Земельное законодательство устанавливает специальные требования применительно к сделкам купли-продажи земельных участков.

Во-первых, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Не исключено, что земельный спор может возникнуть из-за несоблюдения особенностей заключения сделок с земельными участками, относящихся к различным целевым категориям использования. В частности, занимаясь оформлением оборота земельных участков нельзя забывать, что в соответствие со ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»^[172] при продаже земельного участка данного категории земель субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме обладателя преимущественного права покупки о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При отказе от покупки либо не уведомлении в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

тл w w

В целях выявления оснований недействительности сделки с земельным участком стороны, суд иные участники правоотношений должны проверить соответствие условий о предмете договора требованиям закона. Так, объектом купли- продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ) и не отнесенные к изъятым или ограниченным в обороте (ст. 27 ЗК РФ).

В-третьих, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Наиболее часто встречающаяся на практике проблема - продажа органом публичной власти гражданину или юридическому лицу под строительство земельного участка, на котором находятся (через который проходят) системы инженернотехнического обеспечения (ЛЭП, газопроводы и т.д.), что мешает его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию. Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что если истец не докажет, что продавец должен или мог знать о наличии обременений земельного участка, то договор будет

i

признан действительным .

В-четвертых, при продаже земельного участка из

государственной или муниципальной собственности должен быть соблюден установленный законом порядок заключения договора купли-продажи, в ином случае он может быть признан судом недействительным, как заключенный с нарушением действующего законодательства. Так, договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности, заключен с

нарушением действующего законодательства, поскольку в случае признания несостоявшимся аукциона по продаже земельного

участка для целей, не связанных с жилищным строительством, законодательством не предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона^{[173] [174].}

Таким образом, при совершении сделки с землей сторонам необходимо предусмотреть одновременное наличие (исполнение) следующих общих условий: содержание сделки не должно противоречить закону и иным правовым актам; совершение сделки лицами, обладающими необходимым объемом правоспособности и дееспособности; совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, она не порождает правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью. Оспаривать действительность земельных сделок могут

управомоченные лица, с соблюдением срока исковой давности, при этом суд анализирует основные условия действительности сделки и выявляет наличие или отсутствие порока сделки.