2. Управление многоквартирным домом как вид деятельности.

Правоотношения по управлению многоквартирным домом на момент принятия действующего ЖК РФ являлись нововведением для российской правоприменительной практики. Несмотря на то, что в законе им посвящен целый раздел, полноценного понятия «управление многоквартирным домом» в нем не содержится.

Анализируя действующее законодательство и правоприменительную практику, необходимо выделить следующие признаки деятельности по управлению многоквартирным домом:

1) объектом управления является исключительно многоквартирный жилой дом или несколько таких домов;

2) субъектом управления является лицо или группа лиц, которые осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения, обеспечивает достижение поставленных целей.

Такими лицами могут быть сами собственники жилых помещений при их непосредственном управлении, а также специально привлеченные или специально созданные для этого организации: управляющие организации, жилищные или иные потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья;

3) целью управления является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме в соответствии со стандартами и правилами, установленными Правительством РФ (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

При этом надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и призвано обеспечивать:

- соблюдение требований к надежности и безопасности объектов недвижимости;

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг, установленными Правительством РФ;

4) деятельность по управлению многоквартирным домом может осуществляться только на основании лицензии, за исключением случаев осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

5) управление осуществляется на основе единых условий, согласованных собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при этом собственники могут определить эти условия самостоятельно или делегировать свои права по их формированию управомоченному лицу, которое может представлять их интересы при выборе и заключении договоров с управляющими организациями;

6) основанием возникновения отношений по управлению многоквартирным домом является действие (бездействие) собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления, который осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время.

Бездействие собственников жилых помещений также может послужить основанием для возникновения отношений по управлению с управляющей компанией, выигравшей открытый конкурс, объявленный органом местного самоуправления. «Молчаливое согласие» также используется для пролонгации договора управления при истечении его срока при отсутствии у собственников жилых помещений каких-либо претензий к управляющей организации, если право на выбор способа управления ими так и не было реализовано.

Отсюда следует, что управление многоквартирным домом - это целенаправленная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или специально привлеченных для этого организаций, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества, решения вопросов предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

3.