6.1. Земельные сервитуты

Право собственности имело ограничения с древнейших времен. Так, в законах XII таблиц говорилось: «… если (ставить) забор, – то нужно отступать (от соседнего участка) на один фут, если – дом для жилья, то отступать на два фута… если сажают оливу или смоковницу, отступать от соседнего участка на 9 футов, а прочие деревья – на 5 футов».

Право на чужую вещь, как и право собственности, являлось вещным правом. В отличие от права собственности, где господство распространяется на весь предмет, право на чужую вещь обладало лишь определенной функцией вещи. Право на чужую вещь в Древнем Риме являлось ограниченным господством над вещью. Выделяют три вида прав на чужие вещи: сервитуты, суперфиций, эмфитевзис.

Сервитут – это дозволенное обычаем, законом или соглашением право пользования чужой вещью. Сервитуты (servitudes – рабство вещи, служение вещи) являлись правом на чужую вещь.

Римский юрист Помпоний дал определение сервитута: природа сервитута не в том, чтобы кто-либо произвел какое-либо действие, например уничтожил строения и предоставил более приятный вид на окружающую участок соседа местность или чтобы он нарисовал у себя картину, но в том, чтобы лицо допускало что-либо (терпело действие соседа) или не делало чего либо … .

В Риме довольно рано распадается сельскохозяйственная община и появляется частная собственность на землю. Природные богатства распространены неравномерно – у одного собственника они есть (напр., вода), у другого же они отсутствуют. Можно было бы, заключить договор о разрешении пользоваться чужими благами. Но действие договора могло прекратиться, и новый собственник уже мог не предоставлять свой природный ресурс. Это явно противоречило логике хозяйственного использования вещей: без пользования, например, воды невозможна любая жизнедеятельность. Выход был найден в установлении прав на чужую вещь. При образовании земельного сервитута одна вещь служила (участок служащий) другой вещи (участок господствующий). При смене собственников участков действие сервитута продолжалось.

Сервитуты отличались от договора залога тем, что они являлись самостоятельными и постоянными правами. От долгосрочной аренды сервитут отличался бесплатностью и ничтожными обязательствами собственника.

Критерием установления сервитутов служила экономическая целесообразность, полезность господствующему участку. Сервитутные права сводились к разумным размерам, ради чего они устанавливались.

Собственник служащего участка был не обязан совершать положительные действия в отношении пользователя сервитутом, он лишь обязан терпеть возникающие неудобства. Исключением являлся сервитут, установленный в качестве опоры строения. Собственник служащего здания обязан заботиться о строении не только в собственных интересах, но и в интересах собственника господствующего участка. Примером данного сервитута может послужить право пользоваться чужой стеной или колонной в качестве опоры для собственного здания.

Обладатели сервитутов не могли отягощать свои сервитуты новыми сервитутными правами в интересах третьих лиц. Иными словами, земельные сервитуты были едины и неделимы (при делении участка сервитут не дробился). Неделимость сервитутов вытекала из неделимости пользы, нужной собственнику господствующего участка при рациональном его использовании. Сервитуты были бессрочными.

Древнейшее право знало лишь земельные сервитуты, позднее появляются сервитуты личные. Также подразделяют цивильные и преторские сервитуты.

Пользование сервитутами могло быть ограничено определенным временем, например чтобы кто-либо пользовался этим правом с третьего и до десятого часа или чтобы пользовался через день, разрешалось пользоваться чужой водой только летом, другие ежедневно, третьи – только днем или только ночью.

Сельские сервитуты делились на дорожные и водные. Первыми образовались три дорожных сервитута: право прохода через чужой участок, право прохода и прогона скота и право прохода, прогона и проезда.

Ширина дороги проходящей через чужой участок устанавливалась в законах XII таблиц: где дорога идет прямо – 8 футов (примерно 2,4 метра), а при изменении направления, т.е. там, где имеется изгиб, – 16 футов (примерно 4,8 метров).

Городские сервитуты подразделялись на касающиеся стен, водостока, воздуха и света. Городские сервитуты делились на господствующие и служащие строений.

Сервитут возникался с помощью: 1. Ин юре цессио 2. Манципации в отношении сельских сервитутов. 3. Стипуляции. 4. Традиции. 5. По обычному праву при заключении пакта. 6. По судебному решению (при разделе общей собственности, когда судья присуждает, например, одному право собственности на вещь, а другому – узуфрукт). 7. В сделках на случай смерти завещатель мог возложить на наследников установление сервитута. 8. По давности владения.

Преторское право признало установление сервитута по давности владения, срок пользования вещью, первоначально 2 года, затем 10 лет. Причем пользоваться чужой вещью нужно было открыто, ненасильственно, беспрерывно. Делалось это ради собственников, чтобы максимально освободить их от различных ограничений и тягот. В случае принадлежности господствующего или служащего участка нескольким собственникам, необходимо было выражение своей воли на установление сервитута всем собственникам.

Прекращался сервитут: 1. Добровольным отказом, с помощью ин юре цессио. 2. Неиспользованием. Личные сервитуты прекращались после неупотребления в течение двух лет недвижимых и одного года движимого имущества. Сельские сервитуты погашались после двухлетнего срока. 3. Слиянием (confusion – «конфузио»), т.е. покупкой, например, собственника господствующего участка служащего. 4. После гибели вещи (физической или юридической). 5. В связи с неправомерными действиями сервитуария. Личный сервитут прекращался со смертью обладателя личного сервитута или ограничения его правоспособности (максимальном и среднем по праву Юстиниана).

Некоторые виды сервитутов: 1. Сервитут прогона, обязанность строить не выше предписанной высоты. 2. Право провода воды через чужой участок. 3. Право пользоваться водой на чужом участке, право отвода дождевой воды на чужой участок. 4. Право гасить известь на чужом участке. 5. Право добычи мела на чужом участке, право выброса пара из бани в канал на чужом участке. 6. Право прохода через чужой участок. 7. Право выпускать дым на чужой участок. 8. Право добычи песка на чужом участке. 9. Право добычи камня на чужом участке. 10. Право проруба окна в общей или чужой стене. 11. Право лодочного перевоза через чужой участок. 12. Обязанность не ограничивать проникновение света деревьями или строениями на чужой участок. 13. Право опоры здания на стену соседа. 14. Право выпаса скота на чужом участке. 15. Право прогона скота через чужой участок 16. Право иметь балкон или крышу, нависающие над чужим участком. 17. Право сбора дров в чужом лесу.