3.3. Рента на строительные участки и аренда земли

Рента на строительные участки в городах имеет сложные формы реа­лизации. В форме капитализированной ренты (абсолютной и дифференци­альной) она возникает в рыночной цене при продаже жилых помещений, офисов и прочих объектов недвижимости в виде суммы рент за ряд лет.

Для городских поселений Самарской области в целом характерна тен­денция перехода от моноцентрической к полицентрической модели за­стройки. В реальной жизни такой переход возникает подчас спонтанно, с изменением самого местоположения центра города, что видно на примере г. Самары. Исследование ренты на земельные ресурсы городов при пере­ходе от моноцентрической к полицентрической модели развития на основе практических материалов является достаточно сложным процессом. Здесь необходимо перейти от распределения земель в зависимости от расчетов нормативной цены к группировкам ценовых зон по территориальному признаку. Проблема состоит не в границах и количестве ценовых зон -границы можно уточнить, а количество зон даже довести до числа город­ских кварталов (морфотипов). Графики, построенные по принципу убыва­ния (или возрастания) нормативной цены земли, имеют два недостатка: во-первых, они не учитывают ежегодного изменения ренты на строительные участки, связанные с новым строительством в ценовых зонах, во-вторых, такие графики являются, по сути, дискретными. Дискретность понимается нами в том смысле, что построение графиков по убывающим (или возрас­тающим) значениям нормативной цены земли часто приводит к ситуации, когда соседние ценовые зоны территориально не имеют общей границы. При моноцентрической модели развития города группировка по принципу последовательного убывания (возрастания) нормативной цены земли или даже капитализированной ренты вполне приемлема. Дискретность не бу­дет играть большой роли, а график изменения ренты вполне можно рас­сматривать как график функциональной зависимости образования ренты на земельные участки в городской местности при моноцентрической мо­дели развития города. При анализе формирования полицентрической мо­дели городской застройки необходимо построить график на принципе не­прерывности образования ценовых зон. Для сравнения отметим, что при анализе возникновения земельной ренты в сельском хозяйстве важно оп­ределять зоны как преимущественного производства, так и потребления тех или иных продуктов земледелия. В такие зоны реализации включаются разные по плодородию земли, но имеющие территориальную общность, как региональные рынки сельхозпродукции. При анализе градостроитель­ной ренты требуется оценка тех или иных групп ценовых зон в зависимо­сти от их территориальной общности. В пограничных ценовых зонах воз­можна разная рента на единицу площади, что позволяет в реальных усло­виях понять причину максимальных и минимальных значений ренты на строительные участки в городах с позиции развития полицентрической модели городских поселений.

Рис. 3.8. Рента по группам ценовых зон г. Самары в 2005 г.

Представленный график показывает непрерывное изменение ренты от одной ценовой зоны к другой, что позволяет делить единое пространство на разные по размеру сегменты (соответствующие значения аргумента и функции), определяя изменения ренты в конкретном районе. Так, можно выделить шесть значимых экстремальных точек с максимальными и семь -с минимальными значениями. При этом определим следующие погранич­ные группы ценовых зон: первая в интервале 1 -17; вторая -17- 21; третья -21 - 27; четвертая - 27- 31; пятая - 31 - 37 и шестая - 37 - 44. К первой группе относятся ценовые зоны сложившегося современного центра горо­да, а также ряд непосредственно прилегающих к нему районов. Здесь на­ходятся практически все основные административные здания федераль­ных и региональных органов управления Самарской области, а также г. Самары, учреждения культуры и ряд крупных высших учебных заведений. В архитектурном плане это наиболее интересная часть города, с прекрас­ной многокилометровой набережной р. Волги. На периферии этой группы ценовых зон расположен район (1 - 5), территориально находящийся дос­таточно близко к центральной части города, но имеющий сложную транс­портную доступность. Тем не менее здесь для отдельных ценовых зон (5) с 2001 по 2005 г. наблюдается рост ренты (в 2,68 раза по сравнению с ее уровнем в 2001 г.).

Напротив, в первой ценовой зоне (1) при сохранении максимума нор­мы совокупной ренты на 1 м² в 2005 г. ее величина по сравнению с 2001 г.

