Предисловие

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме владеют также частью общедомового имущества. Общее имущество дома — это стены, крыши, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации, предназначенные для использования более чем одним собственником.

Нередко случается, что имущество, принадлежащее по закону жителям дома, по факту оказывается в чужой собственности. В подвалах и лифтер- ных обосновались коммерческие фирмы, которые зачастую не платят ни за коммунальные ресурсы, ни за капитальный ремонт. В результате за них вынуждены платить собственники, проживающие в квартирах, и это далеко не все проблемы, которые приносят дому новоявленные владельцы общедомового имущества. Перекрытый доступ к инженерным коммуникациям, масштабные перепланировки — все это создает угрозу не только кошельку, но и безопасному существованию дома.

Как вернуть утраченное имущество и эффективно эксплуатировать его на пользу всего дома — ответы на эти вопросы вы найдете в книге. Значительное внимание в ней уделено подготовке и проведению капитального ремонта.

В последнее время в действующее законодательство было внесено много изменений. Информация о них также отражена в данном издании.

Эффективное использование общедомового имущества, качественное проведение текущего и капитального ремонта возможно только там, где есть квалифицированный заказчик — грамотный и ответственный собственник. Ведь именно собственники должны ежегодно утверждать план и смету текущего ремонта и проверять качество работы управляющей компании. В рамках проведения капитального ремонта собственникам также даны серьезные полномочия. Независимо от того, где накапливаются средства дома — на специальном счете, открытом для одного дома, или в «общем котле» — на счетах регионального оператора, именно собственники на общем собрании утверждают планы и сметы работ, они же подписывают акты выполненных работ.

На сегодня российское законодательство предполагает две формы самоорганизации собственников — советы домов и товарищества собственников жилья (далее также — ТСЖ). При этом ТСЖ, безусловно, является высшей формой такой самоорганизации. Оно имеет право самостоятельно управлять домом, нанимая для проведения отдельных работ компании-подрядчики или отдельных специалистов. И это, как правило, обходится дешевле, чем платить управляющей компании.

Эффективность работы ТСЖ доказана множеством примеров. Во всех городах России есть дома, где собственники взяли на себя ответственность за управление своим домом и создали ТСЖ. Как правило, платежи в этих домах не выше, чем в соседних, а вот состояние подъездов и дворов выгодно отличается от соседей. Как создать ТСЖ и обеспечить его эффективную работу — ответы на эти вопросы вы также найдете в книге.

НП «ЖКХ Контроль» искренне надеется, что данное издание поможет вам улучшить состояние вашего дома и, в конечном счете, повысить качество вашей жизни. Ведь знания — это сила. А знания, подкрепленные активностью и ответственностью жителей, способны сотворить настоящее чудо. И этим чудом будут покой и уют в вашем многоквартирном доме на долгие годы.

Сведения об авторах

Материалы сборника подготовлены экспертами некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль».

Новиков Валерий Валерьевич — начальник управления юридического сопровождения некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства „ЖКХ Контроль“» (НП «ЖКХ Контроль»), независимый федеральный эксперт в сфере жилищно-коммунального хозяйства, руководитель проекта «Всероссийский диктант» на знание законодательных основ жилищно-коммунального хозяйства.

Пинчуков Андрей Петрович — руководитель комиссии НП «ЖКХ Контроль» в сфере защиты прав собственников, председатель правления Костромской региональной Ассоциации товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов, независимый федеральный эксперт в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Разворотнева Светлана Викторовна — исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации Федерального Собрания РФ, член Общественного совета при Министерстве энергетики РФ, заместитель председателя Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, член наблюдательного совета Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, кандидат политических наук.

Юлегина Елена Евгеньевна — эксперт в сфере управления многоквартирными домами, депутат Тверской городской Думы. Более 10 лет возглавляет Тверскую областную общественную организацию «Качество жизни», ведущую правозащитную деятельность в сфере жилищнокоммунального хозяйства и осуществляющую социальную защиту населения, а также оказывающую активную помощь в создании и ведении деятельности тверских товариществ собственников жилья.

Некоммерческое партнерство «ЖКХ Контроль»

НП «ЖКХ Контроль» — некоммерческая организация, деятельность которой направлена на решение проблем в жилищно-коммунальной сфере, повышение эффективности работы отрасли, улучшение качества жизни граждан.

Главными задачами НП «ЖКХ Контроль» являются:

• объединение и поддержка некоммерческих организаций, работающих в сфере ЖКХ;

• развитие системы эффективного общественного контроля в жилищно-коммунальной сфере;

• разработка и реализация программ жилищного просвещения и профессионального образования в коммунальной отрасли;

• защита законных прав потребителей жилищно-коммунальных услуг;

• мониторинг исполнения законодательства в сфере ЖКХ, повышение эффективности правоприменительной практики, выявление системных проблем, требующих решения на законодательном уровне;

• разработка предложений, направленных на совершенствование нормативно-правовой базы жилищно-коммунального хозяйства.

Важнейшим направлением деятельности НП «ЖКХ Контроль» является оказание информационной, методической, организационной и иной поддержки региональным некоммерческим организациям, для чего НП «ЖКХ контроль» создает ресурсные центры в субъектах РФ — региональные центры общественного контроля.

Основное направление деятельности центров общественного контроля — осуществление общественного контроля за:

1) капитальным ремонтом многоквартирных домов (через анализ содержания региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов (и, где это требуется, инициирование корректировки сроков и содержания программ); контроль за его ходом;

консультирование и обучение собственников в процессе приемки произведенных работ);

2) переселением граждан из аварийного жилищного фонда (в том числе контроль сроков и качества строительных работ, а также устранения недоделок и брака, допущенных в процессе строительства);

3) введением лицензирования и работой управляющих компаний (представители региональных центров общественного контроля вошли в состав региональных лицензионных комиссий);

4) начислением платы за коммунальные платежи и тарифами на коммунальные ресурсы (как на уровне конкретных потребителей, управляющих и ресурсоснабжающих организаций, так и на уровне отдельных регионов).

Более подробно о деятельности НП «ЖКХ Контроль» и региональных центров в субъектах РФ можно узнать на официальном сайте организации по адресу: www.gkhkontrol.ru.