§ 4. Аренда земельных участков

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст.

На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев предусмотрены дополнительные требования к арендаторам. Так, в целях регулируемого туризма в национальных парках земельные участки предоставляются в аренду при наличии соответствующей лицензии. По общему правилу изменение сторон договора аренды не является основанием для изменения или прекращения этого договора (ст. 617 ГК РФ).

Рассмотрим существенные условия аренды земельных участков.

Во-первых, к существенным условиям договора аренды земельных участков, необходимых и достаточных для его заключения, в соответствии с законом относится, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения может быть представлен условный номер) земельного участка. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота. Договор подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, в ст. 65 ЗК РФ ЗК РФ в качестве существенного условия называется размер арендной платы.

Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.

Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).

Что касается такого условия договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Единственное ограничение предусмотрено в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без него. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения. Договор аренды должен быть оформлен письменно. Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом. К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов).

Правительство РФ утвердило порядок организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды. Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ («Аренда») и земельным законодательством. При этом в ст. 40—42 ЗК РФ более детально определены права и обязанности лиц по использованию земельных участков.

Арендатор земельного участка по истечении срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением двух случаев:

а) если на этом участке находятся здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

б) когда договор аренды подлежит прекращению (к нему относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции участка).

Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.

Несколько иные правила установлены для аренды (по договору на срок более пяти лет) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Арендатор по такому договору имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка, но также при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается.

Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав арендатора не допускается, и досрочное расторжение договора сроком свыше пяти лет по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора аренды.

Таким образом, в законодательстве были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более пяти лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для продажи доли и праве общей собственности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий другому лицу (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:

— соглашение сторон;

— истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным) (п. 2 ст. 621 ГК РФ);

— судебное решение о расторжении договора;

— требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре.

Так, согласно нормам ГК РФ, арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию, если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с нормами ЗК РФ предусматриваются дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:

— использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;

— использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

— неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);

— неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

— изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Данные основания прекращения права аренды, как можно заметить, носят характер санкции за совершенное земельное правонарушение.