<<
>>

____ Состав общего имущества МКД (ст. 36 ЖК РФ)____________

помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме

оборудование (технические подвалы);____________________________________

помещения в МКД, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий

физической культурой и спортом и подобных мероприятий;_________________

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее

более одного помещения;______________________________________________

земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из указанного в ст. 36 ЖК РФ состава общего имущества можно вывести признаки общего имущества МКД:

1) не является частью жилого помещения или самостоятельно используемого нежилого помещения;

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Нежилое помещение в МКД — помещение, указанное в проектной документации или техническом паспорте МКД, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения (технического присоединения) к внешним сетям, в том числе встрое- но-пристроенные помещения и подземные гаражи.

2) предназначено для обслуживания более одного помещения

МКД;

3) имеет дополнительное назначение для собственников помещений — техническое (для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома), культурно-досуговое (для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой, спортом и подобных мероприятий);

4) расположено в пределах границ земельного участка, выделенного под многоквартирный дом.

Правовой режим подвальных или чердачных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первого жилого помещения в МКД[7]. Если по состоянию на указанный момент спорные подвальные или чердачные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные или чердачные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

ЖК РФ не предусматривает составления единого документа, фиксирующего состав общего имущества многоквартирного дома. Указанные сведения о составе общего имущества, как правило, оформляются приложением к договору. Управление будет осуществ-

ляться в отношении того имущества, которое указано в договоре или приложении к нему, поэтому подробное описание общего имущества позволит в любой момент требовать от управляющей организации устранения неисправностей такого имущества, а в случаях незаконного отказа в их устранении — привлекать третьих лиц к ответственности с последующим возложением расходов на управляющую организацию (ст.

397 ГК РФ).

В случае неуказания в договоре управления достоверных и полных сведений об общем имуществе стороны договора несут соответствующие финансовые риски. Например, не имея сведений о площади земельного участка, расположенного под обслуживаемым МКД, управляющая организация может взяться за уборку муниципальной земли, неся необоснованные убытки. Или, исходя из недостоверных сведений об общей площади МКД, а также площади жилых и нежилых помещений, неправильно рассчитать процент голосов на общем собрании собственников.

Адрес многоквартирного дома. Для полной формулировки предмета договора требуется указать данные, позволяющие идентифицировать тот единый недвижимый комплекс, в отношении которого будет осуществляться управление, то есть описать не только состав и техническое состояние общего имущества МКД, но и указать адрес (месторасположение) соответствующего МКД.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта с учетом его технических характеристик (конструктивных особенностей, степени физического износа и т.д.)

Перечень услуг и работ, оказываемых и выполняемых в отношении общего имущества МКД. Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491 и Минимальном перечне услуг и работ № 290.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя:

— осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

— обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

— поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

— уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества. В частности, согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 управляющая организация обязана проводить ежедневную уборку придомовой территории, своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем водопровода, канализации, вентиляции, отопления, мусороудаления, лифтового хозяйства и других), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания, а также организовывать проведение мероприятий, направленных на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, по уничтожению насекомых и грызунов (дезинсекция и дератизация);

— сбор твердых коммунальных отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД;

— организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

— меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

— текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

— проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

— обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Надлежащее содержание общего имущества возможно при условиях:

— соблюдения требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

— безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

— соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

— постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

Порядок приемки и фиксации оказанных услуг и выполненных работ по договору управления не регулируется ни ЖК РФ, ни ГК РФ, ни иными нормативными актами. При этом Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, вступившим в силу с 16.02.2016 года, установлена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 9 Минимального перечня услуг и работ № 290 сведения об оказании услуг и выполнении работ, подлежащие отражению в таких актах, являются составной частью технической документации МКД. Следовательно, управляющая организация не вправе отказаться от их составления по своему усмотрению, вне зависимости от того, предусмотрено или нет договором управления составление актов приемки услуг и работ.

<< | >>
Источник: Киракосян С.А.. Жилищное право: договор управления многоквартирным домом : учеб. пособ. / С. А. Киракосян — Ставрополь : Логос, 2016— 126 с.. 2016

Еще по теме ____ Состав общего имущества МКД (ст. 36 ЖК РФ)____________:

  1. СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ХАРАКТЕРИСТИКА ЕГО ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ I. Состав общего имущества
  2. Зачем нужно утверждать на общем собрании состав общего имущества?
  3. Обязательно ли в договоре управления указывать состав общего имущества собственников данного дома?
  4. Какие вопросы должны быть включены в повестку дня общего собрания по вопросам предоставления объектов общего имущества в данном доме в пользование иным лицам (аренда, размещение рекламы)?
  5. Содержание общего имущества
  6. Кто отвечает за надлежащее состояние общего имущества?
  7. Контроль за содержанием общего имущества
  8. Таблица N 1 Минимально необходимый состав зданий, сооружений и размеры площадок общего пользования
  9. Порядок действий по организации получения дохода в интересах собственников от использования объектов общего имущества многоквартирного дома
  10. ПОРЯДОКФОРМИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕЗЕРВОВ HA РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА B МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
  11. Формирование фонда взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
  12. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования.
  13. Раздел III. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов
  14. По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются большинством не менее двухтретей от общего числа голосов собственников в доме?
  15. B какой срок администратор общего собрания должен сообщить собственникам в доме о проведении общего собрания?
  16. Статья 11.15. Повреждение имущества на транспортных средствах общего пользования, грузовых вагонов или иного предназначенного для перевозки и хранения грузов на транспорте оборудования Комментарий к статье 11.15