3.1. Рыночные цены и возникновение земельной ренты в городах

В большинстве работ по теоретическим проблемам рентных отноше­ний категория "земельная рента" рассматривается применительно к сель­скохозяйственному производству. Значительно меньшее внимание уделя­ется методологическим и теоретическим проблемам образования земель­ной ренты в других отраслях экономики, хотя роль рентных доходов весь­ма значительна, например, в нефтяной, газовой и других отраслях добы­вающей промышленности.

Образование ренты на строительные участки является важнейшей ча­стью общего учения о земельной ренте. Размер ренты здесь зависит от рыночных цен на жилье и промышленное строительство, развития и госу­дарственного регулирования рынка недвижимости, участия государства и муниципальных структур в инвестициях в строительство в целях обеспе­чения льгот. Необходимо учитывать здесь особенности кризисных яв­лений на рынке недвижимости при острой необходимости в нормальном жилье для средних и малоимущих слоев общества. Все эти и многие дру­гие вопросы связаны с проблемой формирования и распределения доходов в строительном комплексе, в число которых входит и строительная зе­мельная рента. Современный кругооборот общественного капитала нельзя представить без финансовых операций с земельными участками. Речь идет

не только о купле и продаже земли в городской и сельской местности под строительные объекты, но и об определении арендных платежей за зе­мельные участки, равно как и об установлении земельного налога (если рассматривать последний как налог на земельную ренту со строительных участков). К этому кругу вопросов примыкают проблемы ипотечного кре­дитования.

"Строительная рента (или рента от здания), - отмечал А. Смит, - пред­ставляет собой процент или прибыль на капитал, затраченный на построй­ку дома. Для того, чтобы поставить строительную промышленность в оди­наковые условия с другими промыслами, необходимо, чтобы эта рента была достаточна, во-первых, для оплаты строителю такого же процента, какой он получил бы на свой капитал, если бы ссудил его под надежное обеспечение, и, во-вторых, для сохранения его дома в надлежащим поряд­ке или, что то же самое, для возмещения, спустя определенное число лет, капитала, затраченного на его постройку... Вся та часть ренты с дома, ко­торая остается сверх того, что необходимо для доставления этой умерен­ной прибыли, естественно, приходится на земельную ренту, и в тех случа­ях, когда собственник земли и собственник здания - два различных лица, она в большинстве случаев целиком выплачивается первому. Эта добавоч­ная рента представляет собой цену, которую обитатель дома уплачивает за какое-либо действительное или предполагаемое преимущественное ме-стоположение..."^1. Постановка вопроса о строительной ренте: он является весьма примечательной.

К. Маркс по-иному подходит к вопросу о строительной ренте. "Строительную ренту, - подчеркивает он в "Капитале", - необходимо по­вышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потреб­ность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединя­ется к земле или размещен на ней, покоится на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, фабричные здания, доки и т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амор­тизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозмож­но здесь даже... в тех случаях, когда, как в Англии, земельный собственник и строительный спекулянт суть совершенно разные лица" . К. Маркс не считал плату за наем строительных объектов особой частью ренты в отли­чие от А. Смита. Для него арендная плата ничем не отличается от оплаты услуг в других отраслях материального производства. В тех же случаях, когда в силу каких-то обстоятельств основной капитал, вложенный арен­датором, сохраняет определенную потребительную стоимость после за­вершения арендного договора, он становится собственностью землевла­дельца и доход от него присоединяется к земельной ренте. Собственно, это обстоятельство К. Маркс отмечает еще раньше при анализе образования и распределения дифференциальной ренты 2 в земледелии: "При таких улучшениях земли, которые сохраняют свою силу в течение продолжи­тельного времени, в случае, когда срок арендного договора истекает, ис-скуственное повышенное дифференциальное плодородие земли совпадает с естественным, а потому и оценка размера ренты совпадает с определени­ем ренты земель различного плодородия вообще"^1. Для собственника зем­ли возникает парадоксальная ситуация - он получает бесплатно потреби­тельную стоимость, обладающую способностью приносить доход при со-оветствующих вложениях капитала. Эту возможность получить доход он передает арендатору за определенную арендную плату. Цена этой бес­платно присвоенной собственником потребительной стоимости определя­ется рынком, и, следовательно, процент от нее можно рассматривать как часть особой формы строительной ренты. Такая рента присоединяется к собственно ренте на строительный участок. Она будет включать в себя за­траты, связанные с поддержанием собственником (или новым арендато­ром для собственника) этого объекта. А. Смит вложения в строительство рассматривает в общем случае как создание рентного ресурса.