сократилась. Другой периферией центрального района (группа 1) являются ценовые зоны (14-16), основным градообразующим элементом застройки в этом районе Самары выступает крупнейший на Средней Волге и Южном Урале железнодорожный вокзал. Рядом с вокзалом находится централь­ный рынок г. Самары и один из крупнейших в старой черте города уни­версальный торговый центр (ЦУМ "Самара"). Наиболее интересным явля­ется положение в третьей группе, по территории которой проходят два ос­новных и проектируется третье шоссе, пересекающие город с юго-запада на северо-восток. Эта группа ценовых зон имеет прямой выход не только в центр и промышленные зоны (юго-востока Самары), но и к берегу р. Вол­ги. Здесь расположены благоустроенные парки, практически отсутствует промышленность (на границе данной группы ценовых зон находится лишь один электротехнический завод им. Тарасова). В этой ценовой зоне воз­никли в последние годы ряд крупнейших супермаркетов, лучший отель в г. Самаре. Данная группа ценовых зон расположена непосредственно ря­дом с географическим центром Самары. Совокупная рента в точке макси­мума (19) в 2005 г. составила 155,1% к ее уровню в 2001 г. Естественно, инвесторы использовали положение второй группы ценовых зон для раз­мещения здесь объектов общего пользования, эта группа территорий име­ет большие перспективы в ближайшем будущем. Следующий максимум показателя ренты на единицу площади наблюдается на третьей группе це­новых зон. К таковым зонам относится ул. Гагарина - транспортная арте­рия между старым городом и промышленным районом Безымянки. До 1961 г. эта улица называлась Черновское шоссе, она является с давних времен прямым выездом из города по восточному направлению (к трассе на Оренбург). Застройка здесь преимущественно советского периода, с ха­рактерным достаточно средним обеспечением торговыми магазинами (на­пример, филиал ЦУМа "Самара"). Интерес покупателей жилья в этой и прилегающей к ней ценовых зонах связан с появлением на этой улице двух станций метрополитена, которые связывают данный район не только с главными промышленными зонами г. Самары, но в реальной перспективе с центральной частью города и железнодорожным вокзалом. На перифе­рии этой группы ценовых зон находится район, непосредственно примы­кающий к железной дороге, что существенно отражается на норме ренты (26 и 27). Следующее максимальное значение ренты имеет ценовая терри­тория застройки (29), непосредственно прилегающая к промышленной зо­не на юго-востоке Самары. Исторически центром огромного промышлен­ного района Куйбышева (Самары) под общим названием Безымянка было пересечение Кировского проспекта и ул. Победы по всем показателям (размещение административных органов, культурных учреждений, транс­портная доступность, архитектурная ценность), и сейчас данная часть го­рода в промышленной зоне особо выделяется. Однако при строительстве метрополитена станции на пересечении Кировского проспекта и ул. Побе­ды построено не было. Две ближайшие станции были отнесены в сторону. В результате центр группы сместился в направлении к ближайшей стан­ции метро (ул. Победы и ул. Нововокзальной). Как максимум нормы рен­ты пятая группа ценовых зон сформировалась непосредственно под влия­нием развития знаменитого в Куйбышеве - Самаре металлургического за­вода - район с интересной советской архитектурой раннего послевоенного периода, с наличием самого большого стадиона в г. Самаре, парковой зоны с большим водоемом. Все это привлекает часть населения города к приоб­ретению квартир в этой и соседних ценовых зонах. Максимальное значе­ние ренты (34-35) здесь не столь велико, по территории этой группы цено­вых зон проходят крупнейшие железнодорожные пути, но с учетом разви­тия промышленной зоны данный район начал также свое обновление. С пятой, четвертой и второй группами ценовой зоны граничит шестая груп­па, которая охватывает весьма большие территории Самары на северо-востоке, включает большие дачные массивы и ряд благоустроенных кот­теджных поселков. Для этой группы ценовых зон (как и для второй груп­пы) характерно наличие комплекса автомобильных дорог с системой раз­вязок, почти полное отсутствие промышленного производства, наличие крупнейших торговых мегакомплексов, высокий уровень озеленения и т.д. Анализ образования ренты при переходе от моноцентрической к полицен­трической модели развития города (на примере Самары) предполагает учет показателя нормы ренты для так называемых пограничных ценовых зон (или точек минимума на непрерывном графике рентной функции). Разрыв в показателе максимума и минимума значений нормы ренты для каждой группы ценовых зон весьма значителен, что дает основание гово­рить об ограниченности влияния новых межрегиональных центров в горо­де на формирование высококачественной застройки.

