Виды ипотеки

Рынок ипотечного кредитования состоит из двух основополагающих сегментов: кре­дитов на покупку жилья (жилищная ипотека) и кредитов на покупку коммерческой недви­жимости (коммерческая ипотека). Кредитом на покупку жилья считается приобретение жилища для проживания в нем от одной до четырех семей.

Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека - это инвестиционное вложение в недвижимость (многоквар­тирные дома, офисы, производственные помещения (товарные склады), торговые центры, гостиницы, больничные комплексы), приносящее доход ее владельцу. Кредит может исполь­зоваться для финансирования приобретения коммерческой собственности либо для рефи­нансирования другого ипотечного обязательства. Инвестиции в каждый тип коммерческой недвижимости сопряжены с особыми рисками.

Коммерческие кредиты - это, как правило, «баллонные» кредиты, предполагающие крупные выплаты номинала в день окончания срока до погашения. Если к этой дате заем­щик не может осуществить «баллонную» выплату, дефолт оказывается неизбежен. Поэтому характерным здесь является «баллонный» риск, или риск удлинения, связанный с невозмож­ностью производить «баллонные» выплаты в ситуации, когда заемщик либо не может орга­низовать рефинансирование, либо не в состоянии продать недвижимость и получить сред­ства, достаточные для выплаты «баллонного» платежа.

Эффективность коммерческого кредита независимо от типа недвижимости позволяют оценить два показателя. Первый показатель - это коэффициент обслуживания долга (Debt- to-Service Coverage Ratio - DSCR), или отношение дохода от недвижимости к стоимости обслуживания долга, рассчитываемое как отношение чистого операционного дохода (Net Operating Income - NOI), полученного от коммерческой недвижимости, к стоимости обслу­живания долга. Более высокое значение показателя свидетельствует о большей вероятно­сти своевременного погашения заемщиком кредита. Коэффициент, превышающий единицу, означает, что денежный поток от недвижимости достаточен для покрытия затрат на обслу­живание.

Второй показатель - отношение размера займа к стоимости недвижимости (Loan-to- Value - LTV). Стоимость недвижимости - это рыночная, или оценочная, цена недвижимо­сти, вычисляемая как дисконтированный ожидаемый денежный поток, за основу которого принимается будущий чистый операционный доход (NOI).

При жилищной ипотеке кредитор в случае неплатежа имеет право требовать взыскания долга из любой собственности заемщика. При коммерческой ипотеке кредитор может полу­чить номинальную стоимость и процент только с обеспечивающей кредит недвижимости заемщика, приносящей ему доход без права обращения взыскания на все имущество (non­recourse loans)^[154].

Секьюритизация доходов от коммерческой недвижимости - обычная практика рефи­нансирования приобретения и строительства коммерческой недвижимости. В мировой прак­тике существуют отработанные схемы структурирования и проведения подобных сделок, что снижает издержки на их реализацию. При высоких ставках банковских кредитов финан­сирование, посредством эмиссии облигации, позволяет девелоперам снизить стоимость привлекаемого капитала.

По сравнению с кредитами под залог жилых помещений в случае секьюритизации ком­мерческой недвижимости наблюдается меньшая диверсифицированность пула обеспечения. Это означает больший риск дефолта по требованиям, выступающим обеспечением по эми­тированным бумагам. Поэтому при секьюритизации коммерческой недвижимостью предъ­являются более жесткие требования к активам, обеспечению обязательств и структуриро­ванию денежных потоков по сделке. В зависимости от формы финансирования сделки при секьюритизации коммерческой недвижимости используются две схемы: истинная продажа и обеспечительный заем.

В случае истиной продажи инициатор продает недвижимость SPV и выпускает цен­ные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости и правами требования по договорам аренды. Для управления недвижимостью SPV назначает управляющую компанию. Выплаты

по облигации производятся за счет арендных платежей или, в случае дефолта арендополу­чателя, за счет обращения взыскания на права требования по договорам аренды и на недви­жимость (рис. 5.21). В отличие от истинной продажи обеспечительный заем имеет несколько иную схему реализации (рис. 5.22).

