Предмет как существенное условие договора управления многоквартирным домом
Договор считается заключенным при согласовании существенных условий. Существенными являются три группы условий:
1) о предмете договора;
2) условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.
432 ГК РФ).Требования к существенным условиям договора устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Долгое время в российской судебной практике господствовал подход, согласно которому отсутствие существенных условий в тексте договора неминуемо влекло признание договора незаключенным. Во многих случаях таким подходом злоупотребляли недобросовестные контрагенты, незаинтересованные в исполнении обязательств. Позднее, ВАС РФ разъяснил, что если одна сторона совершает действия по исполнению обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует[6]. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор — заключенным. С 01.06.2015 года законодательно закреплено следующее правило: «сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности» (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Существенные условия договора управления исчерпывающим образом названы в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Это такие условия как:
1) предмет договора, который характеризуется через следующие элементы:
а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
в) перечень коммунальных услуг;
г) порядок изменения перечня услуг и работ;
2) цена договора, а именно:
а) порядок ее определения;
б) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт;
в) размер платы (тариф) за коммунальные услуги;
г) порядок внесения платы и взносов.
3) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр указаны дополнительные условия договора управления, рекомендуемые для включения в него:
1) сроки начала и окончания управления многоквартирным домом, в том числе периодичность и сроки выполнения работ и услуг по договору;
2) порядок взаимодействия между управляющей организацией и ТСЖ, застройщиком;
3) порядок выполнения работ и оказания услуг;
4) порядок предоставления коммунальных услуг;
5) порядок организации выполнения работ по капитальному ремонту;
6) порядок и случаи доступа в жилое/нежилое помещение, а также к объектам общедомового имущества;
7) порядок информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками помещений, в том числе подготовка отчета о деятельности по управлению многоквартирным домом, переписка между сторонами и т.д.;
8) общие правила проживания в многоквартирном доме;
9) правила проведения общих собраний собственников;
10) ответственность сторон договора;
11) порядок разрешения споров и разногласий;
12) срок действия договора и последствия его прекращения;
13) порядок подписания и хранения договора.
Предметом договора управления является комплексная и единая деятельность по управлению, включающая в себя содержание общего имущества; текущий и капитальный ремонт; предоставление коммунальных услуг; иные действия (деятельность) для целей управления многоквартирным домом (организация и проведение общих собраний собственников, начисление платы и выставление платежных документов, ведение технической, бухгалтерской, статистической и прочей документации, сдача в аренду общедомового имущества).
Для полной характеристики предмета договора (деятельности по управлению) в самом договоре необходимо прописать следующие положения:— о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
— адрес многоквартирного дома;
— перечень услуг и работ, оказываемых и выполняемых в отношении общего имущества многоквартирного дома;
— порядок изменения таких услуг и работ.
Законодатель «разбросал» по различным нормативным актам требования к предмету договора управления. Это создает определенные неудобства и трудности в практическом применении. Например, цель деятельности по управлению многоквартирным домом определена в п. 1 ст. 161 ЖК РФ — это благоприятное и безопасное проживание граждан, надлежащее содержание общего имущества МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. О том, какие виды работ и услуг включает в себя надлежащее содержание и что относится к общему имуществу многоквартирного дома, говорят Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491. О том, каким должно быть качество предоставляемых коммунальных услуг — Правила предоставления коммунальных услуг № 354.
Сущность деятельности по управлению в императивной форме раскрыта в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416 и требует выполнения следующих стандартов:
1) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);
2) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров;
3) подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;
4) организация, созыв и проведение общих собраний собственников;
5) организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту;
6) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
7) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;
8) обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом.
Состав общего имущества многоквартирного дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Еще по теме Предмет как существенное условие договора управления многоквартирным домом:
- Какие условия договора управления многоквартирным домом являются существенными?
- Могут ли условия договора управления многоквартирным домом быть разными для собственников помещений в данном доме?
- Какие обязанности управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?
- Какие права управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?
- Предмет и объект как существенные условия договоров коммерческой концессии и франчайзинга
- 2.2. Предмет и объект как существенные условия договоров коммерческой концессии и франчайзинга
- ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
- Понятие и характеристика договора управления многоквартирным домом
- 3.1 Порядок заключения договора управления многоквартирным домом
- Сроки начала и окончания деятельности по управлению многоквартирным домом по Договору
- Может ли арендатор выступать стороной договора управления многоквартирным домом?