В целом представленный график (см. рис. 3.8) можно охарактеризо­вать как отражение общей тенденции функционального изменения ренты на землю при переходе г. Самары от моноцентрической к полицентриче­ской жилой застройке. Локальные экстремумы (максимумы) непрерывной функции ренты на землю под жилой застройкой по предложенной группи­ровке ценовых зон по границам минимальных значений функции позво­ляют свести функцию полицентрической модели к шести графикам моно­центрической застройки, что принимает на общей схеме г. Самары (рис. 3.9) следующий вид.

кой в центральных районах города. Во-первых, сокращаются потоки пас­сажиров между районами города, так как возникают в рамках межрайон­ных центров вполне конкурентные зоны административного обслужива­ния, торговли, отдыха и т.д. Во-вторых, более низкая рента в локальных центрах способствует переводу части офисов (особенно компаний средне­го и малого бизнеса) в эти межрайонные центры, соответственно, за счет роста деловой активности здесь увеличивается и занятость. В-третьих, вы­нос крупных производственных мощностей на городскую периферию су­щественно улучшает экологию города в целом, позволяет вводить круп­номасштабные транспортные системы (например, метро) для перевозок рабочих от мест проживания к предприятиям промышленности, транспор­та и т.д. Если к этому добавить развитие в межрайонных центрах культур­но-спортивных организаций и соответствующей инфраструктуры, то со­циально-экономические противоречия между высокообеспеченными и бедными слоями населения в таких городах будут реально сглаживаться. Воспитание чувства любви к своему городу, нам представляется, необхо­димо дополнить созданием реальных условий для появления гордости за каждый городской район. Это требует пересмотра отношений муниципа­литета г. Самары к финансированию периферийных районов, стимулиро­вания более дешевым выкупом муниципальных земель под строительство жилья, торговых площадей и офисов, создания реальных градостроитель­ных центров, зон отдыха. Формирование межрайонных центров является основой перехода от моноцентрической к полицентрической модели го­родской застройки. Такие центры имеют более высокую нормативную це­ну земли и, соответственно, величину ренты на землю под жилой застрой­кой. Можно предположить, что формирование межрайонных центров внутри города является условием роста ренты даже на периферии город­ской застройки.

Определение непрерывного графика изменения нормы ренты на уча­стки под жилой застройкой позволяет более системно исследовать реали­зацию ренты через арендную плату. Современный рынок аренды жилых и нежилых помещений скрывает за собой рынок аренды собственно участ­ков земли под строениями, а вместе с тем и реализацию ренты в аренде земли. Для современного сельского хозяйства также характерны арендные отношения, но в силу наличия сложной теневой системы перераспределе­ния земельной ренты воспользоваться хотя бы ориентировочными данны­ми о предложении и спросе на землю не представляется возможным. В го­родах уже начал активно формироваться рынок аренды земли, можно рас­четным путем выделить ренту при исследовании аренды жилых и нежи­лых помещений. При этом произведем группировку рентных доходов по оценочным зонам в соответствии с принципами построения непрерывной функции образования ренты в г. Самаре (см. рис. 3.8 и 3.9).

Рента тесно связана с арендой в подавляющем большинстве отраслей экономики. При этом существуют определенные отличия аренды от зе­мельной ренты. Аренда земли выступает как плата за ее пользование и в своей основе имеет земельную ренту (абсолютную + дифференциальную). Специального исследования проблемы соотношения арендной платы и зе­мельной ренты в основных работах по проблемам рентных отношений практически нет. Существует лишь ряд замечаний, которые тем не менее требуют отдельного анализа. В "Теориях прибавочной стоимости" К. Маркс по поводу аренды замечает: "Аренда всегда уплачивается земель­ному собственнику; вот и все. Но если... она представляет собой, частью или целиком, вычет из нормальной прибыли или нормальной заработной платы... то... она не есть земельная рента"^1. Более развернутую характери­стику аренды земли он дает в третьем томе "Капитала". "На практике все, что фермер платит земельному собственнику в форме арендных денег за разрешение возделывать землю, выступает, естественно, как земельная рента. Из каких бы составных частей ни складывалась эта дань, из каких бы источников она ни происходила, для нее с собственно земельной рен­той обще то, что монополия на часть территории земли дает так называе­мому земельному собственнику силу взимать дань, налагать контрибуцию. Для нее с собственно земельной рентой обще то, что она определяет цену земли, которая, как показано выше, есть не что иное, как капитализиро­ванный доход от сдачи земли в аренду" . Можно утверждать, что аренд­ная плата меньше земельной ренты. Разность между ними составляет ту часть земельной ренты, которую при данных условиях конкуренции при­сваивает арендатор. Об этом К. Маркс говорил несколько ранее в связи с возможностью присвоения земельной ренты (дифференциальной ренты 2) фермером в пределах срока аренды . Далее он обращает внимание, что "средний размер затрачиваемого капитала... образует масштаб при заклю­чении арендных договоров"^4. При оценке этих положений в связи с при­кладными исследованиями образования аренды и ренты на землю необхо­димо подчеркнуть ряд моментов.