Рис. 5.21. Секьюритизация коммерческой недвижимости: истинная продажа

Источник: [Энциклопедия российской секьюритизации, 2008, c. 132].

Жилищная ипотека

Разделение жилищной ипотеки по видам сопряжено с порядком определения процент­ной ставки (фиксированная или переменная). Ипотека на фиксированной основе имеет неиз­менную ставку в течение всего срока действия кредитного договора. Ипотека с переменной ставкой может рассчитываться по различным методикам определения ставки, с учетом осо­бенностей отдельного кредита. Вторым классифицирующим критерием служит срочность кредитного продукта. Срок ипотечного кредита варьируется от 15 до 30 лет, возможны и более краткосрочные продукты сроком от 5 лет. Наконец, это абсолютный размер кредита.

Рис. 5.22. Секьюритизация коммерческой недвижимости: обеспечительный заем

Источник: [Энциклопедия российской секьюритизации, 2008, c. 133].

Существует понятие стандартного кредита (conforming loan)^[155], условия которого соот­ветствуют стандартам, установленным государственными ипотечными агентствами США (Freddie Mac, Fannie Mae). Стандартный кредит в практике американских ипотечных агентств - кредит на сумму не более 300 700 долл.^[156] Превышающим данное пороговое зна­чение считается крупный кредит (jumbo loan). Помимо максимального размера кредита к другим требованиям относится максимальная величина размера выплат к доходу (Payment- to-Income - PTI) и максимальный показатель отношения размера займа к стоимости соб­ственности (Loan-to-Value - LTV). Отношение PTI представляет собой отношение ежеме­сячных выплат (в части погашения кредита и оплаты налога на недвижимость) к месячному доходу заемщика и является оценкой меры его платежеспособности. Более низкие значения показателя PTI означают большую вероятность дефолта должника, в то время как высокие значения свидетельствуют о готовности заемщика выполнить взятые на себя обязательства. Показатель LTV представляет собой отношение размера займа к рыночной стоимости соб­ственности. Низкие значения LTV характеризуют большую надежность кредита, означая меньший риск дефолта заемщика.

Ипотечные агентства приобретают для последующей секьюритизации только стан­дартные кредиты, а эмитированные агентствами ценные бумаги носят название агентских (agency MBS). Кредиты, не соответствующие требованиям агентств, размещаются в част­ном порядке (private label) и относятся к неагентским бумагам (non-agency MBS^[157]). До 80 % всей ипотеки на американском рынке приходится на ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента с равным погашением долга (Fixed Rate with Annuity) [Фабоцци, 2005].

Существует определенный портфель рисков по ипотечным кредитам. Во-первых, это кредитный риск, или риск дефолта, индикатором которого считается показатель LTV. Во- вторых, это риск ликвидности, выраженный в спреде спроса и предложения на ипотечные кредиты. В-третьих, это риск изменения процентных ставок, свойственный ипотечному кре­диту с фиксированной ставкой. Наконец, это риск досрочного погашения - специфичный для ипотечного продукта^[158]. Досрочным погашением кредита считаются выплаты, осуществляе­мые вне графика, установленного в кредитном договоре. Заемщик может досрочно погасить кредит по причине продажи дома (переезд, покупка более дорого дома («сделка на повыше­ние»), развод и раздел имущества) или вследствие необходимости ускоренного погашении долга, будучи не в состоянии продолжать производить ежемесячные выплаты (смена работы, потеря трудоспособности). Потенциальное досрочное погашение определяет размер буду­щего денежного потока от ипотеки, что характерно не только для ипотечного кредита с фик­сированной ставкой, но и для любого другого ипотечного долгового инструмента.

Ипотечный кредит с фиксированной ставкой

В США основным типом кредита является кредит с фиксированной ставкой процента (fixed rate mortgage). Заемщик может получить 30-летний кредит с фиксированной ставкой и возможностью погашения в любое время без каких-либо штрафов.

Отличает ипотеку данного типа и то, что кредиты амортизируются в течение всего срока их действия. Сумма основного долга погашается регулярно, не исключая возможности досрочного погашения, что представляет собой отличительный риск при эмиссии ипотеч­ных ценных бумаг. Кредит с фиксированной ставкой находит применение в условиях пада­ющего рынка, когда процентные ставки снижаются, а кредитор стремится зафиксировать свою прибыль, снизив процентный риск по сделке.

