Шаг 2. Провести работу по информированию и правовому просвещению собственников по вопросам организации ТСЖ.

Чтобы создать устойчивое и работоспособное ТСЖ, идею его создания должно поддержать как можно большее число собственников дома, желательно не менее двух третей от общего числа голосов собственников в МКД.

Дадим ответы на вопросы, которые интересуют собственников в первую очередь.

^ 1. Чем ТСЖ отличается от управляющей компании (далее

также — УК) и почему ТСЖ лучше, чем управляющая компания?

Для ответа на этот вопрос мы приводим сравнительную таблицу показателей ТСЖ и УК, которая поможет разобраться в тонкостях законодательства и понять преимущества ТСЖ (см. табл. № 1).

Таблица № 1

^^ Таким образом, преимущества ТСЖ перед любой УК состоят в том, что ТСЖ — некоммерческая организация, образованная собственниками данного конкретного многоквартирного дома. Только собственники и созданное ими ТСЖ прямо заинтересованы в надлежащем содержании своего дома. Поэтому главной уставной целью ТСЖ является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «по первой строке» в ТСЖ может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться.

^ 2. Как изменятся тарифы на содержание дома и коммунальные

услуги после создания ТСЖ?

Членам инициативной группы следует знать, что решение о величине тарифа на содержание дома и в случае УК, и в случае ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. При создании ТСЖ собственники могут отдельно обсудить тариф на содержание дома и установить его величину на основании сметы расходов содержания дома в зависимости от потребностей конкретного дома и возможностей его жителей. Как правило, собственники при создании ТСЖ сохраняют тариф, который до этого был установлен. Но этот тариф собственники могут изменить в любое время, как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Ограничение на изменение тарифа один раз в год действует только в отношении тарифов на коммунальные услуги.

Тарифы на коммунальные услуги не зависят от способа управления домом. Их принимает государственный орган — Региональная энергетическая комиссия субъекта РФ (далее — РЭК) в соответствии с действующим законодательством.

^^ Гаким образом, при создании ТСЖ тарифы на коммунальные услуги не изменятся.

Общий платеж за коммунальные услуги зависит не только от величины тарифа на воду, тепло или электроэнергию, но и от количества полученных коммунальных услуг. При этом договор ресурсоснабжения может быть заключен как с ТСЖ, так и непосредственно с жителями — потребителями коммунальных услуг. Если на доме установлены общедомовые приборы учета, то расчеты с ресурсоснабжающей организацией ведутся по показаниям этих приборов.

Как правило, применение приборов учета выгодно для собственников. В большинстве случаев приборы учета показывают количество реально потребленной энергии меньшее, чем установлено нормативом потребления. А значит, и платить придется меньше. Но даже если приборы учета покажут более высокое потребление, чем по нормативу, их надо устанавливать. Это именно то количество энергии, которое реально использовано. А все мы — порядочные люди и всегда добросовестно оплачиваем все свои реальные расходы. Кроме этого, установка приборов учета — требование федерального законодательства.

Если в доме нет прибора учета, все расчеты за воду, тепло или электроэнергию ведутся на основании нормативов потребления этих ресурсов. Их также устанавливает РЭК в соответствии с действующим законодательством. Нормативы потребления также не зависят от способа управления домом.

^^ Гаким образом, при создании ТСЖ нормативы потребления коммунальных услуг не изменятся.

^ 3. Сохраняются ли льготы в ТСЖ?

Членам инициативной группы следует знать, что начисление льгот не зависит от способа управления домом.

^^ Гаким образом, при создании ТСЖ все льготы и субсидии, предусмотренные законодательством, сохраняются.

Федеральное законодательство не предусматривает 50%-ную льготу по содержанию жилых помещений приватизированных квартир для инвалидов по общему заболеванию и семьей, в составе которых есть дети-инвалиды. Если квартира приватизирована, она является частным жилым фондом, и, соответственно, 50%-ная льгота по содержанию жилых помещений инвалидам по общему заболеванию не начисляется. Если квартира не приватизирована и находится в муниципальной и государственной собственности, то инвалиды по общему заболеванию и семьи, в составе которых есть дети-инвалиды, получают 50%-ную льготу по содержанию жилых помещений, независимо от того, создано в доме ТСЖ или он управляется через УК. Льгота инвалидам по общему заболеванию и семьям, в составе которых есть дети-инвалиды, зависит не от способа управления домом, а от права собственности на квартиру.

50%-ную льготу по коммунальным услугам, т.е. по отоплению, горячей и холодной воде, газу и электроэнергии, получают инвалиды по общему заболеванию и семьи, в составе которых есть дети-инвалиды, независимо ни от способа управления домом, ни от права собственности на квартиру.

На основании закона субъекта РФ предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме следующим категориям граждан: одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, 80 лет — в размере 100%, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50%, 80 лет, — в размере 100% (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ).

^^ Гаким образом, при создании ТСЖ льготы на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме также сохраняются.

^ 4. Как инициативная группа должна проводить

информационную и разъяснительную работу по вопросам организации ТСЖ?

Всеми доступными способами.

[^ В Тверской области на практике при организации ТСЖ проводят

ся очные информационные собрания с показом видеоматериалов, встречи с активистами домов, где уже созданы ТСЖ, индивидуальные беседы; раздаются брошюры и иные печатные информационные материалы; применяется рейтинговое голосование, которое позволяет определить, к какому способу управления склоняются большинство собственников в доме.

[^ Жители одного из домов, готовясь к созданию ТСЖ, самостоятель

но направили инициативную группу в лучшие ТСЖ города Твери. Были сделаны видеозаписи объектов общедолевой собственности, записаны рассказы председателей ТСЖ. Эти материалы были показаны на информационном собрании.

Итогом работы инициативной группы на этом этапе должна быть уверенность в том, что большинство собственников знают, что такое ТСЖ, и сознательно поддерживают идею его создания. Некоторые инициативные группы в этот момент проводят предварительное голосование собственников, которое может и не иметь юридической силы, но позволяет с уверенностью прогнозировать исход голосования собственников на собрании по созданию ТСЖ.

При создании ТСЖ в одном многоквартирном доме решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений

в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

При создании ТСЖ в нескольких многоквартирных домах решения о создании товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. В последующем для государственной регистрации многодомного ТСЖ решения общих собраний собственников помещений в каждом МКД объединяются и оформляются одним протоколом.

Практика показывает: чем выше активность собственников, тем более жизнеспособно, устойчиво и результативно работает созданное ТСЖ.