В процессе превращения добавочной прибыли в земельную ренту ре­ально существуют два взаимосвязанных механизма. Первый функциони­рует посредством купли (продажи) рентных ресурсов или продукции и ус­луг, созданных на базе этих ресурсов (например, продажа жилых и нежи­лых помещений). Капитализированный доход от этой продажи есть сумма годовых рент. Вторым механизмом является аренда, здесь рента выступает непосредственно, но при ее капитализации мы должны иметь тот же (по крайней мере, близкий) вариант рыночной оценки рентного ресурса.

В современных условиях развития России рынок аренды земли, по су­ти, сводится к монопольному рынку арендных выплат за земельные пло­щади, переданные в пользование предприятиям, некоммерческим органи­зациям и частным лицам. Применительно к реализации ренты на землю под жилой застройкой возникает проблема учета ее на рынке аренды жи­лья, которая связана с вопросом отграничения дифференциальной ренты на земельные строительные участки от собственно строительной ренты. При покупке жилья его рыночная цена, как правило, учитывает рыночную оценку земли в виде капитализированной ренты на строительные участки. Процент на капитал, вложенный в недвижимость, при сдаче жилья в арен­ду является процентом на рыночную оценку земли. Нам представляется, такой процент может быть равен соответствующей норме этого показате­ля, использованного нами при определении цены производства. Примени­тельно к 2005 г. в валютных расчетах он составляет 6,65 %. Другим важ­ным моментом в анализе аренды на рынке жилья является учет оборотного капитала, который необходимо применять собственнику жилых помеще­ний для обеспечения их функционирования (затраты на текущий ремонт, энергообеспечение и прочие расходы). На основании этих возможностей можно определить минимальные параметры капитала, используемые для поддержания жилых помещений на рынке жилья. При расчетах строи­тельной ренты важно учитывать состав издержек, обеспечивающих функционирование объектов жилья, офисов и т.д. По Марксу, аренда или плата за наем жилья "представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом"^1. Здесь он не учитывает текущих расходов на оплату труда, сырье, материалы, которые непосредственно можно отнести к за­тратам оборотного капитала. В итоге можно выделить весь авансирован­ный капитал, примененный и потребленный при оценке самого процесса использования не только производственных, но и жилых помещений.

В соответствии с принципом непрерывной функции образования рен­ты по группам оценочных зон в г. Самаре на основе данных 2005 г. нами были осуществлены расчеты элементов арендной платы, исходя из полной реализации в ней земельной ренты на участки под жилой застрой­кой (табл. 3.4). Норматив текущих расходов для поддержания жилья оди­наковый и определяется по своей годовой норме в относительно худшей оценочной зоне (22,93 долл. на 1 м²). При ежемесячном возмещении их можно рассчитывать ежемесячный норматив авансированного оборотно­го капитала (1,9 долл. на 1 м2). Норма амортизации исчисляется исходя из срока функционирования здания в 49,9 года. В итоге можно рассчитать прибыль (убыток) от сдачи жилья в аренду (см. гр. 12 табл. 3.4).

Полученный результат отражает только ситуацию с реализацией де­нежной части общей избыточной прибыли. Из 32 оценочных зон г. Самары в 30 зонах реализуется за счет аренды прибыль и только в од­ной зоне - убытки, но при этом в зоне 1 (регулирующей образование рен­ты на землю) равно образуется средняя прибыль и даже опреде­ленная строительная рента за счет разности в ценах на жилье. В целом прибыль от сдачи жилых помещений в аренду (см. ряд 2 на рис. 3.10) изменяется по оценочным зонам весьма близко значе­ниям показателя капитализированной ренты на строительные участ­ки (ряд 1).

