Статья 89. Реализация имущества должника на торгах

Комментарий к статье 89

1. Комментируемая статья устанавливает общие правила реализации имущества должника с публичных торгов (в контексте ФЗ "Об исполнительном производстве" - на торгах).

Данные правила являются специальными по отношению к общим правилам реализации имущества должника, установленным ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве".

Так, к реализации имущества должника на торгах применяются следующие общие правила о реализации имущества должника:

- о специализированном продавце (ч. 1 ст. 87 данного Закона) ;

--------------------------------

См.: п. 3 комментария к ст. 87.

- о способах опубликования информации об имуществе, выставленном на продажу (ч. 1 ст. 87);

- о передаче имущества должника на реализацию (ч. ч. 6, 7 ст. 87).

Иные общие правила, установленные ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве", к реализации имущества должника на торгах либо не применяются вообще в силу их противоречия существу торгов (ч. ч. 5, 10, 11), либо применяются, если иное не следует из положений гл. 9 указанного Закона, ГК РФ и иных федеральных законов, в частности:

- о цене предложения имущества должника (ч. ч. 8, 9) ;

--------------------------------

Далее по тексту комментария к гл. 9 - "начальная продажная цена".

- об условиях и порядке оставления нереализованного имущества за взыскателем (ч. ч. 12 - 14).

2. В соответствии с п. 4 ст. 447, п. 1 ст. 448 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Торги по продаже имущества должника в рамках исполнительного производства проводятся в форме открытого аукциона, в котором может участвовать любое лицо. На это в ч. 3 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве" сделан акцент ("...путем проведения открытых торгов в форме аукциона"). Такая форма торгов обусловлена целью продажи имущества должника на торгах - по наиболее высокой цене.

--------------------------------

Далее по тексту комментария к гл. 9 - "торги", "публичные торги".

3. Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание по залоговому требованию (как на предмет залога) , осуществляется в соответствии с положениями ФЗ "Об исполнительном производстве" о продаже имущества должника на торгах, если иное не следует из положений о реализации заложенного имущества, установленных другим федеральным законом. На это в ч. ч. 3, 8 ст. 78 ФЗ "Об исполнительном производстве" сделан акцент (заложенное имущество, на которое обращено взыскание для удовлетворения требования залогодержателя, реализуется в порядке, установленном для реализации заложенного имущества; взыскание на имущество должника, заложенное по договору об ипотеке, обращается в соответствии с Законом об ипотеке).

--------------------------------

См.: п. 1 комментария к ст. 78.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, производится путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке (заложенного недвижимого имущества), определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку данным Законом не установлены иные правила.

Приведенные положения ГК РФ, Закона об ипотеке дают основание полагать, что при конкуренции положений ГК РФ, Закона об ипотеке о реализации заложенного имущества и положений ФЗ "Об исполнительном производстве" о реализации имущества должника на торгах приоритет имеют положения ГК РФ, Закона об ипотеке .

--------------------------------

См.: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 114.

Публичные торги по продаже заложенного имущества, на которое обращено взыскание по залоговому требованию, проводятся с учетом следующего:

1) торги по продаже заложенного недвижимого имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке);

2) ГК РФ устанавливает, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке определяется решением суда (п. 3 ст. 350).

Закон об ипотеке устанавливает, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом (пп. 4 п. 2 ст. 54).

Соответственно, положение ч. 2 комментируемой статьи в части, допускающей увеличение организатором торгов начальной продажной цены, обозначенной в решении суда (а соответственно, в исполнительном листе и в постановлении судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию (ч. ч. 6, 8 ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве")) ("начальная продажная цена заложенного имущества... (не может быть. - Примеч. авт.) ниже цены, определенной судебным актом"), применению не подлежит.

--------------------------------

См.: п. 3 комментария к ст. 78.