В методологическом аспекте рентным ресурсом мы можем при­знавать все, что достается его собственнику бесплатно или, точнее, вне реального процесса образования действительной стоимости, или действительной цены производства. Иначе, если осуществляется вло­жение капитала в реальное производство, т.е. он принимает форму действительного капитала (т. е. приобретает в процессе своего круго­оборота производительную и товарную форму), то для собственника капитала возникает возможность его окупаемости за счет образовав­шейся действительной стоимости, точнее, цены производства, рассчи­танной на основе процента. Если собственник ресурса получил его бесплатно, то последующая купля-продажа его приобретает форму кругооборота фиктивного капитала. Например, если некоторые потре­бительные свойства здания получены бесплатно, то его покупка регу­лируется фиктивной оценкой - путем капитализации прибыли, кото­рую можно получить от эксплуатации этого здания (выделяя искусст­венный рентный ресурс) при определенных вложениях капитала. Здесь мы вторгаемся в проблему разных оценок объектов строитель­ства (и даже продукции более широкого круга отраслей), когда при эксплуатации ресурса возникает бесплатный эффект (за счет дополни­тельной потребительной стоимости) для его собственника. При из­вестном процессе морального износа основного капитала мы имеем дело с потерей части рыночной стоимости, для данного случая возни­кает возможность появления избыточной прибыли за счет рыночной стоимости, т. е. реального процесса производства, который будет про­исходить после приобретения данного здания или получения его в аренду и предполагает соответствующее вложение капитала.

В практическом плане проблема приобретает актуальное значе­ние для стран, где с переходом к свободной рыночной экономике осуществляется передача жилищного фонда в частную собственность граждан. Так, переход от государственного и муниципального обслу­живания этих домов к частной форме предполагает существенные ка­питаловложения со стороны населения. Во-первых, речь идет об амортизационном фонде (с учетом его разделения на реновацию и ка­питальный ремонт) и средствах, предназначенных на текущий ремонт. Эти средства государство должно было бы иметь на каждый объект своей собственности. Во-вторых, государство в условиях привати­зации жилья передает жилой фонд населению как рентный ресурс низкого качеств, а затем потребует от населения вложений капита­ла. Для большинства жителей страны выделение таких финансовых ресурсов из собственных бюджетов - нереальная задача.

Различия в структуре строительной ренты в целом связаны с ха­рактером используемого фактора - естественного или искусственного рентного ресурса. В земледелии это находит свое выражение в катего­риях естественного и искусственного плодородия почвы. Понятно, что искусственное плодородие при определенных условиях становится естественным. Для строительной ренты эти категории вполне приме­нимы и дают возможность отличить ренту на землю в строительстве от общей строительной ренты. Рента на строительные участки - это часть рыночной цены продукции строительства. Это относится как к гражданскому, так и промышленному строительному производству. Рынок строительных участков тесно переплетается с рынком недви­жимости, и рента на строительные участки выступает звеном в функ­ционировании этих рынков. Переход к рыночной экономике в нашей стране сопровождался реформированием отношений собственности на жилье. Приватизация квартир стала первым и весьма существенным шагом в становлении рынка России, а также других бывших респуб­лик СССР и большинства бывших стран социализма. Тенденции фор­мирования частного жилого фонда сложились в нашей стране давно, но наиболее значимо его развитие наблюдалось в конце 60 - 80-х гг. прошлого столетия. В городской местности это связано с участием граждан в кооперативном строительстве. Частный жилищный фонд, который охватывает жилье, находящееся в собственности граждан, а также юридических лиц (функционирующих в качестве частных соб­ственников, включая и ЖСК), постоянно растет, особенно начиная с 1970 г. (табл. 3.1).

Из табл. 3.1 видно, что доля частного в общем размере жилого фонда в городской местности изменилась с 26,2 % в 1970 г. до 65,6 % в 2003 г. В частном жилом фонде как при Советской власти, так и сей­час играет роль собственность граждан (90,4 % в 1970 г. против 96,8 % в 2003 г.). В то же время значение государственной и муниципаль­ной собственности на жилье в городской местности стремительно па­дает. Для городского жилья, как и для всего жилого фонда, увеличе­ние доли частного жилья, и прежде всего части его, принадлежащей населению, связано с программой приватизации. Это особенно четко прослеживается в период 1990-1995 гг. Если в целом по жилищному фонду России доли государственной, муниципальной и частной соб­ственности в 1990 г. составляли 41,7; 25,2 и 32,6 %, то уже в 1995 г. данные показатели имели значения 10,2; 29,6 и 52,8 %; таким образом, экономическая картина резко изменилась. Процесс реформирования сопровождался в период 1993-2003 гг. существенным увеличением продаж жилых помещений в домах государственного, муниципально­го и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам (табл. 3.2).