Положение с убытками коренным образом меняется, если учитывать разницу в рыночных ценах на жилье. При всей внешней независимости ценообразования на рынке аренды жилья рост цен на объекты недвижимо­сти, в данном случае жилья, имеет, с нашей точки зрения, определенное воздействие на поведение собственников жилых помещений. Расчеты с 2001 по 2005 г. показывают, что даже за непродолжительный период раз­ница в ценах на жилье существенно возросла по всем оценочным зонам (за исключением одной 18-й зоны). Для всех собственников жилья появляет­ся дополнительная потенциальная прибыль, которую можно реализовать в любое время при продаже соответствующих объектов недвижимости. В данном случае мы имеем дело с образованием ренты на жилые помещения при учете фактора времени. Это есть строительная рента, в которой отра­жаются временные изменения ренты на строительные участки. Если рас­сматривать ее как доход от переоценки цен на недвижимость, то получает­ся, что во всех 32 исследуемых оценочных зонах возникла избыточная прибыль как строительная рента. Однако следует учитывать ряд обстоя­тельств. Собственно земельная рента на строительные участки отражается в рыночной цене жилья и в арендной плате, так как для собственника жи­лых помещений рента на землю уплачена вместе с ценой на жилье, т. е. покупка жилья в большинстве случаев есть покупка земли (полная или частичная), на которой стоит данный объект недвижимости. Это рыноч­ный принцип землепользования. В классической политической экономии (представители - А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс) рассматривается вариант, когда земля для строительства передается в аренду на ряд лет (например, 99 лет) и собственник здания должен ежегодно платить фиксированную ренту. Примером такой ситуации может служить современная Англия (прежде всего Лондон). Аренда жилья, таким образом, должна окупить не только инвестиции в строительство и обслуживание жилья, но и суммы ренты на срок аренды земли, после окончания которого жилой объект ста­новится собственностью землевладельца. Впоследствии он может исполь­зоваться как дополнительный рентный ресурс. Строительная рента при­обретает самостоятельную значимость лишь потому, что возникает ряд рентных факторов землепользования, которые не находят отдельного от­ражения в рыночных ценах на жилье и реализуемой денежной аренде жи­лья. Цены на рынке жилья не учитывают всех ожиданий, они как бы фор­мируются из принципа предельно (минимально) возможных ожиданий об­разования ренты на землю. Тенденции изменений строительной ренты и капитализированной ренты на строительные участки по данным 2005 г. представлены на рис. 3.11.

Рис. 3.11. Капитализированная рента на строительные уча­стки и строительная рента по данным 2005 г.

* На рис. 3.10. Капитализированная рента на строительные участки определена в долларах США в расчете 1 м²; строительная рента для большей наглядности рассчитана на 10 м2 жилой площади.

Получаемая потенциальная избыточная прибыль (за счет разности цен) в значительной степени есть неучтенная рента на строительные участки, которая потеряна собственником земли и объектом монопо­лии собственности владельца жилья. Этим мы не исключаем возмож­ного появления дополнительных рентных факторов в той или иной ценовой зоне, как и разной потребительной оценки жилья с позиции рынков жилья и его аренды. Данные моменты отражаются на откло­нении изменения строительной ренты от ренты на строительные уча­стки при сопоставимых расчетах по модели непрерывной рентной функции. При этом существует общая тенденция соответствия строительной ренты и прибыли от аренды (рис. 3.12).

На рис. 3.12 представлены: в первом ряду - прибыль от арен­ды жилья, а во втором - строительная рента. Строительная рента рассмат­ривается как избыточная прибыль над суммой издержек производства, нормального минимума чистого дохода (средней прибыли). Расчеты по модели непрерывной рентной функции показывают, что такая избыточная прибыль имеет не только дифференциальный характер, но и в общей тен­денции соответствует изменению показателя ренты на строительные уча­стки. Такая ситуация связана с тем, что дифференциальная рента на земли строительного назначения не может быть полностью учтена на первом этапе своего образования при строительстве жилья, т.е. цены на новое строительство учитывают только основную группу рентных факторов в каждой оценочной зоне.

Рис. 3.12. Строительная рента и прибыль от сдачи жилья в аренду по данным 2005 г.

