Взаимоотношения с банками-кредиторами

Банки-кредиторы выдают ипотечные кредиты в соответствии с внутренней политикой, а также Правилами ведения документации по кредитованию банками второго уровня. КИК приобретает права требования по ипотечным кредитам, а также ипотечные свидетельства (аналог российской закладной).

банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, которые перестали удовлетворять ее требованиям.

Права требования по ипотечным кредитам приобретаются исходя из размера основного долга, не погашенного на день, ближайший к дате приобретения. При этом сумма, выплачиваемая КИК банку-кредитору, может быть ниже размера основного долга. Другими способами определения условий приобретения прав требования по ипотечным кредитам являются ставки КИК, определяемые в зависимости от доходности по выпущенным ипотечным облигациям и согласованной маржи.

Как правило, КИК привлекает средства путем выпуска ипотечных облигаций. В принятой схеме риск досрочного погашения принимает на себя КИК. В общем случае превышение (спрэд) над ставкой привлечения складывается из операционных расходов КИК, надбавки за риск досрочного погашения или возможного банкротства банка-партнера, а также из прибыли оператора.

В свою очередь банк-партнер будет претендовать на оплату затрат на обслуживание, плату за кредитный риск и прибыль банка.

Выкуп прав требований по ипотечным кредитам производится по согласию обеих сторон. При этом письменное оповещение банков-кредиторов должно содержать перечень ипотечных кредитов, права требования, по которым банки-кредиторы согласны передать КИК, а также кредитную историю заемщиков по перечню ипотечных кредитов.

Перешедшие к КИК права залогодержателя, приобретенные ею по кредитному договору, регистрируются в Центре по недвижимости. банк-кредитор обязан письменным уведомлением проинформировать об этом заемщика в течение 10 дней с момента регистрации сделки.

На протяжении всего периода действия кредитного договора банк-кредитор обеспечивает своевременный контроль за уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и наличием у него как полиса персонального страхования, так и договора о страховании объекта ипотеки.

КИК приобретает права требования по ипотечным кредитам или ипотечные свидетельства с обязательством обратного выкупа исходя из котировочных ставок, методика расчета которых утверждается Национальным Банком Республики.

Котировочные ставки оператора

Котировочная ставка оператора = цена привлечения средств + операционные расходы + обязательное резервирование + резервы по рискам процентной ставки и досрочного погашения + прибыль оператора.

Цена кредита для конечного заемщика

Ставка по кредиту для заемщика = котировочная ставка оператора + операционные расходы банка + резервы на покрытие кредитного риска у банка + прибыль банка.

В порядке исключения КИК вправе приобретать права требования по ипотечным кредитам без обязательного условия обратного выкупа банками-кредиторами. Это может произойти в том случае, если требования приобретаются у банков - участников системы обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов физических лиц, выполняющих пруденциальные нормативы и иные нормы Национального Банка в течение трех месяцев, предшествующих приобретению прав. На оставшийся период права требования по ипотечным кредитам передаются полностью по фиксированной ставке.

Необходимое условие ипотечного кредитования - обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также жизни заемщика. Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит, заключив договор со страховой компанией.

Для проведения периодической проверки состояния залога КИК заключила соглашение с аудиторской компанией. Осуществляемый ею контроль ориентирован исключительно на то, чтобы держать в курсе КИК, представляющую интересы держателей облигаций, о состоянии заложенного имущества.