Максимальный объем продаж жилья гражданам и юридическим ли­цам приходится на период 1998 -2000 гг. Так, в 1998 г. было продано 2859 тыс. (из них 72,1 % - населению), в 1999 г. объем продаж в связи с про­шедшим в 1998 г. финансовым кризисом несколько сократился и составил 2690 тыс. м² (77,5 % - населению), а в 2000 г. вновь возрос до 2920 тыс. м² (86,1 % - населению). В результате население становится основным субъ­ектом рынка недвижимости в России уже к началу XXI столетия.

Изменилось положение строительства в новых условиях разви­вающейся рыночной экономики в нашей стране. Здесь также наблю­дается существенный рост объемов строительных работ, выполненных частными строительными организациями (табл. 3.3).

Доля государственных и муниципальных строительных организаций в общем объеме строительных работ, выполненных по договорам строи­тельного подряда, составила 29,6 % в 1993 г., частными фирмами - 24,4 %. В 2003 г. эти показатели, соответственно, были равны 8,1 и 76,1 %. В итоге можно констатировать, что в России сформировался реальный рынок жи­лья, где экономическая активность государства весьма ограничена. Нали­чие рынка жилья как важнейшего сегмента общего рынка недвижимости позволяет предположить, что на основе конкуренции в нашей стране воз­никает рыночная цена как на первичном, так и на вторичном рынках не­движимости. В рамках этой рыночной цены образуется рента на строи­тельные участки. Важно отметить, что рынок недвижимости может функ­ционировать как на основе частной собственности на землю, так и на ос­нове государственной или муниципальной ее форм. Эти моменты имеют прямое отношение к проблеме ренты на строительные участки.

Анализ специфики образования рыночных цен на продукцию граж­данского строительства позволяет нам определить исходные параметры возникновения ренты на строительные участки. "Где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышлен­нику добавочную прибыль, - отмечал К. Маркс, - будет ли водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое в силу своего титула на часть земли собственником этих предметов природы, улавливает у функциони­рующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты"^1. Земельная рента может вмешиваться в механизм рыночного ценообразования в том случае, если действуют законы частной собственности на землю и, соот­ветственно, возникает абсолютная рента. В наших работах мы показали, что ее величину можно определять как избыток цены продукта класса зем­ли над ценой производства, дифференциальную - как разность между ры­ночной ценой и ценой продукта класса земли^2. При этом в целом для экономики сумма действительных стоимостей совпадает с суммой цен производства.

