<<
>>

Государственный земельный кадастр (понятие, порядок ведения, содержание, структура).

Для правильного определения понятия земельного кадастра целесообразно дать грамматическое толкование понятию кадастр. Большая советская энциклопедия определяет кадастр как «список, реестр, составленный официальным органом или учреждением».

Этимологический словарь русского языка Ф.Фасмера определяет кадастр как «учет земельной площади и налогообложения».

Первая трактовка включает широкое толкование понятия «кадастр», вторая ограничивает понятие земельными и финансовыми отношениями, то есть утверждает, что земля учитывается для целей налогообложения. Однако налогообложение не может определяться только количественным учетом земли, а предполагает при учете земли обращать внимание и на другие критерии, а именно:

а) цель использования земли;

б) виды использования земли (на праве собственности, землевладения, землепользования, аренды);

в) качество земли:

г) вид платы за использование земли. Учет количественных и других критериев оформляется в соответствующих документах.

Bce эти критерии направлены, в конечном итоге, на охрану и рациональное использование земли.

Правильность такого подхода к понятию земельного кадастра подтверждается законом РФ «О государственном земельном кадастре». B нем закреплено, что «государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской федерации и сведений O

территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Вопрос о документах, определяющих структуру земельного

кадастра, необходимо рассматривать с учетом развития законодательства о реформе. Это связано с тем, что правовое обеспечение проведения последней базировалось на ряде нормативных актов разных по своему юридическому статусу (Федеральные, субъектов Федерации,

исполнительной государственной власти, местного самоуправления). B них изменялись и формы документов, определяющих элементы земельного кадастра. Например, Земельный Кодекс РФ 1991 г. устанавливал, что право собственности на землю пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующими Советами народных депутатов. Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в

частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (23 декабря 1993 г.) была предусмотрена регистрация договора купли-продажи в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. A уже указом Президента «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (27 октября 1993 г.) устанавливалось, что документы, подтверждающие права на землю и выданные после вступления указа в силу без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и

землеустройству, являются недействительными. Подобная тенденция прослеживается Ии в ряде других нормативных актов. B частности, в Указе Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», в постановлениях Администрации Красноярского края «Об утверждении порядка оформления и выдачи свидетельства на право собственности на землю» (20 апреля 1993 г.),«0 внедрениинатерритории края автоматической системы ведения государственного кадастра Красноярскогокрая»(30января 1997).

Для регистрации документов о правах на землю прочно связанную с ней недвижимостью и сделок с ними велись «Поземельная книга», «Земельно-кадастровая книга», а в настоящее время ведется «Единый государственный реестр этих прав».

Деятельность по проведению переоформления необходимой документации для соответствия их действующему законодательству не должна обременять собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов. Их права и интересы не должны ущемляться даже в том случае, если правовой механизм не в состоянии должным образом обеспечить проведение земельной реформы. Государство в первую очередь заинтересовано в существовании должного порядка в гражданском обороте земли, в финансовых отношениях, во взимании налогов и т.д. Средств дл этого у государства будет достаточно в том случае, если оно отрегулирует механизм платы за землю, которая подчас становится бременем для собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, не умеющих и не способных распорядиться ей должным образом.

Толковать законодательство о земельном кадастре (Федеральном и Красноярского края) необходимо на основе решения определенных в нем задач. K основным из них следует отнести:

• учет количества и качества земель;

• создание банка данных о состоянии земельных ресурсов;

• предоставление всех данных для органов власти и управления, финансово-кредитных структур, для юридических и физических лиц;

• рациональное использование земельных ресурсов и развитие территорий;

• создание условий для поддержания благоприятной окружающей среды;

• обеспечение нормального функционирования рынка земли и

др.

Для правильного толкования и применения кадастрового законодательства и документов необходимо освоить сущность земли по качеству и местоположению. Для примера рассмотрим некоторые параметры оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Как известно качество сельскохозяйственных угодий

характеризуется качеством почв и технологическими свойствами полей, участков угодий - факторами затрат на производство и сельскохозяйственную транспортировку продукции.

Природное плодородие почв характеризуется их свойствами и признаками качества. Методами бонитировки урожайная значимость свойств и признаков качества почвенных разновидностей обобщается в баллы бонитета. Последние характеризуют сравнительную благоприятность почв для возделывания сельскохозяйственных культур. За 100 баллов приняты лучшие почвы - черноземы мощные среднегумусные и среднемощные тучные. Средние баллы качества сельскохозяйственных угодий хозяйств вычислены как средневзвешенные величины из баллов бонитета и площадей разновидностей почв.

