Неипотечные кредиты
Кредиты на приобретение готовых домов (МН-кредиты)
Кредиты на приобретение готовых домов отличаются от ипотечных кредитов на покупку жилья, поскольку чаще всего в отличие от последних не включают в стоимость покупки цену земельного участка.
По сравнению с традиционными для сектора жилищной ипотеки односемейных домов, строительство которых ведется непосредственно на участке, дома заводского типа производят в промышленных условиях и доставляют к заказчику в виде готовых модулей. Этот сектор производства домов заводского изготовления (Manufactured Housing) и дал название кредитам на покупку готовых домов - кредиты MH.Интерес заемщиков к покупке домов такого типа обусловлен в первую очередь доступностью цены. В США на все дома заводского изготовления распространяются требования стандартов качества Министерства жилищного строительства и городского развития (Housing and Urban Development - HUD). Исторически модули MH финансируют как движимое имущество, когда модуль продается без земельного участка, либо как недвижимость, когда земля включается в сделку и, согласно законодательству штата, становится ее частью.
Кредитование движимого имущества предусматривает заключение договора купли- продажи с рассрочкой платежа, который объединяет и кредит, и залог обеспечения интереса, предусматривает переход права собственности и продажу модуля в случае дефолта заемщика. Финансирование недвижимости требует оформления отдельного векселя и ипотеки. В случае дефолта проводится процедура обращения взыскания на заложенную недвижимость. Считается, что наличие частных земельных участков в портфеле MH-кредитов снижает уровни дефолтов и добровольного досрочного погашения.
Кредит под залог собственной доли в недвижимости
Кредит под залог собственной доли в недвижимости (Home Equity Loan - HEL) - кредит, обеспеченный жильем, являющийся вторичной или третичной закладной на собственность обеспечения первичной закладной.
Кредиты данного типа могут быть закрытыми либо открытыми. В закрытых HEL кредит структурируется по аналогии с ипотечными кредитами на приобретение жилья. Это означает, что есть фиксированная дата погашения, а денежный поток не отличается от потока ценных бумаг, обеспеченных ипотеками, включая процент, регулярно выплачиваемый номинал, согласно графику, и прогноз досрочного погашения. Для вычисления размеров будущего денежного потока необходимо иметь модель досрочного погашения и модель дефолтов. Закрытые HEL могут быть основаны как на фиксированной, так и на переменной ставке. В последнем случае референсной считается шестимесячная LIBOR.
В открытых HEL домовладелец получает доступ к кредитной линии и имеет право выписывать чеки или использовать кредитную карту на сумму, установленную на кредитной карте. Размер кредитной линии зависит от величины принадлежащей заемщику доли в недвижимости. В течение периода возобновления домовладелец может заимствовать средства, а по окончании срока кредита долг считается полностью амортизированным (если не выплачивается домовладельцем целиком за один раз).
Решение о выдаче ссуды принимается исходя из трех основных параметров: суммарного отношения размера займа к стоимости собственности (Cumulative LTV, или CLTV), доли вторичных прав требования и отношения выплат по кредитам к доходу заемщика. CLTV позволяет оценить отношение всех ипотечных закладных к оценочной стоимости собственности. Доля вторичных прав вычисляется делением величины заявленного кредита по вторичной закладной на общий размер ипотечных закладных. При вычислении отношения выплат к доходу в качестве месячных выплат по ипотекам принимается сумма всех выплат [Фабоцци, 2005].
Заемщики кредитов под залог собственной доли в недвижимости классифицируются на четыре группы в зависимости от типа кредитного качества: группы А, B, C, D. Так, к категории высшего кредитного качества (А) относятся заемщики, не допустившие в течение последних 12 месяцев более двух 30-дневных задержек платежей. Удовлетворительным (категории B и С) считается качество заемщиков, не допустивших за последние 12 месяцев более четырех 30-дневных, двух 60-дневных и одной 90-дневной просрочки платежей. Заемщики, допустившие за прошедшие 12 месяцев более четырех 30-дневных, двух 60-дневных и одной 90-дневной задержки платежей, признаются заемщиками неудовлетворительного качества (категория D).
5.3.4.
Еще по теме Неипотечные кредиты:
- Секьюритизация неипотечных кредитов: потребительские и автокредиты
- Задание 2. При выдаче кредита банком предприятию были удержаны 3% годовых в качестве оплаты за оформление кредита, а именно 2100 рублей. Определить, сколько составила сумма кредита, есл
- 10.1. Необходимость, сущность и функции кредита. Роль ссудного капитала в формировании кредита
- Внутридневные кредиты и кредиты овернайт Банка России
- Товарный кредит поставщиков и коммерческий кредит покупателей
- 7.1. Содержание кредита и его функции. Виды кредита
- Страхование кредитов или пула кредитов
- 4. По методу предоставления кредиты подразделяются на:
- 7.2. Классификация банковского кредита
- 7.2 Кредит и Лизинг