<<
>>

1. Общая характеристика ипотечного договора.

Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданскоправовых договоров во всех развитых странах мира, эффективным средством приобретения жилого помещения на заемные средства с рассрочкой погашения кредита.

Популярность этого нового способа приобретения жилого помещения в собственность неуклонно растет, к сожалению, параллельно с ростом объема задолженностей по жилищным ипотечным кредитам почти в три раза с 2005 по 2014 гг. включительно[14].

Тем не менее, в современных условиях ипотечное жилищное кредитование является практически единственно возможным способом приобретения собственного жилья для молодых семей, а также граждан, имеющих стабильный, но невысокий доход, с возможностью погашения кредита в течение длительного времени.

К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420). Поскольку в результате заключения договора возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. В случае коллизии норм ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ приоритет имеют нормы специального закона.

Сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя выступают юридические лица, получившие лицензию банка или иной кредитной организации. В качестве залогодателя выступает дееспособное физическое лицо (заемщик) не моложе 18 лет. Залогодателем может выступать только лицо, право собственности или право хозяйственного ведения которого в отношении закладываемой недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно положениям ст. 12 Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1, несоблюдение установленной законом письменной формы договора влечет его недействительность (ничтожность), это же относится и к специальным требованиям, относящимся к форме договора ипотеки (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке) и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, все изменения договора также подлежат регистрации.

Если стороны решают придать договору нотариальную форму, регистрация изменений договора возможна только после их удостоверения нотариусом (ст. 432 ГК РФ). При обращении сторон за удостоверением сделки, нотариус удостоверяет не факт заключения договора, а содержание воли сторон, а также правильность ее формирования и изъявления.

В силу ст. 11 Закона об ипотеке регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в реестр записи об ипотеке. Поэтому содержащиеся в законе требования к регистрации ипотеки одновременно являются и требованиями к регистрации договора об ипотеке.

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

1) предмет ипотеки: им может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, земельный участок), места нахождения (адрес) и достаточным для идентификации этого предмета описанием (количество комнат, этажность, квадратура, кадастровый либо условный номер предмета договора).

Таким образом, предмет ипотеки - это объект недвижимости (квартира, дом и т.п.) который приобретается посредством использования ипотечного кредита или под залог которого выдается кредит. Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое запрещено приватизировать (например, жилые помещения маневренного фонда и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной также считается соответствующая доля в праве общей собственности.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

В соответствии со ст. 31 Закона об ипотеке заемщик обязан страховать предмет ипотеки от повреждения и полного уничтожения, но кредиторы, как правило, требуют оформления договора комплексного ипотечного страхования предмета залога и своей жизни и трудоспособности. В этом случае заемщику необходимо оформить следующие виды страхования: страхование жизни и трудоспособности; титульное страхование; страхование недвижимости от разрушения; страхование ответственности по кредитному договору;

2) оценка предмета ипотеки: она определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания.

Таким образом, оценка предмета ипотеки осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке;

3) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой (основного) обязательства: обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.) и срока исполнения. При изменении размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, при изменении процентной ставки по кредиту либо изменении срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием прекращения залога[15].

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иному обязательству, в том числе, обязательству, основанному на куплепродаже жилого помещения, если иное не предусмотрено законом. Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. Сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц. В этом случае в договоре об ипотеке указывается порядок и другие необходимые условия их определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры. Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа и договорах ренты. Кредит и проценты по нему, как правило, выплачиваются в форме ежемесячных платежей. В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретные сроки (даты) внесения платежей и их размеры или условия, позволяющие определять размеры платежей;

4) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности и т.п.): для залога вещи, находящейся в общей (совместной или долевой) собственности, необходимо согласие всех сособственников (ст. 246, 253 ГК РФ, ст. 35 Семейного кодекса РФ, ст. 7 Закона об ипотеке).

Право лица заложить принадлежащее ему имущество может быть ограничено необходимостью получить согласие на это третьих лиц. Это касается имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, ипотека которого возможна только с согласия органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке, ст. 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ), залога недвижимости, принадлежащей субъекту на праве хозяйственного ведения, для которого требуется согласие собственника предмета залога (ст. 295 ГК РФ). Такое согласие должно быть получено к моменту заключения договора об ипотеке;

5) наименование государственного органа, зарегистрировавшего право на жилое помещение.

2.

<< | >>
Источник: Минина Н. В., Брякина А. В.. Жилищное право: учебное пособие для студентов - бакалавров, обучающихся по направлению 40.03.01 (030900.62) «Юриспруденция»/ Н. В. Минина, А. В. Брякина. - Воронеж:2015. - 164 с. 2015

Еще по теме 1. Общая характеристика ипотечного договора.:

  1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
  2. Существуют следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
  3. 105. Договор поставки (общая характеристика)
  4. 102. Общая характеристика договора купли-продажи
  5. 2.1. Общая характеристика договора возмездного оказания медицинских услуг
  6. Раздел 6 Общая характеристика договоров, регулирующих торговый оборот
  7. 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
  8. 2.5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
  9. Глава 2. Ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги
  10. Общая характеристика догосударственного состояния.
  11. 1.9. Общая характеристика юридического исследования
  12. 3.1. Общая характеристика договорных форм и их систематизация
  13. Общая характеристика
  14. 8.1. Национальная экономика и ее общая характеристика