В рамках всего строительно-инвестиционного комплекса перераспре­деление ренты между разными его звеньями в основном не влияет на ко­нечную реализацию, а следовательно, и на формирование рыночных цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Конечно, здесь не учитывается глобальное влияние на экономику, включая рынок недвижи­мости, факторов, которые находятся за пределами границ строительно-инвестиционного комплекса. Основная модель образования ренты на строительные участки действует, как правило, на принципах свободной конкуренции, так как основные субъекты рынка недвижимости - населе­ние, юридические лица, с одной стороны, и строительные компании - с другой, не способны монополизировать первичный и вторичный рынок жилья. Характерно, что именно формирование относительно свободного рынка недвижимости в стране даже в условиях господства государствен­ной и муниципальной собственности на землю превратило строительство в один из двигателей роста российской экономики даже в период 1993 -1997 гг., который предшествовал кризису 1998 г. Так, в валютном выраже­нии общий рост объема строительных работ по договорам строительного подряда в 1997 г. возрос в 2,95 раза по отношению к 1993 г. см. табл. 3.3). Кризис 1998 г. отрицательно подействовал на рынок недвижимости и объемы строительного производства, но через пять лет (в 2003 г.) объем работ по договорам строительного подряда практически вновь достиг предкризисного максимума. Возможность существования рынка недвижимости при господстве отношений государственной собст­венности на строительные участки вполне реальная и проявляется лишь в отсутствии абсолютной ренты, которая возникает на худших классах строительных участков. Формирование рыночной стоимости как осно­вы рыночной цены на рынке недвижимости есть результат конкурентных отношений между продавцами и покупателями жилья, офисных помеще­ний и т.д. С этих позиций требует уточнения положение В.А. Прорвича о том, что "рыночная стоимость объекта недвижимости, в том числе и права аренды земельного участка, часто является вынужденным компромиссом городских властей с инвестором при далеко не полной информации о воз­можных последствиях принимаемых решений и высоком уровне обоюд­ных рисков"^1. Риски, безусловно, влияют на механизм распределения при­были, в том числе и ренты на строительные участки, между субъектами строительно-инвестиционного комплекса. Однако в условиях определения параметров монополизации тех или иных рентных факторов в строитель­стве и свободного движения капитала механизм рыночного ценообразова­ния действует в режиме саморегулирования. Необходимо учитывать весь спектр сложившихся финансово-экономических условий воспроизводства в строительстве. Так называемый "компромисс В.А. Прорвича" между субъектами хозяйственных связей на рынке недвижимости имеет здесь значимость не по отношению к рыночной стоимости (т.е. к рыночной це­не), а в аспекте перераспределения ренты на строительные участки. Это же относится к определению рыночной стоимости земельных участков. По мнению В.А. Прорвича, "рыночная стоимость (земельного участка) - наи­более вероятная цена собственности (земельного участка) или прав на нее на открытом рынке при условии, что сделка честная, покупатель и прода­вец действуют разумно и хорошо информированы, на цену не влияют не­рыночные стимулы. Определение понятия рыночной стоимости является стандартом профессиональной практики оценщиков. В условиях перехода к рыночной экономике и институциональной неполноценности сущест­вующих рыночных отношений фактически является результатом вынуж­денного компромисса между участниками рынка"^1. В принципе рыночная стоимость даже в современных условиях хозяйствования в России не явля­ется результатом некоторого компромисса. Применительно к купле-продаже земельных ресурсов, равно как и к сдаче их в аренду, следует го­ворить об особой рыночной цене, которая непосредственно является не выражением рыночной стоимости, а результатом сложных процессов ка­питализации ренты на строительные участки. В этом смысле рыночная це­на земельных участков есть в полной мере фиктивная цена. В данном ас­пекте нельзя согласиться с толкованием понятия стоимости земли, которое дается В.А. Прорвичем. По его мнению, "стоимость земли - обобщенная характеристика, включающая затратную и рентную составляющие. На различные виды кадастровой стоимости земли влияют характеристики объектов, расположенных на территории земельного участка (кадастровый квартал) или вблизи него, место расположения участка (квартала), пре­стижность, соседство, экология, градостроительные ограничения, транс­портное обеспечение, физические характеристики грунтов и ряд других факторов" . Определение рыночной стоимости земли дается и в современ­ной западной литературе. "Рыночная стоимость (market volue) земли, - от­мечает А.О' Салливан, - равна текущей (приведенной) стоимости (present volue) потока рентного дохода, создаваемого землей. Для объяснения по­нятия текущей стоимости рассмотрим актив, приносящий ежегодный до­ход в размере R. Ожидается, что данный доход будет поступать в течение n лет. Если рыночная процентная ставка равна i, то текущая величина по­тока доходов от актива составит

n

PV = X Е R / i=0

Текущая стоимость - это максимальная величина, которую инвестор готов заплатить за актив при наличии альтернативного варианта вложения средств, приносящего і процентов в год"^1.

