§ 6. Эмфитевзис и суперфиций

1. К числу "прав на чужие вещи" принадлежали также вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей; сельскохозяйственной - для ее обработки (emphyteusis), городской - для возведения на ней строений (superficies).

Установление одного из этих двух прав на земельный участок делает право собственности на эту землю почти только номинальным; лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на данный участок получает реальное выражение.

2. Как показывает термин emphyteusis (от греческого emphyteuein - насаждать), этот институт перешел в римское право из Греции, где наследственная аренда земли имела широкое применение (эмфитевзис был издавна также в практике Египта и Карфагена). На римской почве эмфитевзису предшествовал специальный институт - ius in agro vectigali, наследственная долгосрочная аренда земель, принадлежавших государству или публичным корпорациям, за определенную годовую плату (vectigal). В восточной половине империи в V в. - начале VI в. ius in agro vectigali все более и более превращалось в emphyteusis; Юстиниан окончательно слил оба института под названием emphyteusis (3-й титул VI книги Дигест озаглавлен: Si ager vectigalis id est emphyteuticarius petatur, если предъявляется требование об арендованном у государства участке, т.е. об участке, на который установлен эмфитевзис).

В содержание эмфитевзиса входит право пользоваться земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожай (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и передавать его по наследству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить государственный земельный налог. Невнесение арендной платы в течение трех лет приводило к прекращению эмфитевзиса.

Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actiones utiles (исков по аналогии, см. разд. II, § 4, п. 4).

3. Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу "superficies solo cedit", строение следует за землей, связано с землей.

Изложенные под п. 2 основные правомочия субъекта эмфитевзиса и средства его защиты соответственно относятся и к суперфицию.