Статья 89. Реализация имущества должника на торгах

Комментарий к статье 89

1. Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму, которая предполагает принятие отдельных нормативных правовых актов, содержащих указание на субъектов, наделенных полномочиями по проведению торгов.

--------------------------------

См.: п. 10 Указа Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти".

Необходимо отметить, что не всегда фигуры организатора торгов и продавца совпадают. Например, непосредственно из ФЗИП можно сделать вывод о том, что такой специфический вид имущества, как ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежит реализации только брокером или управляющим, если ценные бумаги переданы ему в управление. Между тем организатором торговли на рынке ценных бумаг является совершенно иной субъект - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг (см. комментарий к ч. 3 ст. 89 ФЗИП).

Обратим также внимание, что, помимо Агентства, реализацию арестованного имущества осуществляют отобранные им на конкурсной основе физические и юридические лица (специализированные организации) .

--------------------------------

См.: п. 1.2 Приказа ФССП России и Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25 июля 2008 г. N 347/149 "Об утверждении Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество".

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет начальную цену имущества, выставляемого на торги: законодатель императивно устанавливает, что такая цена не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. Первоначальная редакция нормы (до внесения изменений Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество") также предусматривала, что начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, не может быть ниже цены, определенной судебным актом. Означает ли исключение указанного правила, что судебный пристав-исполнитель вправе проигнорировать цену, указанную в судебном акте, на основании которого обращается взыскание? Полагаем, что нет. Дело в том, что специальными нормативными актами суду прямо предписывается определять начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (подп.

--------------------------------

Пункт 3.1 разъяснений по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество, утвержденных письмом ФССП России от 23 декабря 2011 г. N 12/01-31629-АП.

Как поступать, если в судебном акте вообще отсутствует указание на начальную продажную цену заложенного имущества? Может ли судебный пристав-исполнитель самостоятельно определять такую цену? Полагаем, что на этот вопрос следует дать отрицательный ответ. Смысл вышеуказанных специальных норм, вменяющих суду в обязанность определять начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, состоит в установлении особой (судебной) процедуры, игнорирование которой может привести к существенному нарушению субъективных прав взыскателя или должника. Но тогда кто должен обращаться в суд и в какой процедуре это должно быть сделано? Федеральная служба судебных приставов рекомендует судебному приставу-исполнителю предложить взыскателю обратиться с заявлением в суд об установлении начальной продажной цены либо самостоятельно обратиться в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа (ст. 32 ФЗИП), в котором перед судом поставить одновременно следующие вопросы:

а) об определении начальной продажной цены заложенного имущества;

б) о возможности привлечения в порядке, предусмотренном ст. 85 ФЗИП, оценщика для определения начальной продажной цены заложенного имущества в рамках данного исполнительного производства .

--------------------------------

См.: п. 3.1 разъяснений по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество.

В научно-практической литературе высказаны критические соображения по поводу данной рекомендации. В частности, предлагается в отношении судебных решений, не вступивших в законную силу, использовать институт дополнительного решения (ст. 201 ГПК РФ; ст. 178 АПК РФ), а в отношении уже вступивших в законную силу - обжалование в вышестоящую судебную инстанцию. В случае утраты возможности обжалования (когда начальная продажная цена заложенного имущества вообще не была предметом рассмотрения в суде первой инстанции) обосновывается необходимость подачи взыскателем самостоятельного искового заявления .

--------------------------------

См.: Зипунникова Ю.Н. Проблемы определения начальной продажной цены заложенного имущества в исполнительном производстве // Исполнительное право. 2012. N 4. С. 6 - 9.

3. Часть 3 комментируемой статьи содержит специальное правило, регламентирующее процедуру продажи ценных бумаг.