Ряд других рентных факторов бесплатно переходит в собственность владельца жилого дома, квартиры и т.д. В результате между собственни­ком земли и жилья дифференциальная строительная рента распределяется - часть реализуется в рыночной цене жилья. Остаток ренты реализуется в виде определенной избыточной прибыли над действительной ценой услу­ги по аренде жилых и прочих помещений. В понимании проблем рентных отношений такая ситуация не является новой. Она характерна особенно для добывающей промышленности и сельского хозяйства современной России и ряда других, даже развитых, стран. Дифференциальная рента на строительные земли реализуется в аренде жилых и прочих помещений не только в виде собственно строительной ренты, но и в рамках средней прибыли, так как последняя определяется на основе учета рыночной стои­мости жилых домов, квартир и т.д. Такая рыночная стоимость содержит капитализированную дифференциальную ренту, и процент на фиктивную часть капитала позволяет выделить часть действительной прибыли, кото­рая обеспечивает ежегодную реализацию фиктивной стоимости, учтен­ную в рыночной цене строительных объектов. Эти рассуждения в принци­пе применимы для обоих случаев распределения ренты - как первого, когда собственник земли и строительного объекта на этом же участке яв­ляется одним и тем же лицом, так и второго, при котором собственник земли и собственник построенного здания - два разных субъекта рентных отношений.

Строительная рента представлена абсолютной рентой и строительной дифференциальной рентой. Такая позиция расширяет представление, сло­жившееся в классической политэкономии, когда строительная рента сво­дится к определенному проценту над нормальной прибылью. Структура строительной ренты представлена на рис. 3.13. На представленных графиках (см. рис. 3.11.) значения первого ряда показывают измене­ние совокупной строительной ренты, второго - абсолютной ренты, а разность между двумя кривыми - дифференциальная рента по оценочным зонам.

отмечали, состоит из некоего объема ренты на строительные участки, ко­торая реализуется после приобретения объекта недвижимости. Кроме того, в нее включается некая добавочная прибыль за счет новых для данной зо­ны рентных факторов. Вторая часть - это доход от разницы в рыночных ценах на жилые дома, здания квартиры и т.д. Было бы неправильно игно­рировать его роль в поведении собственников жилых объектов. Аренда в определенных случаях при ожидании роста рыночных цен на жилые дома, квартиры может лишь обеспечивать минимальные условия воспроизвод­ства жилого объекта. Все рассуждения об образовании строительной рен­ты построены на принципах сдачи жилья в аренду. В то же время в боль­шинстве стран собственники жилых домов, квартир являются их пользова­телями. При данных условиях анализ образования строительной ренты требует особого подхода. Жилье является для их собственников предме­том потребления длительного пользования, поэтому весь процесс возме­щения издержек его содержания и прежде всего амортизационные отчис­ления и текущие расходы должны покрываться за счет других доходов собственников жилья. Строительная дифференциальная рента здесь не возникает, но дополнительные рентные факторы получают рыночную оценку соответствующей дифференцированной ренты потребителя жилых домов, квартир в соответствии с образованием строительной дифференци­альной ренты в оценочных зонах. Различия между рентой на строительные участки и строительной рентой в рамках использования рентных ресурсов гражданским строительством и жилищно-коммунальным хозяйством в значительной мере связаны с образованием системы монопольных отно­шений. Комбинации этих отношений порождают сложные процессы реа­лизации ренты на строительные участки и строительной ренты.

В итоге анализа проблем образования ренты на строительные участки и строительной ренты в данном разделе можно сделать ряд выводов:

- рента на строительные участки (абсолютная и дифференциальная) может быть учтена как разность в рыночных ценах между одинаковыми по основным качественным параметрам жилыми домами, квартирами, расположенными в относительно худших и лучших оценочных зонах на­селенного пункта; полученный разностный доход является капитализиро­ванной рентой; группировка оценочных зон по принципу общности терри­ториальных границ (от одной зоны к другой) позволяет показать непре­рывное изменение ренты по территории города и другого населенного пункта и выявить на основе рентного анализа особенности перехода от моноцентрической к полицентрической модели образования городских поселений;

- в ходе исследования показано, что дифференциальная рента на строительные участки, не учтенная в рыночных ценах на землю под жилой застройкой, реализуется практически во всех оценочных зонах в строи­тельной ренте, т.е. в избытке прибыли над суммой цены производства ус­луг по сдаче жилья в аренду, строительная рента состоит из абсолют­ной и дифференциальной ренты и включает в себя рентные доходы собственника жилых домов, квартир и т.д., которые перехвачены им при использовании новых рентных факторов, включая доход от разницы в ры­ночных ценах на объекты жилой недвижимости.