Технологические свойства земельных участков оцениваются по следующим показателям: контурность полей, участков угодий оценена по влиянию размера, конфигурации и изрезанности препятствиями механизированной обработки на производительность полевых

механизированных агрегатов. Роль этих признаков обобщена баллом контурности. За 100 баллов контурности приняты условия поля прямоугольной конфигурации с длиной гона полевых агрегатов более 1 км. Без внутрипольных препятствий. При ухудшении этих условий балл контурности полей снижается, затраты на их обработку увеличиваются, то есть баллы контурности характеризуют сравнительную

благоприятность полей для механической обработки.

Энергоёмкость почв (затраты механической энергии) оценивается по их сопротивлению почвообрабатывающим орудиям. Энергоёмкость не свойство участков, а свойство почв, поэтому шкала баллов энергоёмкости почвенных разновидностей совмещена со шкалой бонитетов почв. Рельеф угодий (уклоны полей участков) оценен B коэффициентах по его влиянию на производительность полевых мехагрегатов.

Оценка участков по земельной ренте заключается в определении её уровня в зависимости от качеств почв, технологических свойств и местоположения. Оценка производится согласно доходной значимости рентообразующих факторов.

Проблема ведения кадастра связана со многими институтами естественнонаучного характера и правовыми. При этом ряд кадастровых категорий абсолютно статичен и неизменен в любых статусах недвижимости, например, в качестве систематизированных сведений о недвижимых вещах. Другие же категории, как правило,

юридической природы, имеют признаки динамики в зависимости, например, от типов и форм собственности на недвижимость, правовой режим их использования, гражданский оборот и т.п. Эти основные признаки кадастрирования очень связаны между собой. Имея, вместе с тем, свои специфические характеристики. И насколько рационально учитываются такие связи, настолько можно объективно согласовать и объединить цели ведения кадастрирования недвижимых вещей.

Особо сложно решается эта проблема в период смены общественных формаций. Например, в сегодняшней России.

B условиях социалистических производственных отношений кадастрирование недвижимости (за исключением ограниченной личной собственности) было связано и подчинено формированию и функционированию государственного и колхозно-кооперативных укладов экономического базиса, основанных на социалистической собственности. B этих условиях систематизированный учет недвижимости необходим был для государственного централизованного управления экономикой во всем едином народно-хозяйственном комплексе СССР. И здесь нужно отдать должное той системе в том, что она достаточно успешно обеспечивала правовое регулирование и правоприменение в сфере кадастрирования недвижимости. Хотя (это доказуемо материалами практики деятельности исполнительной власти, построенной на принципе демократического централизма) полного и объективного свода сведений о недвижимости не было достигнуто. Ho надо заметить, что многие «погрешности» кадастрирования не могли существенно влиять на монопольную собственность социалистического государства на основные недвижимые вещи. Здесь надо учесть и то, что объекты природы, как юридические категории (земельные участки, участки недр, леса и т.п.) не относились к недвижимым вещам.

C переходом к капиталистической рыночной экономике произошли кардинальные изменения в общей совокупности правового положения недвижимости.

Во-первых, к недвижимым вещам законодатель отнес некоторые природные объекты (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и др.)

Во-вторых, отнесенные к недвижимости природные объекты были включены в гражданский оборот.

В-третьих, земля и другие природные ресурсы могут быть B частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Эти изменения вызвали необходимость всеобщего учета сведений о недвижимости. И этот процесс в своем формировании оказался, образно говоря, подвержен порче. B частности, служба технической инвентаризации которая раньше осуществляла систематизацию сведения о недвижимости, фактически подверглась реорганизации. B дополнение этой структуры кадастровая и регистрационная службы. Эти структуры были созданы по классическому методу воспроизводства бюрократического аппарата государственной власти. Запутанность и неопределенность этого «администрирования» пока касается, в основном, кадастрирования земель (по категориям) и земельных участков. И это вызвано тем, что в России в настоящее время лишь начинает развиваться рынок земельных участков. B отношении других природных объектов (недр, вод, лесов, животного мира) до сих пор нет ясности даже в разграничении собственности и пределов полномочий в области их использования и охраны.

Недостатки кадастрирования приобрели признаки «хронической болезни», когда стали очевидны, мягко говоря, погрешности земельной реформы. B самом общем виде последние связаны с недостатками проведения приватизации государственной собственности, с реорганизацией колхозов и совхозов, с переоформлением права постоянного (бессрочного) земелепользования, права пожизненного наследуемого владения и с выкупом земельных участков. Этот факт подтверждается тем, что законодатель вынужден был принять Закон об упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако закон, к сожалению, не коснулся упорядочения отношения собственности на земельные доли на земли сельскохозяйственного назначения.