Статья 9 Закона о рынке ценных бумаг устанавливает, что организатором торговли на рынке ценных бумаг является профессиональный участник этого рынка, осуществляющий деятельность по организации торговли на рынке ценных бумаг. При этом в соответствии с п. 1.2 Положения о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг, утвержденного Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 28 декабря 2010 г. N 10-78/пз-н, деятельность по организации торговли могут выполнять только юридические лица, имеющие лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по организации торговли и (или) лицензию на осуществление деятельности фондовой биржи. Фондовой биржей признается организатор торговли на рынке ценных бумаг, отвечающий требованиям, установленным гл. 3 Закона о рынке ценных бумаг. Помимо фондовой биржи, организатором торговли на рынке ценных бумаг может быть саморегулируемая организация (ст. 50 этого Закона).

Какие ценные бумаги следует признавать обращающимися на организованном рынке ценных бумаг? Законодательство о ценных бумагах подобную легальную дефиницию не содержит. В то же время налоговое законодательство для различных глав НК РФ (гл. 23 и 25) по-разному определяет такие ценные бумаги. В соответствии с п. 3 ст. 214.1 НК РФ к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, относятся:

1) ценные бумаги, допущенные к торгам российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, в том числе на фондовой бирже;

2) инвестиционные паи открытых паевых инвестиционных фондов, управление которыми осуществляют российские управляющие компании;

3) ценные бумаги иностранных эмитентов, допущенные к торгам на иностранных фондовых биржах.

Пункт 3 ст. 280 НК РФ устанавливает, что ценные бумаги признаются обращающимися на организованном рынке ценных бумаг только при одновременном соблюдении следующих условий:

1) они допущены к обращению хотя бы одним организатором торговли, имеющим на это право в соответствии с национальным законодательством;

2) информация об их ценах (котировках) публикуется в средствах массовой информации (в том числе электронных) либо может быть представлена организатором торговли или иным уполномоченным лицом любому заинтересованному лицу в течение трех лет после даты совершения операций с ценными бумагами;

3) по ним в течение последних трех месяцев, предшествующих дате совершения налогоплательщиком сделки с этими ценными бумагами, рассчитывалась рыночная котировка, если это предусмотрено применяемым законодательством.

Процитированные нормы налогового законодательства рассчитаны на применение исключительно в фискальных целях. К тому же ст. 3 ФЗИП формально не упоминает о возможности применения аналогии закона. Поэтому с учетом специального правила ч. 4 комментируемой статьи очевидна необходимость принятия подзаконного акта, который бы четко установил, что следует относить к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг.

По смыслу ч. 3 комментируемой статьи продаже на торгах брокером или управляющим, являющимся участником соответствующих торгов, подлежат не любые, а исключительно ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг.

Брокер - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность. При этом под брокерской понимается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом (п. 1 ст. 3 Закона о рынке ценных бумаг).

Управляющий - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по управлению ценными бумагами. Деятельностью по управлению ценными бумагами признается осуществление юридическим лицом от своего имени за вознаграждение в течение определенного срока доверительного управления переданными ему во владение и принадлежащими другому лицу в интересах этого лица или указанных этим лицом третьих лиц ценными бумагами, денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги, а также денежными средствами и ценными бумагами, получаемыми в процессе управления ценными бумагами (ст. 5 Закона о рынке ценных бумаг).

4. Часть 4 комментируемой статьи формулирует важное правило о неприменимости к продаже ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, установленных ФЗИП правил о сроках проведения торгов, основаниях и последствиях объявления торгов несостоявшимися. По смыслу комментируемой нормы специальные положения, регламентирующие процедуру торговли на рынке ценных бумаг, имеют приоритет перед общими положениями ГК РФ о порядке проведения торгов. Одновременно правила о порядке проведения торгов, установленные ФЗИП, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ, применению не подлежат.

Вместе с тем данная норма не может быть истолкована как исключающая действие специальных правил, установленных для обращения взыскания на конкретный вид (тип) ценных бумаг либо на ценные бумаги конкретных эмитентов. Например, в соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 5 февраля 2007 г. N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при обращении взыскания на акции (доли в уставных капиталах) юридических лиц, включенных в предусмотренные Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" перечни российских юридических лиц, в собственности которых могут находиться ядерные материалы, ядерные установки, в том числе в случае признания в установленном порядке несостоятельными (банкротами) акционеров (владельцев долей в уставных капиталах) таких юридических лиц, Российская Федерация имеет преимущественное право приобретения указанных акций (долей в уставных капиталах) по начальной цене, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок реализации Российской Федерацией преимущественного права приобретения указанных акций определяется Правительством РФ.

