Как правило, управление такими домами осуществляли сами собственники,

которыми с самого начала появления указанного бизнеса были состоятельные граждане (в основном это относится к таким группам, как банкиры, промышленники, купцы), а с начала XX в. — кооперативы, профессиональные общества и страховые компании^[63].

Произошедшая в России Октябрьская революция 1917 г. изменила саму концепцию отношений собственности, в том числе и систему жилищных отношений. Так, Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»^[64] в городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. было отменено право частной собственности на все строения, стоимость или доходность которых была выше предела, установленного местными Советами. После этого государство взяло на себя обязанность защиты прав граждан на жилье как одной из составляющих социальных гарантий для трудящихся масс, причем этому уделялось большое идеологическое и практическое значение. Например, В. И. Ленин еще до прихода к власти говорил о необходимости экспроприации доходных домов и сдачи квартир отдельным семьям за плату^[65]. Также следует отметить, что правительство молодой Республики, взяв политический курс на социальную защиту граждан, уделяло большое внимание улучшению жилищных условий трудящихся. Так, уже в 1918 г. появляются первые группы граждан, обладающие преимущественными правами на жилые помещения. Постановлением НКВД РСФСР от 28.10.1917 «О жилищном моратории»^[66] лица, имеющие ежемесячный доход менее 400 руб., а также семьи военнослужащих на все время войны и три месяца после ее окончания, были освобождены от внесения квартирной платы.

Таким образом, деятельность по управлению домами из предпринимательской трансформировалась в планово-административную, а договор найма жилого помещения перестал быть предпринимательским, превратившись в социальный, регулируемый не частным, а уже публичным правом. Соответственно, какой-либо конкуренции и конкурентной среды в годы советской власти не существовало.

Формирование конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами началось с изменения субъектного состава исследуемых отношений, когда, с одной стороны, вместо государства появился частный собственник общего имущества многоквартирного дома; с другой — вместо одной управляющей государственной организации появились коммерсанты (коммерческие организации и индивидуальные предприниматели), которые в результате такого управления стали получать доход, т. е. начали заниматься предпринимательством в сфере управления многоквартирными домами. Первым нормативным актом, разрешившим населению приобретать в собственность квартиры в домах государственного и общественного фонда, стало утратившее силу постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного фонда»^[67], в дальнейшем продублированное также утратившем силу постановлением Совмина РСФСР от 30.12.1988 № 552 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного фонда»^[68]. Развитие отношений в сфере частной собственности продолжилось и после принятия Закона РСФСР «О собственности в РСФСР».

возможным после принятия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации

70

жилищного фонда в Российской Федерации» .

Однако при этом система обслуживания и эксплуатации жилых домов оставалось прежней, и как таковых конкурентных отношений между субъектами, управляющими домами, не возникло из-за позиции государства в этом вопросе. На местном уровне в императивном порядке каждый дом отдавался в управление и обслуживание конкретным жилищно-эксплуатационным и ремонтностроительным организациям. Кардинальные изменения, связанные с возможностью выбора управляющей организации, произошли в 1992 г., когда приватизация жилья уровняла соотношение частного и публичного жилых фондов. К этому времени уже половина жилых помещений в стране находилась в собственности граждан.

Вполне понятно, что тенденция на увеличение частных собственников и сокращение публичной собственности в жилищном фонде страны говорила о необходимости изменения в регулировании отношений по облуживанию указанного фонда, во всяком случае, действующая на тот период система отношений в сфере ЖКХ явно устарела и тормозила развитие рынка в данном секторе.

Для формирования конкурентной среды государству было необходимо разрешить жителям самостоятельно выбирать эксплуатационные и ремонтные организации, которым они доверяли бы свое имущество в многоквартирных домах. Законодательным актом, закрепившим право граждан и организаций принимать участие в управление жилыми домами по месту жительства или месту нахождения, а также участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций, стал утративший в дальнейшем силу Закон РФ от 24.12.1992

71

№ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» .

Такие же положения содержала Государственная целевая программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 20.06.1993 ^{[69] [70]}

⁴⁹ Там же.

⁵⁰ Ойкен В. Основные принципы экономической политики : пер. с нем. М. : Прогресс, 1995. С. 429.

№ 595 , в дальнейшем фактически утратившая силу в связи с принятием постановления Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы»^{[71] [72].}

Согласно данным нормативным правовым актам совершенствование жилищно-коммунального комплекса напрямую зависело от создания условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным фондом. Однако, несмотря на выполнение Государственной целевой программы «Жилище», проблемы на рынке управления многоквартирными домами оставались, в том числе и вследствие отсутствия реальной конкуренции между управляющими субъектами. Это происходило и происходит из-за отсутствия действенного правового механизма, позволяющего взаимодействовать собственникам жилья и их объединениям с органами местного самоуправления и государством в вопросах управления многоквартирными домами.

Старая материальная база и отсутствие заинтересованного собственника, приобретшего жилье за свои заработанные средства, а не получившего его бесплатно от государства, а потому и проявляющему некое равнодушие к содержанию общего имущества многоквартирного дома, не позволяли создавать условия для возникновения полноценных конкурентных отношений между управляющими.

Для развития отношений в указанной сфере Президентом РФ был издан Указ от 29.03.1996 № 431 (в дальнейшем утративший силу), утвердивший Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище»^[73], закрепляющий стратегию совершенствования системы эксплуатации жилищного фонда и его ремонта, повышения качества оказываемых услуг, в том числе за счет развития конкуренции в этой сфере. Впервые было упразднено единство функций управления и обслуживания многоквартирных жилых домов. Появились две независимые и взаимодействующие между собой посредством договорных отношений структуры — служба заказчика, занимающаяся управлением жилищного фонда, и ремонтно-эксплуатационное предприятие, выполняющее только подрядные функции по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

Такой подход существенно сузил сферу профессиональных отношений, связанных исключительно с управлением домами, тем самым уровняв возможности малых форм предпринимателей со средними. Также не столь существенным стало наличие материальной базы, необходимой для ремонта многоквартирных домов. Однако стоит отметить, что это негативно отразилось на качестве управления многоквартирными домами, так как позволило практически любому желающему заниматься указанной деятельностью, не имея на это не только достаточных производственных мощностей, но и минимальной материальной базы.

Все это происходило на фоне увеличивающейся привлекательности бизнеса по управлению многоквартирными домами. Указом Президента РФ от 28.04.1997

75

№ 425 (утратил силу) была утверждена Концепция реформы жилищнокоммунального хозяйства в Российской Федерации (далее — Концепция реформы ЖКХ), определившая цели реформы, среди которых можно выделить повышение качества проживания граждан. При этом пока еще существующие государственные дотации в перспективе заменялись увеличенными тарифами для населения до экономически обоснованного уровня.

Таким образом, благие цели стали поводом для того, чтобы управлением многоквартирных домов стали заниматься новоявленные бизнесмены от ЖКХ только из-за перспективы получения значительных прибылей. С одной стороны, произошла демонополизация отрасли из-за увеличения численности управляющих; с другой — многие из последних воспринимали указанную деятельность лишь как возможность получения значительной прибыли, и говорить о развитии конкурентной среды было бы неправильно даже с учетом повышения требований к стандартам содержания жилья и объектов коммунального назначения. ^[74]