В зависимости от графика погашения процентов и основного долга по кредиту выде­ляют три способа амортизации ипотечного кредита: ипотека с постоянными процентными платежами (Constant-Interest Mortgage - CIM); ипотека с постоянными (аннуитетными) пла­тежами (Constant-Payment Mortgage - СРМ^[159]), когда возврат кредита (процентов и основ­ного долга) производится регулярными равными суммами в течение всего срока действия договора; и ипотека с постоянной скоростью амортизации (Constant-Amortizing Mortgage - CAM). Наиболее распространенная форма ипотечного кредита в США - модель CPM. С точки зрения скорости амортизации и размера ежегодных платежей она занимает промежу­точное положение между моделями CIM и CAM, рассмотренными выше, и представляет собой компромиссный вариант, учитывающий интересы кредитора и заемщика. В соответ­ствии с графиком платежей по данной модели выплаты процентов уменьшаются в течение срока кредита прогрессирующими темпами, а погашение долга, напротив, со временем уве­личивается. Разделение платежей на процентную и капитальную составляющие лежит в основе создания раздельных ипотечных продуктов или стрипов IO (Interest-Only Strip) и PO (Principal-Only Strip), о которых подробнее пойдет речь в следующем разделе.

Срочность кредита может варьироваться с учетом интересов заемщика. Ипотечный кредит с фиксированной ставкой может быть различным по срокам: от 5 до 30 лет. Крат­косрочные кредиты амортизируются существенно быстрее и имеют меньшую дюрацию, а соответственно, и меньший уровень риска потерь для кредитора в случае дефолта заемщика. При прочих равных условиях процентная ставка по краткосрочным кредитам ниже, чем по долгосрочным.

Помимо срока заемщик также вправе согласовать с кредитором и другие условия дого­вора, в том числе предпочтительное для него значение LTV (Loan-to-Value) с приемлемыми для него условиями и графиками платежей. Меньшие значения показателя характеризуют существенную долю вносимого заемщиком первоначального взноса. Если аванс (up-front) невелик, LTV принимает соответственно большие значения. К примеру, на условиях нуле­вого аванса (100 % LTV) предоставлялись кредиты Freddie Mac.

Если показатель LTV не превышает 80 %, от заемщика, как правило, не требуется ипотечного страхования для минимизации риска убытков в случае невозврата первых 20 % суммы кредита. Для кредитов с коэффициентом LTV в диапазоне 80-100 % покупка личного страхового полиса по ипотеке является обязательным условием. Это так называемые PMI (Private Mortgage Insurance - система страхования, становление и налаженная работа).

Ипотечный кредит с переменной ставкой

Модель переменной ставки кредита (Adjustable-Rate^[160] Mortgage - ARM) предусматри­вает возможность ежемесячного или ежегодного изменения процентной ставки. Величина процентной ставки по ARM-кредиту не фиксируется в договоре, а может расти или сни­жаться с течением времени в ответ на изменения в индексе, к которому привязана ставка по условиям договора.

Кредиты с переменной ставкой выгодны для кредитора в случаях растущего рынка, когда ситуация нестабильная, а процентные ставки растут. Ипотечный кредит с перемен­ной ставкой может иметь различные механизмы определения ставки в зависимости от спе­цифики ипотечного продукта. К примеру, условия ипотечного кредита 3/1 ARM предусмат­ривают фиксированную процентную ставку в первые три года кредита, после чего ставка варьируется вместе с изменением заранее определенного индекса в течение всего срока дей­ствия кредитного договора. Чаще всего в качестве такого индекса используется LIBOR^[161], реже используются другие индексы (к примеру, COFI или NCFI^[162]). В США до 1981 г. дей­ствовали ограничения по частоте и предельному размеру изменения процентной ставки в год. В настоящее время подобные ограничения не используются, что создает более гибкие условия по кредитам ARM. Максимальные изменения ставки в среднем составляют 2 % в год и порядка 6 % в течение всего срока кредита. По общему правилу кредитор обязан известить заемщика о предстоящем изменении цены кредита не позднее, чем за 30-45 дней [Фабоцци, 2005].