5. Часть 5 комментируемой статьи формулирует правило, позволяющее реализовать ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, по цене, наиболее приближенной к рыночной. По смыслу комментируемой нормы ценные бумаги могут быть выставлены и по более высокой цене (нежели средневзвешенная цена этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня). Это положение может быть актуальным для случаев, когда с момента последнего торгового дня произошли события, способные оказать существенное влияние на котировку соответствующей ценной бумаги.

6. Часть 6 комментируемой статьи сформулирована с учетом специфики биржевой торговли, которая допускает многократное (в пределах двухмесячного срока со дня получения продавцом соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя) выставление заявки на продажу ценных бумаг. С этих позиций, конечно же, нелогично ограничивать возможности продавца по реализации ценных бумаг (как это сделано применительно к общей процедуре, допускающей проведение лишь вторичных торгов (ч. ч. 1 и 2 ст. 92 ФЗИП)).

7. Часть 7 комментируемой статьи воспроизводит общее правило о праве взыскателя оставить за собой нереализованное имущество применительно к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, уточняя при этом, что ценой, по которой взыскатель приобретет такие ценные бумаги, будет цена этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

8. Часть 8 комментируемой статьи содержит перечень документов, которые должны прилагаться к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества должника на реализацию. В качестве таких документов законодатель указывает:

1) копию акта о наложении ареста на имущество должника. На наш взгляд, в требовании о приложении указанного документа имеется противоречие с ч. 5 ст. 80 ФЗИП, по смыслу которой акт о наложении ареста на имущество должника не составляется в том числе и в случае, когда арест исполняется регистрирующим органом;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество к правоустанавливающим документам относятся:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы - это документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника. Для исполнения указанной обязанности судебный пристав-исполнитель должен в порядке п. 3 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с запросом о предоставлении сведений о содержании правоустанавливающих документов. Здесь, однако, следует учесть, что сведения о содержании правоустанавливающих документов выдаются в виде справки . Первичные документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника, в соответствии с п. п. 2, 11 ч. 1 ст. 64 ФЗИП судебный пристав-исполнитель вправе запрашивать у органов, издавших соответствующий акт, выдавших соответствующее свидетельство, а также у самого должника.

--------------------------------

См.: приложение N 2 к Приказу Министерства экономического развития РФ от 22 марта 2013 г. N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Смысл требования о приобщении правоустанавливающих документов сводится, видимо, к тому, чтобы обеспечить для потенциальных покупателей недвижимости возможность получить наиболее полную информацию о юридической судьбе отчуждаемого имущества. В то же время вполне допускаем, что данное требование явилось следствием редакционной неточности - по большому счету для потенциального покупателя недвижимости в силу принципа публичной достоверности (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) доказательством существования зарегистрированного за должником права является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того, показательно, что в комментируемой норме законодатель по непонятной причине не упоминает о правоподтверждающих документах. Поэтому не исключаем, что практика применения п. 2 ч. 8 ст. 89 ФЗИП пойдет по пути обязательности представления именно правоподтверждающих документов (свидетельства о государственной регистрации права и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Из анализа ч. 2 ст. 14 и ч. 2 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" можно сделать вывод о том, что к документам, характеризующим объект недвижимости, относятся, в частности:

1) кадастровые выписки об объекте недвижимости, кадастровые паспорта объекта недвижимости, кадастровые планы территории;

2) кадастровые планы, технические паспорта и иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы до вступления в силу вышеуказанного Федерального закона (данные документы должны быть выданы в порядке, установленном действовавшими в соответствующий период нормативными актами ).

--------------------------------

См., например: Приказ Министерства экономического развития РФ от 17 августа 2006 г. N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества".

