1.5. Договор ренты

- это договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (п.

Предусматриваются два вида ренты: постоянная и пожизненная. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты.

Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателем - только граждане и некоммерческие организации.

Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Общие положения о ренте применяются к регулированию отношений конкретного вида ренты, если нет специальных правил.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок рентных платежей, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое (ст. 130 ГК РФ). В их числе: денежные суммы, предприятия, частные

коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (ст. 587 ГК РФ). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (ст. 586 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591, 598 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано в собственность плательщику как за плату, так и бесплатно.

Если имущество передается за плату, к отношениям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу ренты.

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок.

При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств - путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. (ст. 329 ГК РФ), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.

При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух

названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если

205

он был нотариально удостоверен. Исключение должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК РФ).

По смыслу п. 2 и 3 ст. 587 ГК РФ обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 ст. 587 ГК РФ, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.

Исходя из содержания п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, а также п. 3 ст. 453 ГК РФ, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение.

Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.

Закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость - требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты (ст. 165 ГК РФ).

Содержание договора (права, обязанности, ответственность сторон).

Основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить

ренту. Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено

соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на

каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже

выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо

206

компенсация или нет и т. п. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ).

Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с правом прекращения договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст.

592 ГК РФ). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, причем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья

593 ГК РФ, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. Такими основаниями могут служить:

1) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);

3) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, естественный износ имущества при его использовании и т. п. Договор может предусматривать ограничение права выкупа - выкуп не может иметь место при жизни получателя ренты или в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения.

Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным п. 2-3 ст. 594 ГК РФ:

1) в договоре, по которому имущество передано за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты;

2) если имущество под выплату ренты передано бесплатно, в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором. Новый получатель ренты должен соответствовать рассмотренным требованиям (гражданин или некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям деятельности последней).

При существенном нарушении договора получатель пожизненной ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты по общему правилу не вправе.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств - путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и прочего (ст. 329 ГК РФ), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.

При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух

названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если

209

он был нотариально удостоверен. Исключение составляют случаи, при которых, хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало.

По смыслу п. 2 и 3 ст. 587 ГК РФ обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 ст. 587 ГК РФ, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков. Исходя из содержания п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ, а также п. 3 ст. 453 ГК РФ, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.

Из текста п. 4 ст. 453 и п. 3 ст. 587 ГК РФ вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 ГК РФ получатель ренты, помимо возмещения убытков, вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.

Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами,

деньгами, выполненными работами и т. п.), их просрочку закон во всех случаях связывает

с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства, так как при

всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.

Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты

денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном в ст. 395 ГК РФ. В

частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило

п. 2 ст. 395 ГК РФ о том, что если убытки, причиненные получателю ренты

неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему

процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения

убытков в части, превышающей проценты. Порядок взыскания процентов за пользование

210

чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8[50]. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой Центрального банка России по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования).

Стороны свободны в установлении иного, чем указано в ст. 395 ГК РФ, размера процентов, но это должно быть предусмотрено в договоре.

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты уплаты цены за недвижимость. Пункт 1 ст. 391 ГК РФ не предусматривает каких-либо изъятий в отношении необходимости получения согласия кредитора на перевод долга. Обеспечение интересов получателя ренты, согласия которого на продажу недвижимости и происходящий вследствие этого перевод долга в данном случае не требуется, достигается сохранением бывшего плательщика ренты в качестве субсидиарного по общему правилу должника в обязательстве по выплате ренты. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную, т. е. дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником - новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости (ст. 399 ГК РФ). Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК РФ). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.

Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК РФ).

Отдельно следует остановиться на договоре пожизненного содержания с иждивением - это договор, в силу которого одна сторона - получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, в связи с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

Сторонами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты.

Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и тому подобном, получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного характера.