Процентная ставка в модели ARM изменяется в соответствии с индексом, базирую­щемся на рыночной стоимости привлечения денежных средств или доходности с определен­ной регулярностью. Широкое применение на рынке ARM получили так называемые teaser rates^[163], или привлекательные ставки. Метод сложных процентов, используемый при расчете, привлекает заемщиков, поскольку вначале платежи оказываются сравнительно небольшими по отношению к платежам по фиксированной ставке. Однако при первом изменении про­центной ставки кредитная ставка индексируется в полном объеме, а сумма регулярных пла­тежей возрастает, даже если процентная ставка формально остается неизменной.

Ипотечный кредит с возрастающим графиком платежей

Большинство программ GPM (Graduated-Payment Mortgage^[164]) нацелено на молодых заемщиков, рассчитывающих на рост будущего дохода. Потребитель кредита GPM - заем­щик, который не может позволить себе купить дом, квартиру или другой объект недвижи­мости на стандартных условиях ипотечного кредита с фиксированной ставкой. Поэтому он оценивается кредитором как заемщик с высоким уровнем риска. Рисковая премия, заложен­ная в цену услуги за предоставляемый кредит, выражается в высокой процентной ставке и графике возрастающих платежей в течение срока кредита. Жестким требованием банка является гарантия, или поручительство, - солидарное обязательство по ипотечному кредиту (cosigner), чаще всего принимаемое на себя родителями молодых заемщиков.

Погашение долга начинается с минимальных базовых выплат, размер которых со вре­менем постепенно увеличивается, даже при неизменной процентной ставке. В тех случаях, когда размер платежей по оговоренному графику меньше, чем величина процентов, это приводит к нарастанию суммы задолженности к концу срока кредита на величину накоп­ленных процентов. Программа GPM может сочетаться с ипотекой с переменной ставкой (variable-rate mortgage) или с ипотекой с переменной суммой основного долга (variable- balance mortgage).

Ипотека с участием кредитора в доходе роста от стоимости недвижимости

Кредитор приобретает право на долю в доходах, получаемых благодаря увеличению в будущем рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей заемщику. Доля кредитора в будущих доходах называется условным правом (contingent interest), которая оговаривается сторонами при предоставлении кредита. В обмен на участие в будущих доходах кредитор снижает процентную ставку по кредиту, что отражается на уменьшении размера регулярных платежей соответственно.

Программа SAM (Shared-Appreciated Mortgage) может предусматривать получение кредитором до 40 % чистого прироста (net-appreciation) стоимости недвижимости в тече­ние 10 лет с момента оформления кредита. Если заемщик продает недвижимость до окон­чания установленного срока, условное право заимодавца реализуется в момент ее продажи. Если заемщик не планирует продавать дом в момент реализации условного права кредитора, ожидаемое чистое увеличение стоимости (net appreciated value) недвижимости определяется независимым оценщиком, а условное право удовлетворяется посредством выплаты заемщи­ком причитающейся суммы непосредственно кредитору.

Предложенная банком Шотландии схема в рамках данной модели, получившая назва­ние Euro SAM, была также рассчитана на участие кредитора в доле от дохода с недвижимо­сти. Только целевыми заемщиками в данном случае выступали не молодые люди, а люди предпенсионного возраста (от 50 лет) и пенсионеры (старше 70 лет), которые уже распла­тились по своим предыдущим обязательствам. Поскольку прежний ипотечный кредит уже выплачен, и домовладельцы являются полными собственниками, кредитор выписывает на домовладельца банковский чек на крупную сумму (300 тыс. ф.ст.) в обмен на получение определенной доли (50 %) дохода от увеличения стоимости недвижимости в течение опре­деленного срока. Выплата основного долга и доли в доходах производится при погашении кредита или в случае смерти заемщика. Euro SAM стала весьма популярной среди британ­ских заемщиков, однако, на вторичном рынке ипотеки данная схема не получила развитие. В целом модель SAM - непопулярный на практике вид ипотечного кредитования.

