Типичная схема отчуждения помещений городскими властями

0 Шаг 1. Привлекательный объект записывается во внутренний реестр муниципальной собственности.

0 Шаг 2. Помещение сдается в аренду.

0 Шаг 3. Изготавливается справка БТИ с указанием назначения помещения в соответствии с договором аренды.

0 Шаг 4. Объект регистрируется в собственность на основании выписки из реестра и справки БТИ. В качестве правоустанавливающего документа чаще указывается решение Совета народных депутатов субъекта Федерации 1992 года о передаче жилищного фонда из федеральной собственности в муниципальную собственность (хотя ни в одном таком документе отчуждаемый объект даже не упоминается, на этот вопиющий факт регистратор, принимающий документы у муниципального чиновника, внимания не обращает).

0 Шаг 5. Объект продается с торгов.

^^ Таким образом, предоставленная гражданам Жилищным кодексом РФ возможность самостоятельного управления своим жилищем зачастую не могла быть осуществлена из-за отсутствия у собственников дома самого предмета управления — общего имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный и территориальный комплекс — многоквартирный жилой дом.

Управление многоквартирным домом — дело непростое. Жители сталкиваются с неразберихой платежей за коммунальные ресурсы. Граждане, утратившие свое влияние на электрощитовые, бойлерные, тепловые пункты и т.д., не имеют возможности вести объективный учет ресурсов или предотвратить незаконные подключения. Данное обстоятельство обостряет проблему сохранности и безаварийной эксплуатации общего и неделимого имущественного комплекса многоквартирного жилого дома.

В процессе обоснования незаконного отчуждения имущества граждан городские комитеты, управляющие муниципальным имуществом, ссылались не только на вышеупомянутые, но и на другие документы, также не имеющие никакого отношения к вспомогательным помещениям, расположенным в жилых домах. Ссылки были, в частности, на распоряжение Президента РФ от 18.03.1992 № 114 «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности»^[1], на Указ Президента РФ от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации».

[^ В г. Жуковском, отчуждая технический подвал в МКД, сослались

даже на Указ Президента РСФСР от 03.12.1991 № 255 «О первоочередных мерах по организации работы промышленности РСФСР».

Прикрываясь нормативными актами, незадачливые чиновники фактически подстрекали людей к недоверию действующей муниципальной власти и к ответным протестным акциям и социальным конфликтам.

Необоснованно отказывая собственникам в праве на нежилое помещение общего имущества дома, чиновники используют такую фразу: «Вы, жители, неправы — такова судебная практика». Переадресовывая граждан в суды, муниципальные чиновники подменяют работу исполнительной власти властью судебной, что крайне разорительно для бюджета страны (час работы судьи стоит в разы дороже работы специалиста отдела муниципального имущества), а для граждан такой оборот дела чаще всего представлял непреодолимое препятствие.

На лукавые аргументы комитетов по управлению имуществом о том, что, сдавая подвал в аренду, город якобы получает право собственности, существует масса решений высших судов о неправомерности такой позиции.

Статистика судебных решений в пользу собственников по искам ТСЖ о возврате подвалов в г. Москве

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

2011 2012 2013 2014 2015

Рис. 1

17

2016

При этом реальная судебная практика все больше свидетельствует о правоте собственников, суды единогласно выносят решения об отсутствии права собственности города на помещения общего имущества, даже зарегистрированные в государственном реестре прав.

Для примера на рис. 1 помещена диаграмма судебных решений, принятых по искам московских ТСЖ под руководством московской правозащитницы Т. Лебедевой, председателя ТСЖ «Дом на Фурман- ном» к Департаменту имущества г. Москвы (ДИГМ).

Главным аргументом муниципальных властей, распродающих нежилые помещения многоквартирных домов, является тезис о необходимости пополнения таким образом местных бюджетов. Между тем молодые мамы в домах, лишенных колясочных, обречены таскать коляски и велосипеды на девятый этаж. Жители не могут эффективно использовать свое общее домовое имущество, накапливая за счет этого средства на капитальный ремонт. Естественно, что жители МКД против такого использования общедомового имущества. К тому же это единственное оправдание при продаже объектов общего имущества на поверку оказывается ложным. Мелкий, сиюминутный выигрыш за счет незаконного отчуждения имущества граждан, подвалов или чердаков, выполняющих важную инженерную задачу сохранения самого жилого дома как цельной строительной конструкции, оборачивался для бюджета и граждан дополнительными непредсказуемыми, иногда катастрофическими издержками.

На рис. 2 дом № 16 по ул. Весенняя г. Междуреченске Кемеровской области, разрушившийся 31 мая 2016 г. вследствие ослабления несущей способности стен.

Рис. 2

Вместе с тем из норм федерального законодательства, решений Верховного Суда РФ и ВАС РФ следует, что единоличное право субъекта РФ или городского муниципального образования на помещения, относимые ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу, отсутствует в силу закона, а единственным носителем права на него является собственник помещения в МКД.

Иными словами, какие бы аргументы (решения Думы, распоряжения администрации) городские органы власти и приводили, все они незаконны, и только общее собрание собственников имеет право решать судьбу общих помещений и относящихся к ним земельных участков.

3.