История возникновения общедомового имущества

Из норм федерального законодательства, решений Верховного Суда РФ и ВАС РФ следует, что единственным носителем права на общее имущество в многоквартирном доме является собственник помещения в многоквартирном доме.

На основании Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» начиная с 1992 года граждане приватизировали свои квартиры в многоквартирных домах. В соответствии с ч. 2 ст. 3 этого закона, которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

^^ Таким образом, с началом приватизации в собственности граждан оказались не только сами квартиры, но и помещения общего пользования (общее имущество).

С принятием Жилищного кодекса РФ наряду с термином «места общего пользования» стал чаще использоваться термин «общее имущество собственников помещений многоквартирного дома».

Правила содержания, использования и порядка принятия решений по распоряжению общим имуществом установлены Жилищным кодексом РФ, а также нормативными правовыми актами Правительства РФ.

Статья 36 ЖК РФ определяет, что общее имущество в многоквартирном доме (далее также — МКД) принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Это значит, что ни один собственник не может единолично распоряжаться общим имуществом. Для распоряжения таким имуществом необходимо общее решение всех собственников дома.

Важным событием 1992 года стала передача жилищного фонда РФ из федеральной собственности в собственность муниципальных образований или субъектов РФ (Москва и Санкт-Петербург). Передача госпредприятий и жилого фонда из федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципальных образований осуществлялась по решениям советов народных депутатов субъектов, принятым в 1992 году на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Следует отметить, что в этом федеральном акте и в местных решениях советов народных депутатов нет указаний о передаче в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ (Москвы и СанктПетербурга) каких-либо технических или вспомогательных помещений многоквартирных домов: подвалов, чердаков или колясочных, относимых Жилищным кодексом РФ к общему имуществу собственников помещений.

Однако на уровне субъектов, городских и поселковых муниципальных образований с середины 1990-х годов возникла неправомерная практика, когда общее имущество собственников многоквартирных домов, прежде всего подвалы, чердаки, лифтерные, колясочные, в силу их коммерческой привлекательности отчуждалось сначала в муниципальную казну, а затем и третьим лицам. Администрации муниципальных образований в силу ошибочного понимания своих прав стали включать помещения общего имущества: колясочных, чердаков, технических подвалов, лифтерных, тепловых пунктов, электрощитовых, водомерных узлов и даже мусоросборных камер без согласия жителей в реестры муниципальной собственности, сдавать в аренду, а потом и распродавать.