По смыслу приведенных положений ГК РФ, Закона об ипотеке, определение начальной продажной цены заложенного имущества судом - не формальная судебная функция в процессе обращения взыскания на такое имущество в судебном порядке, а один из юридически значимых фактов, подлежащих установлению судом при рассмотрении дела с учетом заслуживающих внимания доводов сторон - залогодержателя и залогодателя (на стадии исполнения - соответственно залоговый взыскатель и залоговый должник) и представленных ими доказательств (ст. ст. 12, 35, 56, 67 ГПК РФ, ст. ст. 9, 41, 64, 65, 71 АПК РФ). Увеличение этой цены в ходе организации торгов может сделать реализацию заложенного имущества на торгах невозможной ввиду отсутствия спроса на него (п. п. 1 - 3 ст. 91 ФЗ "Об исполнительном производстве", пп. 1, 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке), в чем залоговый взыскатель явно не заинтересован (так же, как и в продаже имущества по цене ниже, определенной судом) ;

--------------------------------

См.: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 114 - 115.

3) ГК РФ устанавливает, что при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 4 ст. 350).

Закон об ипотеке устанавливает, что после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если такое соглашение не состоялось, проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами... (имеются в виду основания объявления торгов несостоявшимися, по сути, схожие с основаниями, предусмотренными п. п. 1 - 3 ст. 91 ФЗ "Об исполнительном производстве". - Примеч. авт.), снижается на 15%. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам... (имеются в виду основания объявления торгов несостоявшимися, по сути, схожие со всеми основаниями, предусмотренными ст. 91 ФЗ "Об исполнительном производстве". - Примеч. авт.), залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением ряда земельных участков, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п. п. 2 - 5 ст. 58).

По смыслу приведенных положений ГК РФ, Закона об ипотеке, последствия объявления первоначальных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися, условия и порядок оставления нереализованного на торгах заложенного имущества за взыскателем существенно зависят от действий взыскателя и должника, законные интересы которых - основа залогового обязательства как способа обеспечения основного обязательства.

Соответственно, положения ч. ч. 12, 14 ст. 87, ч. ч. 1 - 3 ст. 92 ФЗ "Об исполнительном производстве" о последствиях объявления первичных торгов несостоявшимися и об условиях и порядке оставления нереализованного на торгах имущества за взыскателем ("В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов... назначает вторичные торги... Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается... В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой..." "по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя... Взыскатель в течение пяти дней... обязан уведомить... о решении оставить нереализованное имущество за собой..."), своими императивными предписаниями существенно сужающие свободу действий взыскателя и должника, применению не подлежат .

--------------------------------

См.: Там же. С. 116.

4. Продажа ценных бумаг, обращающихся на рынке ценных бумаг, осуществляется в соответствии с положениями законодательства РФ о рынке ценных бумаг. Положения ФЗ "Об исполнительном производстве" о продаже имущества должника на торгах, за исключением положений ч. ч. 3 - 7 комментируемой статьи, к продаже такого имущества не применяются. На это в ч. 4 комментируемой статьи сделан акцент ("...в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о рынке ценных бумаг...").

Такой порядок установлен, в частности:

- Федеральным законом "О рынке ценных бумаг" (гл. 3 "Фондовая биржа");

- Положением о деятельности организации торговли на рынке ценных бумаг, утвержденным Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 9 октября 2007 г. N 07-102/пз-н .

--------------------------------

Бюллетень нормативных актов федеральных органов государственной власти. 2008. N 8.

Соответственно, положения ст. ст. 90 - 92 ФЗ "Об исполнительном производстве" о порядке проведения торгов, о последствиях объявления торгов несостоявшимися и об условиях и порядке оставления нереализованного на торгах имущества за взыскателем применению не подлежат.

5. Продажа недвижимого имущества и права его долгосрочной аренды осуществляется в соответствии с положениями ФЗ "Об исполнительном производстве" о продаже имущества должника на торгах с передачей продавцу помимо документов, указанных в ч. ч. 6, 7 ст. 87 данного Закона, также документов, обозначенных в ч. ч. 8 - 10 комментируемой статьи.

Права на недвижимое имущество, в том числе право долгосрочной аренды, подлежат государственной регистрации (ст. ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о государственной регистрации прав) в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав, в том числе на основании правоустанавливающих и иных документов (ст. ст. 16, 17 и др.).

До момента государственной регистрации права должника на недвижимое имущество (права собственности, права аренды) такое имущество и право аренды на него, принадлежащие должнику, не могут быть проданы в рамках исполнительного производства .

--------------------------------

См., например: п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ("Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано..."). См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. О государственной регистрации имущества и имущественных прав за должником в рамках исполнительного производства по инициативе судебного пристава-исполнителя см. п. 2 комментария к ст. 66.