Из сравнения п. п. 1 и 3 комментируемой части, с одной стороны, и п. 2 - с другой, может создаться впечатление, что законодатель требует представления именно подлинников правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект недвижимости. Вряд ли такое толкование будет верным, поскольку фактическое получение судебным приставом-исполнителем именно подлинников в ряде случаев объективно будет невозможно;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество документом, подтверждающим права на земельный участок, является свидетельство о государственной регистрации права либо специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества (п. 73 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). Например, право собственности на землю будет подтверждаться соответствующим свидетельством о государственной регистрации.

Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемым на оригинале документа, выражающего содержание сделки (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). К примеру, документом, подтверждающим право аренды земельного участка, будет являться сам договор аренды, содержащий соответствующую регистрационную надпись.

В то же время следует учитывать, что согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Не совсем ясна логика законодателя, который ограничивает обязанность по представлению копий документов, подтверждающих право на земельный участок, исключительно лишь случаями продажи отдельно стоящего здания. Потенциальному покупателю любой недвижимости важно не только знать характеристики приобретаемого здания, строения, сооружения и т.п., но и иметь полную информацию о том, на каком праве должник владеет и пользуется земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и прилегающим к нему. Поэтому полагаем возможным расширительное толкование положений п. 3 ч. 8 ст. 89 ФЗИП, которое не ограничивается таким объектом недвижимости, как здание.

Отметим также, что хотя кадастровая карта (план) земельного участка не относится к документам, подтверждающим право на земельный участок, но с учетом, что в ней в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения о земельном участке (п. 4 ст. 13 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"), ее приобщение к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества должника на реализацию представляет для потенциального покупателя важную информацию о границах земельного участка и смежных землепользователях. Здесь, однако, необходимо обратить внимание на то, что до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка федеральным законодательством не предусматривалось, а потому не исключены случаи, когда право на земельный участок у должника существует, хотя кадастровый учет и не пройден.

Одновременно с передачей указанных в ч. 8 комментируемой статьи документов организатор торгов (продавец реализуемого имущества) и судебный пристав-исполнитель подписывают акт приема-передачи подлежащей продаже недвижимости.

9. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам.

Следует учитывать, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество . Поэтому до передачи для реализации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель обязан установить, зарегистрировано или нет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности должника на объект незавершенного строительства. При отсутствии такой регистрации судебный пристав-исполнитель обязан произвести государственную регистрацию объекта в порядке, установленном ст. 66 ФЗИП.

--------------------------------

См.: п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Те же документы, о которых идет речь в ч. 9 комментируемой статьи (копии решения об отводе земельного участка и разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство), эту регистрацию собой не заменяют, а носят в известном смысле информационный характер для потенциальных покупателей.

Есть еще один момент, на который следует обратить внимание. Отсутствие решения об отводе земельного участка либо разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство позволяет квалифицировать объект незавершенного строительства как самовольную постройку. Означает ли это, что законодатель в принципе исключает возможность обращения взыскания на такой объект незавершенного строительства? Полагаем, что нет. Если за должником в установленном законом порядке будет признано право собственности на такую самовольную постройку, само по себе отсутствие решения об отводе земельного участка либо разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство ни в коей мере не должно препятствовать обращению взыскания. Соответственно в этом случае правило ч. 9 ст. 89 ФЗИП применению не подлежит.

10. Часть 10 комментируемой статьи вводит дополнительные требования к перечню документов, прилагаемых к постановлению судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества должника на реализацию в случае, когда взыскание обращается на право долгосрочной аренды.

Под правом аренды применительно к комментируемой норме следует понимать вытекающую из конкретного договора аренды, срок действия которого не истек, совокупность прав и обязанностей арендатора, являющегося должником в исполнительном производстве . Таким образом, изначально возникшее в связи с заключением договора аренды правоотношение расщепляется на два новых. Первое (назовем его ретроспективным) - это совокупность тех прав и обязанностей, которые остались между арендодателем и арендатором - должником в исполнительном производстве (например, обязанность арендатора уплатить арендную плату за период до момента перевода прав и обязанностей к новому арендатору, обязанность прежнего арендатора возместить причиненный имуществу арендодателя ущерб). Второе правоотношение (его можно назвать перспективным) возникнет именно в результате реализации права долгосрочной аренды - правоотношение между арендодателем и новым арендатором.

