Право собственности на общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирных домах: выдержки из законов, судебная практика и выводы

1.

2. Статья 36 ЖК РФ регулирует право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в ч. 1 этой статьи установлено следующее:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

3. В п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

4. Ссылки муниципалитетов на постановление Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность» или на решения областных Советов народных депутатов 1992 года о передаче в собственность муниципальных образований помещений подвалов, лифтовых, колясочных и прочего общего имущества жилых домов не состоятельны, так как эти акты не предполагают передачу указанных помещений отдельно от жилого дома.

Под критерии объектов, относящихся к муниципальной собственности, указанные в приложении № 3 к названному постановлению, подвалы, лифтовые, колясочные, чердаки и прочие помещения не подпадают, так как не являются встроенно-пристроенными помещениями в жилом доме, построенными за счет 5—7% отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В перечнях имущества, передаваемого из государственной собственности в собственность муниципального образования в соответствии с решениями Советов народных депутатов субъектов Федерации, принятых повсеместно в 1992 году на основании указанного постановления Верховного Совета РФ, подвалы, чердаки, лифтовые, колясочные и прочие помещения как самостоятельные объекты отсутствуют.

^^ Таким образом, эти помещения при передаче домов из федеральной собственности в муниципальную как самостоятельные объекты не существовали.

5. Согласно определению ВАС РФ от 12.09.2011 № ВАС-10188/11 формирование самостоятельного объекта недвижимости завершается присвоением ему кадастрового номера.

6. Формирование или создание какого-либо самостоятельного объекта недвижимости осуществляется на основании проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и присвоением ему уникального кадастрового номера. Если нет надлежащим образом сформированного, т.е. спроектированного, построенного и принятого в эксплуатацию жилого или нежилого объекта (помещения), нет и самостоятельного объекта права.

Частью 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) установлено, что основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять

Нстроительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

^^ Таким образом, если объект построен, создан, сформирован без необходимых разрешений, предусмотренных ГрК РФ, он незаконен и не может быть зарегистрирован в государственном реестре прав.

7. Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, по смыслу положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений. Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры, это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений не влечет за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников.

8. В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 установлено следующее.

0 Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

ф В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

ф Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

9. Согласно определению ВАС РФ от 21.10.2009 № ВАС-12537/09 не нуждается в доказывании тот факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.

10. Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 указал, что «правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности... должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования... то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло».

11. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, «факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения».

12. В силу ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

13. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества дома возможно только с согласия всех собственников.

14. В определении ВАС РФ от 22.04.2011 № ВАС-1457/11 и постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам.

15. В постановлении ФАС Московского округа от 27.06.2011 № КГ- А40/5911-11 указывается: «Согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен».

16. Возможны исковые требования о защите имущества от неправомерных действий должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, а также действий должностных лиц организаций.

^^ Хрестоматийный пример — распоряжение губернатора СанктПетербурга от 11. 12.1998 № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 № 128-р», по которому из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора муниципалитета с инвестором на реконструкцию многоквартирного дома с собственниками помещений в нем.

В соответствии с заявленными требованиями собственников помещений решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 № 3-107/2000 данные изменения были признаны недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания.

Верховный Суд РФ, оставляя решение в силе, указал, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Довод кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, является несостоятельным, так как ст. 135 ГК РФ допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи.

См.: Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 № 78-Г00-61.

17. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если имущество выбыло помимо воли собственника.

18. Президиум ВАС РФ в постановлении от 26.03.2013 № 14828/12 установил: «Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество».

19. В постановлении от 25.02.2014 № 16030/13 Президиум ВАС РФ обратил внимание судов, что при выяснении вопроса: является ли помещение общим имуществом собственников МКД «необходимо установить признаки, характеризующие спорное помещение как общее, в том числе исследовать вопрос, каким образом предполагалось использовать помещение в соответствии с первичной строительно-проектной документацией».

20. Действующее законодательство не запрещает органам власти муниципального образования издание распорядительного акта, отменяющего допущенные ранее самим органом власти ошибочные решения по регистрации в собственность муниципального образования помещений или других объектов общего имущества собственников помещений многоквартирных домов.

Прекращение права муниципального образования на неправомерно принятое в казну имущество может быть осуществлено на основании ст. 12 ГК РФ, которая предполагает способы восстановления утраченного права, в том числе путем:

• восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

• признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Выводы

1. Необходимо проводить работу с органами власти местного самоуправления с целью организации внесудебного возврата помещений общего имущества из муниципальной собственности (или собственности субъекта Федерации: города Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов.

2. Важно установить признаки, характеризующие спорное помещение как общее имущество в соответствии с первичной строительнопроектной документацией.

3. При выяснении вопроса в суде следует заявлять иск с требованием о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на «спорное» имущество и (или) о признании права муниципального образования или праве городов Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя отсутствующим.

4. В общении с органами власти надо настаивать на возврате помещений общего имущества во внесудебном порядке.