Приняв Закон «О внесении изменений в некоторые

акты Российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ законодатель, с одной стороны, предусмотрел упрощение процедуры получения необходимых для регистрации прав на отдельные недвижимые вещи, а, с другой стороны, выявил вопрос о возложении бремя расходов при упрощенной регистрации прав на правообладателей (с оговоркой о необходимости поиска средств госбюджетных и муниципальных образований) для компенсации этих расходов.

Безусловно, если исходить из неблагоприятных результатов проведения земельной реформы в России, то данный закон следует оценить как своевременный, полезный и предназначенный формировать правосознание народа применительно к обороту недвижимости и даже «справедливости» власти. Однако при сравнительном анализе этого закона с другим законодательством о земельном кадастре и землеустройстве, обнаруживается некоторая непоследовательность законодателя. B частности, трудно объяснить, почему законодатель смешивает разнородные категории: землю как природный объект (географическая категория) и земельные участки как юридическую категорию. Ведь при ведения земельного кадастра земля как природный объект может быть объектом земельных отношений, а при регистрации прав на земельный участок он должен рассматриваться как юридическая категория. Это, во-первых.

Во-вторых, бремя расходов (госпошлина) за регистрацию несет правообладатель земельного участка, а кадастровые характеристики (кадастровая карта, план, кадастровая оценка, зонирование и др.) присваиваются при ведении земельного кадастра, и бремя расходов должно нести государство. Однако в пояснительной записке к Закону «Об упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость» выражена озабоченность материальным положением правообладателей, для многих из которых эти расходы (за производство кадастровых работ, составление правоустанавливающих документов) будут обременительны.

Попытаемся на основе анализа законодательства обосновать утверждение о том, что все расходы по ведению земельного кадастра и выдаче правообладателям кадастровых документов должно нести государство. B этом плане необходимо, хотя и очень кратко обратиться к ранее действующему советскому законодательству.

Согласно ст. 118 Земельного Кодекса РСФСР 1970 г. «для обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и недостоверных сведении о природном, хозяйственном и правовом положении земель.,

Данные государственного земельного кадастра служат целям организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства, а такжеосуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель».

Ст. 11 Земельного Кодекса РСФСР 1970 г. устанавливала, что «государственный земельный кадастр включает данные регистрации землепользовании, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель».

Совокупность сведений о земле охватывает ряд данных экономического и географического характера. При предоставлении земельных участков индивидам в пользование (единственная форма землепользования) на основе кадастровых данных велся учет землепользовании с выдачей в необходимых случаях соответствующих актов. B этом случае, как правило, все расходы несло государство. Ha индивидов лишь иногда возлагались мизерные платежки при инвентаризации недвижимости и земельных участков. Согласно статьям 110, 111 Земельного Кодекса РСФСР 1991 г. «Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народохозяйственной ценности земель.

Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается проведением топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследований и изысканий.

Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом РСФСР по земельной реформе и его органами на местах по единой для всех республики системе за счет средств республиканского бюджета.

Порядок ведения государственного земельного кадастра

устанавливается Советом Министров РСФСР».

И даже при проведении земельной реформы государство должно было нести основные расходы по ведению земельного кадастра и регистрации прав на земельные участки.

Земельный кодекс России 2001 года земельному кадастру посвятил лишь одну статью (ст. 70), так как был принят отдельный закон.

Толкование этих источников земельного права дает основание сделать вывод о том, что по своей природе и назначению земельный кадастр имеет фискальное назначение. Без него невозможно осуществлять земельный контроль.

Цели и задачи земельного кадастра подтверждают, что он является атрибутом государства. Ст. 6 Закона «О государственном земельном кадастре» относит его еще и к государственному информационному ресурсу, определяя его как экономическую категорию. Последняя не означает, что деятельность по ведению кадастра должна рассматриваться как коммерческая. Через неё государство опосредованно определяет плату за землю. Следовательно, например, часть земельного налога и должна идти на ведение земельного кадастра с выдачей правообладателям земельных участков необходимых для регистрации на них прав.

Часть средств государство может использовать от

государственной пошлины за регистрацию прав на земельные участки.

Ho в любом случае правовое государство должно полностью пресечь попытку нарушения ст. 24 Закона «О государственном земельном кадастре», которая установила, что «финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов Российской Федерации, средств, получаемых в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, и иных не запрещенных законом источников».

Что же необходимо понимать под средствами, получаемыми в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра? Применительно к государственной регистрации прав на земельные участки правообладателю необходимы Лне сведения кадастрового характера о них, а документ - кадастровую карту (план) участка. Правообладатели должны заплатить лишь за изготовление и пересылку документа (кадастровой карты, плана) земельного участка правообладателю. Если же последнему или любому заинтересованному индивиду необходимы кадастровые сведения, например, о качестве земли, кадастровой стоимости, о возможности расформирования земельного участка, то за их предоставление может взиматься плата.