Понятие рыночной стоимости земли А.О' Салливана нам представля­ется корректным в аспекте действия закона рыночной стоимости. Рыноч­ные цены могут отклоняться вверх и вниз от рыночной стоимости, которая для них является центром притяжения. Специфика рыночной стоимости земли вообще и строительных участков в частности заключается в том, что в ее состав не входит действительная стоимость. Рыночная стоимость зем­ли как капитализированная рента является по своей природе фиктивной или ложной социальной стоимостью. Рост спроса на те или иные объекты недвижимости в том или ином городском районе ведет к росту рыночных цен на землю. А.О'Салливан обращает внимание на положение о том, что "цена на землю в Бостоне настолько высока, что мало кто может позволить себе жить там", и делает противоположный вывод - "на самом деле цена на землю в Бостоне высока потому, что много людей могут позволить себе жить там. Высокий спрос на жилье создает значительный спрос на землю, что приводит к относительно высокой цене на землю. Высокая цена на землю является следствием, а не причиной высоких цен на жилье" . Более того, жилье в престижном районе приобретает само рентные свойства, так как его при определенных условиях сложно отделить от земли, на которой оно стоит. Возникает эффект производной ренты в строительстве. Так, в сельском хозяйстве зерно одного и того же вида и качества может быть произведено на разных по плодородию землях, и для потребителя его про­исхождение не имеет принципиального значения. В жилищном строитель­стве это не так. Располагаясь в одном и том же квартале (где основные рентные факторы действуют приблизительно одинаково), разные здания и даже части одного строения могут получить дополнительные рентные мо­менты, благодаря которым мозаика образования строительной ренты при­обретает весьма причудливый характер. Например, при аренде торговых площадей арендная ставка, как правило, снижается, начиная с четвертого этажа. Напротив, в высотных домах квартиры на верхних этажах ценятся значительно дороже, чем на нижних и средних. Преимущества более све­жего воздуха и интересного обзора на верхних этажах являются следстви­ем использования земли в данном районе, но дополнительные рентные факторы возникают непосредственно за счет высотности здания. Совокуп­ная рента, которая возникает в расчете на определенный строительный объект, является разной даже в пределах одного квартала. Поэтому функ­ционально ее можно представить в виде некоторого полигона значений, которые в основном тяготеют к изменению расстояния центра в моноцен­трическом городе. Модель рентообразования усложняется в рамках поли­центрических городов.

Определение рыночной цены на рынке недвижимости на основе дей­ствия закона конкуренции позволяет сосредоточить внимание в полной мере на механизме образования и распределения ренты на строительные участки. Повышенный спрос на квартиры, офисы и торговые площади в центральных кварталах городов при моноцентрической их модели стано­вится одним из основных факторов возрастания цен на недвижимость и увеличения градостроительной дифференциальной ренты. Рост мегаполи­сов при моноцентрической модели лишь усиливает территориальный раз­рыв между окраинами и центром, что непосредственно сказывается на росте градостроительной ренты. Социально-экономическое неравенство при моноцентрической модели развития города приобретает вполне четкие географические очертания. Различия между бедностью и богатством все­гда имели отражение в состоянии тех или иных городских кварталов. Во всем мире происходит сглаживание функции плотности населения. Так, "в период между 1801-1961 гг. градиент плотности населения Лондона сни­зился с 1,26 до 0,34, т.е. доля его населения, проживающего в трех милях от центра города, сократилась с 88 до 26 %. В Париже градиент уменьшил­ся с 2,35 в 1817 до 0,34 в 1946 г. Во всех городах мира население покидает центры городов"^1. Основная тенденция массового движения населения из центра города в пригороды связана с перемещением на окраины производ­ственных мощностей. Развитие городского транспорта во второй половине XIX и в XX в. позволило все более выводить промышленные мощности на окраины, а вместе с этим способствовало росту "спальных" микрорайонов вне центральной части города. Высокая рента в центральной части города стимулировала отток малообеспеченного населения и промышленности в пригороды. Этот процесс лишь сдерживает рост цен на недвижимость и, соответственно, ренты в престижных районах, а подчас и повышает зна­чимость здесь рентных факторов за счет улучшения условий жизни и управленческой деятельности в центре города. При развитии городской транспортной сети отток малообеспеченных и среднеобеспеченных групп населения из центра происходит не только по причине роста рабочих мест на промышленных окраинах, но и, главное, из-за невозможности улучше­ния условий проживания в центральных районах, где высоки цены на не­

движимость и велика, соответственно, рента. Общеизвестно, что рыночная стоимость жилья в центре Нью-Йорка, Москвы, Петербурга, Вены, Франкфурта-на-Майне и даже Ростова-на-Дону, Самары имеет явную тен­денцию к росту, несмотря на перемещение значительных масс населения из центральной части на периферию этих городов. Для Самары, например, промышленные предприятия, расположенные в престижных районах (ря­дом с р. Волгой) в городской черте, практически полностью ликвидирова­ны за последние 10-15 лет. Необходимо также понимать, что при оттоке малообеспеченных слоев населения из центра эти привилегированные тер­ритории осваиваются торговым бизнесом и офисным строительством. Ес­ли представить графически образование ренты на участках земли под жи­лой застройкой с учетом тенденции оттока населения и промышленности из центра города на периферию при моноцентрической модели, то ситуа­ция приобретает определенную форму (рис. 3.1).

