Дальнейшее развитие форм управления многоквартирными домами

, как нам представляется, опосредованно негативно отразилось на формировании конкурентной среды. Речь идет о ТСЖ, легализованных теперь уже утратившим силу Федеральным законом от 15.07.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»^[75], изменившим сущность системы управления многоквартирными домами.

Данный Закон впервые закрепил за собственниками жилья право на общее имущество многоквартирного дома, тем самым полностью упразднив административный характер отношений в этой сфере, переведя его в гражданско - правовую плоскость, с некоторыми элементами государственного контроля. Однако государство до последнего времени не контролировало самого главного — допуск на рынок управления многоквартирными домами только тех субъектов, которые обладают для этого необходимой профессиональной и экономической базой. Федеральный законодатель не устанавливал каких-либо специальных требований к созданию и деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами.

Согласно постановлению Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» управляющей организацией могло быть любое юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель, т. е. любые субъекты, подчиняющиеся общим нормам законодательства, обслуживающего предпринимательскую деятельность.

Многие авторы обращали внимание на то, что допуск всех желающих на рынок жилищно-коммунальных услуг в целом и к управлению многоквартирными домами в частности, в том числе и организаций, укомплектованных некомпетентными, не обладающими достаточным опытом сотрудниками, без необходимого технического оснащения, приведет к явно

негативному результату и это вовлечет весь комплекс ЖКХ в критическую

77

ситуацию .

Государство до последнего времени с трудом справлялось с тяжелым положением в сфере ЖКХ, как мы указывали, не имея действенных механизмов, ограничивающих допуск на рынок лиц, не способных к управлению многоквартирными домами. Пробелы в регулировании защиты жителей от неквалифицированных управляющих, перекладывающих на собственников жилья свои необоснованно большие финансовые затраты, предлагалось восполнить за счет общественных инспекций, которые могли бы контролировать расходы

78

коммунальщиков .

Вполне понятно, что формировать конкурентную среду посредством использования явно нерыночных механизмов нельзя. Диктат дополнительных институтов может привести к дезавуированию действительно профессиональных качеств и возможностей участников рынка, сведя весь процесс контроля к способности понравиться общественным инспектирующим организациям, которые, как правило, не имеют точных критериев оценки деятельности предпринимателей в той или иной области.

Состав участников, действующих на сегодняшний день в сфере ЖКХ, не однороден, функционируют данные субъекты в разных секторах рынка, объединенных между собой технологическими цепочками. Центральное место в этой связке занимает рынок услуг по управлению и техническому обслуживанию многоквартирными домами, который, в свою очередь, обслуживается рынками услуг по электроснабжению, теплоснабжению, газоснабжению, водоснабжению, рынками специализированных работ и услуг, связанными с техническим обслуживанием инженерных систем и сетей дома, вывозом мусора, обслуживанием и ремонтом лифтов, зданий и иными необходимыми для проживания людей услугами. ^{[76] [77]}

Во многом уровень удобства и безопасности жизни граждан в части, касающейся удовлетворения их потребности в жилье, зависит от качества предоставляемых услуг организациями, осуществляющими свою деятельность в сфере ЖКХ.

Как мы уже говорили, государство более двух десятилетий пыталось навести порядок в данной сфере, в том числе через процедуру допуска таких субъектов на рынок. Вопрос: какой институт при этом задействовать — саморегулирование или лицензирование? Он решился после выступления Президента РФ на конференции Общероссийского народного фронта «Форум действий», где В. В. Путин указал на необходимость отдать предпочтение лицензированию на нынешнем этапе⁷⁹.

Правовым закреплением такого выбора стало принятие Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», обязывающего всех участников рынка управления многоквартирными домами (за исключением некоммерческих объединений собственников недвижимости (товариществ собственников недвижимости и потребительских кооперативов)) пройти процедуру лицензирования до 1 мая 2015 г., что, по сути, направлено на прекращение деятельности в сфере управления многоквартирными домами лиц, неподготовленных для данной предпринимательской деятельности.

При всем этом следует отметить, что лицензирование никогда не решало до конца проблему недостаточного качества товаров, работ и услуг в любой сфере рыночных отношений. На сегодняшний день в стране домовое ^[78] хозяйство находится в плачевном состоянии, а лицензирование пока что не исправило ситуацию, однако необходимо, чтобы прошло достаточное количество времени для более точной оценки эффективности данного института.

На сегодняшний день развитие конкуренции в сфере управления жилой недвижимостью связывается также с улучшением качества управления и содержания общего имущества многоквартирных домов через повышение эффективности, качества и надежности поставки коммунальных ресурсов, о чем указывается в ряде федеральных актов (например, в постановлении Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной

программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным

80

жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”» .

На региональном уровне субъекты РФ более детально расписывают в нормативных актах действия, необходимые для развития конкурентной среды, с учетом местных условий и уже накопленного опыта. Например, постановление Правительства Москвы от 27.07.2010 № 644-ПП «О развитии

конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе

81

Москве» предписывает создание в Москве Комиссии по рассмотрению проблемных вопросов при осуществлении деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Помимо этого было решено унифицировать форму отчета управляющих о выполнении ими договора управления многоквартирным домом.