Проиллюстрируем это положение на примере.

У индивида земельный участок находился на праве постоянного бессрочного) пользования и он в соответствии с законодательством решил переоформить его на право собственности. Для государственной регистрации этого права он должен предоставить в регистрационную службу документ- кадастровую карту (план) земельного участка, а не сведения о нм. Правообладателю не нужны сведения (знание, информация) о земельном участке, а нужна кадастровая карта (план) земельного участка - документ, который является обязательным при оформлении права собственности. B этом случае правообладатель постоянного (бессрочного) землепользования получает кадастровую карту (план) бесплатно.

Если же правообладатель затребует, например, информацию о качестве земельного участка или о возможности его раздела (реформировании) на два самостоятельных участка, необходимую информацию о переводе земель из одной категории в другую, то за это информацию необходимо заплатить.

Ha сегодня во многих случаях правообладатели на земельную долю, возникшую в процессе реорганизации колхозов и совхозов,- не имеют свидетельств о собственности на неё. Причина, как правило, весьма проста - в процессе реорганизации не определили (не выделили в натуре) место нахождения земельного участка, не провели межевание и не выдали свидетельство о собственности. Факт наличия у правообладателя права собственности на земельную долю лишь указан в земельноучетных документах.

Такая ситуация возникла не по вине правообладателей, а по вине государственных органов (земельных комитетов) и местных органов самоуправления (земельных комиссий), которые не выполнили предписаний указов Президента России. B частности, в п. 3 Указа Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» предусматривалось «Правительству Российской Федерации и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации:

принять меры к завершению в 1996 году выдачи членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам - собственникам земельных долей свидетельств на право собственности на земельные доли. Выдача и регистрация этих свидетельств производятся бесплатно;

обеспечить заключение в течение 1996 года договоров пользователей земельных участков независимо от форм собственности со всеми собственниками земельных долей;

проводить разъяснительную работу среди сельского населения о правах собственников земельных долей и способах их использования».

B п.9 Указа Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусматривалось, что «для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотреть, что:

соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;

решение (выписка из решения) органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения».

Правительству Российской Федерации поручалось обеспечить своевременное финансирование землеустроительных работ (п. 10 Указа от 7 марта 1996 r.).

Bce эти требования указов (да и многие другие требования) не были исполнены. Однако это не является юридическим основанием для возложения бремя расходов на проведение таких работ на правообладателей на земельные участки при оформлении на них права собственности.

<< | >>
Источник: Григорьева M.B., Петрова E.H., Политахин П.А.. Земельное право. КОНСПЕКТ ЛЕКЦИИ. Красноярск 2007. 2007

Еще по теме Государственный земельный кадастр (понятие, порядок ведения, содержание, структура).:

  1. 2.8.1 Государственный земельный кадастр
  2. 8. Мониторинг земель, землеустройство, государственный земельный кадастр
  3. Г осударственный земельный кадастр
  4. Понятие и виды земельных споров. Судебный порядок разрешения земельных споров.
  5. ЛЕКЦИЯ. СПОРЫ С ОРГАНАМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙУЧЕТ, ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЗОР
  6. 2.8.6 Государственный кадастр особо охраняемых природных территорий
  7. Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
  8. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель,находящихся в государственной или муниципальной собственности
  9. 2.8.5 Государственный кадастр объектов животного мира
  10. Глава IX Обложение земли податями. Земельный кадастр при Юстиниане. Заключительные выводы
  11. Глава IX Обложение земли податями. Земельный кадастр при Юстиниане. Заключительные выводы
  12. 2.8.2 Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных
  13. 6.1. Государственный аппарат: понятие, структура. Соотношение понятий «механизм государства» и «государственный аппарат»
  14. ВВЕДЕНИЕ .............................................................................. 5 ГЛАВА I. ОБЩИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ИССЛЕ­ДОВАНИЯ ГРАВДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТ­ВЕННОСТИ 9 § X. Понятие и содержание методологии науки гравданского права.................................................................... 9 § 2. Понятие и структура социальной ответ­ственности как общие методологические основания исследования гражданско-пра­вовой ответственности 16 § 3. Понятие и структура правовой ответс
  15. Понятие и система принципов земельного права. Земельное право и земельное законодательство
  16. 12.4. Понятие, содержание и порядок заключения договора
  17. 7. Понятие, содержание и порядок осуществления права на получение информации
  18. 8. Понятие, содержание и порядок осуществления права на контроль
  19. 8.1 Понятие, структура и содержание организационной культуры