Ипотека с обратным аннуитетом

Данный вид ипотеки позволяет собственнику недвижимости использовать ее в каче­стве дохода, поэтому ее можно отнести скорее к пенсионной ренте, нежели к традиционной ипотеке. Ипотека с обратным аннуитетом (Reverse-Annuity Mortgage - RAM) была разра­ботана с целью оказания помощи пожилым домовладельцам, обладающим дорогостоящей недвижимостью, в формировании их пенсионных планов. Ипотечные рентные платежи про­изводятся кредитором напрямую заемщику, причем каждый платеж увеличивает общую сумму долга, которая возрастает также за счет использования сложных процентов. Это так называемый обратный аннуитет, или обратная рента, когда поток платежей переводится кредитором напрямую заемщику. Обычно платежи производятся в течение установленного срока или пожизненно.

Существует несколько схем реализации модели RAM. Заемщик может получить долго­срочный кредит с регулярными платежами (fixed-debt, interest only loan - IO), сумму которого использует для заключения договора пожизненной ренты (straight-life annuity) или сложного договора ренты (straight-plus variable life annuity combination). Ситуация аналогична ипотеч­ному займу с регулярными процентными платежами (IO mortgage) с использованием выру­ченных средств для приобретения пенсионной ренты. Покупка пенсионной ренты произво­дится у страховой компании, причем пожизненная часть ренты должна быть достаточной для покрытия расходов по оплате процентов по ипотечному кредиту. Остаток, возникающий после выплаты обязательных процентных платежей, выплачивается заемщику. Риском для заемщика служит необходимость рефинансирования долга или продажи недвижимости в результате накопившейся задолженности заемщика в течение срока кредита.

«Баллонная» ипотека

Ипотека «воздушный шар», или «баллонная» ипотека (Balloon mortgage), предусмат­ривает возможность пересмотра^[165] кредитором условий кредита в установленные догово­ром сроки. Кредитор предоставляет долгосрочный кредит на короткий срок, продолжитель­ность которого зависит от частоты пересмотра ставки. Таким образом, кредит оказывается условно долгосрочным. На самом деле это краткосрочный кредит с обязательством креди­тора предоставить финансирование на оставшийся срок ипотеки. Поэтому реальный срок кредита меньше установленного в договоре.

Двухэтапная ипотека

Данная ипотека относится к одной из разновидностей «баллонной» структуры и преду­сматривает фиксированную ставку процента на заданный срок (обычно 7 лет), по истечении которого она пересматривается. В отличие от «баллонной» ипотеки пересчет ставки двух­этапной ипотеки не предполагает полной выплаты долга и заключения нового договора.

Ипотеки со штрафом за досрочное погашение

Частичное или полное погашение долга раньше срока (Prepayment Penalty Mortgage - PPM) то, что отличает данный вид ипотечных кредитов. В большинстве структур PPM устанавливается так называемый «закрытый» период (lock-out period), в течение которого досрочное погашение недопустимо (исключение составляют случаи продажи недвижимо­сти). В некоторых структурах PPM устанавливается максимальный размер досрочного пога­шения, возможный для осуществления в закрытый период. Для кредиторов установление в кредите штрафа за досрочное погашение снижает риск досрочного погашения и общее число погашений раньше срока соответственно. Своего рода страховой премией за меньший риск служит более низкая процентная ставка по сравнению с ипотекой, не имеющей подоб­ных механизмов защиты.

Кредиты с высоким LTV

Ипотека с соотношением кредита-к-стоимости (Loan-to-Value Ratio - LTV), превыша­ющим 80 %, считается ипотекой с высоким LTV. Большинство кредиторов требуют в этом случае страхования из-за повышенного риска по сделке. Покрытие рисков осуществляют частные ипотечные страховые компании (Private Mortgage Insurance - PMI), которые защи­щают кредиторов от потери, если заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту.

Кредиты категории ALT-A

Кредиты предназначены для заемщиков, характеристики которых не отвечают стан­дартам американских государственных ипотечных агентств, при этом имеют первокласс­ное кредитное качество (рейтинг уровня A). От заемщика в этом случае требуется меньший объем проектной документации или запрашиваются документы других типов, что и делает данную форму кредита привлекательной для заемщика.

5.3.3.