--------------------------------

О недопустимости перехода к новому арендатору одних лишь прав, предоставленных договором аренды, указывается, в частности, в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

К сожалению, законодатель использует оценочную терминологию, не указывая конкретный срок отчуждаемого права аренды. Действовавшие на территории РФ до 1 марта 1996 г. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. в ст. 12 указывали, что долгосрочный характер аренды предполагает его заключение на срок пять и более лет. Пятилетний срок (правда, без упоминания долгосрочности) как некий водораздел между разными по длительности договорами аренды упоминается в некоторых действующих законодательных актах (см., например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ; абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). В доктрине гражданского права краткосрочной признается аренда сроком до 1 года, долгосрочной - до 50 лет . Собственно, возможная дискуссионность вопроса не является остроактуальной применительно к реализации права аренды по ныне действующему ФЗИП, поскольку вне зависимости от срока реализация любого имущественного права осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 ФЗИП).

--------------------------------

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004.

Итак, при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя прилагаются:

1) копия договора аренды. Данное требование продиктовано прежде всего интересами потенциального покупателя, который должен иметь информацию не только о предмете сделки (конкретном недвижимом имуществе), но и о тех взаимных обязательствах, участником которых он станет при приобретении права долгосрочной аренды;

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя. Наличие во ФЗИП требования о приобщении данных документов позволяет сделать вывод о том, что в рамках исполнительного производства сохраняют действие в том числе те нормы гражданского законодательства, которые связывают возможность передачи арендных прав с наличием согласия арендодателя.

Если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому безусловное письменное согласие последнего является необходимым условием реализации права долгосрочной аренды.

Поскольку должник далеко не всегда оказывает активное содействие исполнительным процедурам, инициатором соответствующего запроса в адрес арендодателя должен быть сам судебный пристав-исполнитель.

Арендные права могут переходить и без согласия арендодателя, однако в этом случае законодатель обычно указывает на необходимость уведомления собственника о состоявшейся перемене лиц.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Полагаем, что исполнение обязанности по уведомлению собственника-арендодателя может быть возложено как на судебного пристава-исполнителя (в случаях, когда по смыслу закона уведомление должно предшествовать совершению сделки), так и на приобретателя арендных прав (если такое уведомление является в соответствии с законом последующим).

Особое выделение законодателем в комментируемой части ст. 89 ФЗИП исключительно лишь права долгосрочной аренды может вызвать определенные сложности, связанные с процедурой реализации иных имущественных прав (например, права краткосрочной аренды, прав и обязанностей пользователя в договоре коммерческой концессии). Единственно возможным подходом, на наш взгляд, является применение положений ч. 10 ст. 89 ФЗИП по аналогии с учетом требований о допустимости и процедуре перемены лиц (управомоченного субъекта) в конкретных гражданско-правовых институтах.

И еще одно замечание. Часть 10 ст. 89 ФЗИП содержит отсылку к перечню документов, содержащихся в ч. 8 ст. 89 ФЗИП. Полагаем, что содержащееся в ч. 8 ст. 89 указание на акт приема-передачи применительно к реализации права долгосрочной аренды излишне, поскольку передаточные акты (акты приема-передачи) обычно составляются в отношении конкретных вещей (результатов работ), для передачи же организатору торгов (продавцу реализуемого имущества) имущественных прав, в том числе права долгосрочной аренды, достаточно постановления судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию. Хотя такой подход противоречит буквальному толкованию ч. 8 ст. 89 ФЗИП.

11. Комментируемая статья дополнена нормой, запрещающей заключение договора по результатам торгов ранее чем через 10 дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети Интернет, - ранее чем через 10 дней со дня такого размещения . Представляется, что подобное ограничение связано с возможностью самостоятельного обжалования действий организатора торгов в антимонопольный орган. Действующая процедура такой административной проверки предусматривает 10-дневный срок для подачи жалобы. При этом установлено, что в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган направляет организатору торгов уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу. В силу прямого указания Закона под страхом ничтожности сделки организатор торгов, которому направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе .

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: п. п. 4, 11, 19 ст. 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".