<<
>>

Третий пример законодательного несовершенства.

Противоречиво оценивается процент голосов, отдаваемых при принятии решения о заключении договора управления многоквартирным домом.

Согласно общему правилу собрание собственников считается правомочным принимать решение, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голо-

сов.

При этом за принятие решения должно проголосовать простое большинство (50% + 1 голос) от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников (п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

То есть для принятия решения достаточно получить голоса собственников, площадь которых в совокупности составляет более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме. Таким образом, воля большинства участвующих в собрании собственников становится общей волей всех собственников.

Для решения наиболее важных вопросов установлены иные требования к кворуму, а именно голосование по принципу квалифицированного большинства (2/3 голосов) или единогласное голосование (100% голосов). Согласно подп. 1-3.1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ — это такие вопросы, как реконструкция многоквартирного дома; выбор способа формирования фонда капитального ремонта; использование земельного участка под многоквартирным домом; пользование (аренда) общедомовым имуществом и определение уполномоченных на заключение договоров пользования (аренды) лиц.

Следует заметить, что в вышеуказанном законодательном перечне вопросов не упоминается вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом. Соответственно, действует общее правило п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 46 ЖК РФ о голосовании по вопросу заключения договора управления простым большинством от общего числа голосов, участвующих в собрании. Кроме того, п. 4 ст. 44 говорит о том, то для выбора способа управления необходим именно такой процент голосов. Отсюда на практике для избрания управляющей организации и заключения с ней договора управления руководствуются именно данными положениями Жилищного кодекса РФ. Аналогичным образом толкуют и применяют данные нормы суды[19].

Теперь проведем небольшой сравнительный анализ п. 4 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ с п. 1 ст. 162 ЖК РФ. В этих целях напомним, что согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления считается заключенным с собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Очевидно, что в данной статье речь идет не о простом большинстве участвующих в собрании, а о большинстве голосов от общего числа голосов всех собственников. Подобное исключение из общего правила хотя и является, на наш взгляд, целесообразным, но оно никак не отражено в статьях 44-46 ЖК РФ, хотя именно эти статьи посвящены порядку проведения собраний собственников и принятия ими решений.

Налицо коллизия между нормами жилищного законодательства, которая, несомненно, нуждается в устранении. Ведь сохранение коллизии угрожает, прежде всего, оспариванием договора управления как незаключенного. Предлагается в ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников включить вопрос о заключении договора управления, а п. 1 ст. 46 ЖК РФ дополнить исключением из общего правила относительно кворума для принятия решения о заключении договора.

Подведем итоги. Для заключения договора управления требуется совокупность следующих юридических фактов: 1) утверждение условий договора на общем собрании собственников помещений; 2) положительное волеизъявление не менее 50 % голосов собственников помещений; 3) оформление в письменной форме решения общего собрания собственников о заключении договора управления в виде протокола собрания; 4) подписание договора управления уполномоченным от имени собственников лицом.

Договор управления представляет собой обязательство, осложненное множественностью лиц на стороне собственников. Из указания ЖК РФ на двусторонний характер договора управления следует, что положение о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование

закона собственно к форме договора управления. Права и обязанности по договору управления принадлежат, с одной стороны, управляющей организации и, с другой стороны, совместно всем собственникам, но не каждому из собственников в отдельности.

3.2

<< | >>
Источник: Киракосян С.А.. Жилищное право: договор управления многоквартирным домом : учеб. пособ. / С. А. Киракосян — Ставрополь : Логос, 2016— 126 с.. 2016

Еще по теме Третий пример законодательного несовершенства.:

  1. Первый пример законодательного несовершенства
  2. Второй пример законодательного несовершенства.
  3. Законодательная инфляция как юридическое препятствие и судебный активизм как способ ее преодоления (на примере налоговых споров)
  4. Сбои, несовершенство техники.
  5. Преимущества и несовершенство (фиаско) рынка. Функции государства в современной рыночной экономике и методы ее регулирования
  6. § 4. Ветви государственной власти (законодательная, исполнительная, судебная) ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ ВЛАСТЬ
  7. 74. Только несовершенством психики можно объяснить тот факт, что человек зачастую самостоятельно и целенаправленно разрушает гармонию своего организма, тем самым на несколько десятилетий сокращая свой биологический век.
  8. Раздел третий О государственных властях
  9. Третий этап.
  10. Шаг третий (и последний)
  11. Третий этап
  12. Третий релятивизм — это “болезнь к смерти”?
  13. Учение «Москва - Третий Рим» Филофея
  14. Политическая концепция «Москва — третий Рим»
  15. Третий правовой пакет Евросоюза для энергетического рынка
  16. Третий крестовый поход
  17. 4. Третий Крестовый Поход
  18. Москва – Третий Рим
  19. Третий крестовый поход