привилегированных центральных районов существенно не способен сдер­жать общий рост цен на недвижимость и увеличение ренты на землю под жилой застройкой. При этом необходимо учитывать, что даже при одина­ковых по качеству и размеру жилых площадях и при равных вложениях капитала и нормальной прибыли в центральных (наилучших) и перифе­рийных (наихудших) районах города рыночная стоимость в расчете на по­лезность жилья как блага будет различна, т.е. для каждой оценочной зоны существует вполне определенная индивидуальная цена. Ее можно пред­ставить в двух вариантах: первая ее форма - это цена производства блага (издержки производства плюс нормальная прибыль); вторая форма - цена продукта зоны или морфотипа (цена производства плюс абсолютная рен­та). Эти вопросы нашли отражение в наших публикациях^1. Проблема строительства в отличие от земледелия и добывающей промышленности заключается в том, что полезный эффект блага даже при одинаковой цене производства (или цене блага) определить нельзя без учета ренты. Про­странственные различия между строительными участками находят свое конкретное проявление в неодинаковой полезности равных по площади квартир. А.О'Салливан отмечает наличие двух вариантов функции пред­лагаемой ренты за землю под жилой застройкой: первый - с фиксирован­ными долями факторов производства, а второй - с замещением факторов производства . Для первого случая функцию предлагаемой ренты, по его мнению, можно определить в виде наклонной прямой, а для второго - вы­пуклой кривой, которая "имеет выпуклую форму из-за потребительского замещения (что делает функцию цены на жилье выпуклой) и замещения факторов производства... " .

Учет возможности потребительского замещения (например, придание отдельным рентным факторам большего значения по сравнению с други­ми в разных зонах застройки), как и различное соотношения совокупности рентных факторов и капитала, инвестированного в строительство, говорит, что в хозяйственной практике функция предлагаемой ренты на землю под жилой застройкой имеет вид выпуклой кривой. Ограниченность моноцен­трической модели с достаточно высокой нормой ренты в центральных районах по мере формирования среднего класса общества привела к воз­никновению в пригородах сравнительно небольших поселений семей со средним и выше среднего достатком в экологически благоприятных усло­виях для жизни. Отток этого населения из центра открыл путь для процес­са "джентрификации"^1. "В 1970-х и 1980-х гг. популярные издания много писали о реконструкции жилья в городе-центре богатыми домохозяйства-ми. Для многих людей усилия этих домохозяйств послужили своего рода сигналом к изменению схем расселения. Казалось, что многие домохозяй­ства с высокими доходами отказывались от жизни в пригородах и переез­жали в города. Процесс известен под названием "джентрификации", пото­му что на место бедных домохозяйств приходят относительно зажиточ­ные. "Джентрификацией" охвачено относительно небольшое число домо-хозяйств, и это не позволяет говорить о коренных изменениях в схемах расселения" . Формирование небольших жилых анклавов в пригородах, имеющих более высокую ренту по отношению к ближайшим городским ареалам, являлось положительным моментом как фактор понижения ры­ночных цен на жилье в центре. Однако существенно ситуация в моноцен­трическом городе не изменяется. Противоречия между обеспеченными семьями и городской беднотой сохраняются. При учете многочисленных рентных факторов при строительстве вопрос стоит не только о естест­венных параметрах состояния городской среды (прежде всего климат, ка­чество используемых воздушных и водных ресурсов, озеленение и т.д.), но и о ряде других рентных показателей (например, уровень транспортного комфорта, обеспеченность инженерными сетями, наличие новых архитек­турных и историко-культурных ценностей). Эти неприродные факторы образования ренты срастаются с характером естественной среды обита­ния в городе. В итоге представленного выше анализа образования ренты в городах можно сделать ряд выводов:

- строительная рента состоит из двух основных частей - земельной ренты на строительные участки и ренты на строительные объекты; рент­ный доход на строительные объекты возникает на базе функционирования искусственных рентных ресурсов; основным критерием при образовании такой строительной ренты является возникновение дополнительных по­требительских свойств, которые на безвозмездной основе присваиваются собственниками участков земли после завершения сроков арендных дого­воров;

- рост ренты на землю под жилой застройкой при моноцентрической модели развития городов усугубляет социально-экономические противо­речия между обеспеченной частью населения и городской беднотой, обра­зование элитных коттеджных поселков и реконструкция центра в этом случае не являются полным решением социальных проблем в городах, наиболее оптимальным представляется переход от моноцентрической к полицентрической модели при обеспечении достаточных инвестиций фе­дерального центра, субъектов Федерации и муниципалитетов и создании условий для частных капиталовложений при возникновении межрайонных центров в крупных городах.