<<
>>

Порядок действий по организации получения дохода в интересах собственников от использования объектов общего имущества многоквартирного дома

ф Шаг 1. Председатель совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях, арендаторах помещений, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома.

ф Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это делает представительный орган дома — председатель Совета МКД, обладающий в соответствии с Жилищным кодексом РФ необходимыми полномочиями.

ф Шаг 2. Председатель совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), о размере арендной платы, а также о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

ф Шаг 3. Совет МКД организует общее собрание, на котором собственники

• принимают решение:

> о составе общего имущества многоквартирного дома;

> о целевом направлении денежных средств, поступающих от аренды (на капитальный ремонт, на содержание жилья и проч.);

• определяют условия заключения договоров аренды;

• избирают ответственное лицо для заключения договоров аренды с арендаторами (председатель совета МКД, управляющая организация или кто-то из собственников дома).

ф Шаг 4. Председатель совета МКД или специально выбранный на общем собрании ответственный заключает договоры аренды на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Следует предупредить арендаторов о возможном демонтаже рекламных конструкций или оборудования в случае отказа заключить договор аренды.

ф Шаг 5. Если информация о законности использования общего имущества дома отсутствует, следует напрямую обратиться в прокуратуру, администрацию района и другие контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной или уголовной ответственности.

^ Обратите внимание: решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме. Оно должно быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т.п.

^^ Например, в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал: «...крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания».

^^ Таким образом, крыша и фасад здания не могут являться предметом аренды.

В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит Гражданскому кодексу РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Если рекламная конструкция размещена кем-либо без соответствующего договора либо без согласия собственников помещений, речь идет о незаконном использовании чужой собственности.

Собственники вправе обратиться в правоохранительные органы либо в суд.

^^ Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере 2 857 640 руб. за неосновательное обогащение (именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией).

См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от23.11.2011 № А46-1506/2011.

12. Алгоритм определения статуса нежилого помещения

Приведем схему алгоритма действий по определению статуса помещения общедомового имущества собственников помещений многоквартирного дома (см. рис. 10).

Приведенная на рис. 10 схема используется экспертной группой комиссии по выявлению помещений, относимых Жилищным кодексом РФ к общему долевому имуществу в МКД, находящихся в составе муниципального имущества г. Костромы. При этом состояние помещения определяется на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

13. О правомерности применения судами срока исковой давности

^^ Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в

Алгоритм

определения статуса нежилого помещения* в рамках МВКОДИ

Помещение общественного назначения

* Состояние помещения определяется на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Рис. 10

13. O правомерности применения судами срока исковой давности

реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, следует, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В связи с этим длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

В силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (п. 57 указанного постановления).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 данного постановления).

На основании изложенного в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 № 09АП-30490/2016-ГК был сделан следующий вывод: «Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности необоснованно, а исковые требования подлежат удовлетворению в отношении спорных помещений, поскольку указанные технические, вспомогательные помещения использовались и используются для нужд других помещений в доме и его жителей, и соответственно, фактически находятся во владении собственников помещений данного многоквартирного дома».

^^ Как следует из постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 № 09АП-15736/2014-ГК, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны (истца или ответчика) в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Соответственно, исчисление срока исковой давности производится не с даты первой приватизации квартиры, а с даты нарушения права общей долевой собственности на спорные помещения в данном доме, т.е. с даты регистрации права г. Москвы или Санкт-Петербурга, Севастополя или кого-либо муниципального образования.

Необходимо учитывать указания, содержащиеся в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 о том, что сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Указанный вывод высших судебных инстанций следует из того, что несмотря на положения ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника помещений многоквартирного дома регулярно запрашивать информацию о правовом статусе помещений общего имущества, поскольку, по смыслу п. 2 ст. 23 названного закона, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Собственники помещений многоквартирного дома вправе исходить из того, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

14.

<< | >>
Источник: В.В. Новиков, А.П. Пинчуков, С.В. Разворотнева, Е.Е. Юлегина.. Кто хозяин в доме: управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. — М.: Редакция «Российской газеты»,2016. Вып. 19. — 160 с.. 2016

Еще по теме Порядок действий по организации получения дохода в интересах собственников от использования объектов общего имущества многоквартирного дома:

  1. СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ХАРАКТЕРИСТИКА ЕГО ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ I. Состав общего имущества
  2. Обязательно ли в договоре управления указывать состав общего имущества собственников данного дома?
  3. ПОРЯДОКФОРМИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕЗЕРВОВ HA РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА B МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
  4. Статья 23.55. Органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям Комментарий к статье 23.55
  5. Должны ли учитываться собственники машино-мест в паркинге, входящем в состав многоквартирного дома, при составлении реестра собственников?
  6. Порядок взаимодействия собственников помещений и Управляющей организации при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом
  7. Объявление Уважаемые собственники помещений многоквартирного дома № по ул. г. !
  8. ПОРЯДОК ПРЕДСТАВЛЕНИЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ И ИНЫМ ПОТРЕБИТЕЛЯМ B МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ИНФОРМАЦИИ ОБ ИСПОЛНЕНИИ ДОГОВОРА
  9. Какие вопросы желательно включить в повестку дня общего собрания по выбору совета многоквартирного дома?
  10. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
  11. Какие вопросы должны быть включены в повестку дня общего собрания по вопросам предоставления объектов общего имущества в данном доме в пользование иным лицам (аренда, размещение рекламы)?
  12. Формирование фонда взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
  13. Какие есть особенности проведения общего собрания в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику?
  14. B каких случаях орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
  15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования.
  16. Право собственности на общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирных домах: выдержки из законов, судебная практика и выводы