Состав земелъ поселений и зонирование территорий.

K основным территориальным зонам земельный кодекс относит: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерные и транспортные инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военные объекты.

Градостроительный регламент определяется рядом документов, к которым следует отнести: документы территориального планирования; градостроительного зонирования; планирования территорий.

Эти документы используются при разработке генеральных планов схем (карт) городов и поселений.

Градостроительный регламент устанавливается для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом её расположения и развития.

Жилая зона должна определяться с учетом обеспечения благоприятных и здравых условий проживания населения соответствующих территорий. B этой зоне преобладает наличие жилого фонда различных форм собственности. B жилых домах могут

располагаться и объекты торгового, бытового, оздоровительного, культурного назначения. Такие объекты предназначены, как правило, для обеспечения нужд населения, проживающего в этой зоне.

Для удовлетворения массовой потребности в пользовании торговобытовых нужд, обеспечения административно-офисной потребности, культурно-массовых нужд, размещения учреждений образования предназначена общественно-деловая зона. Эта зона обычно составляет так называемый центр поселений.

Te же земельные участки, которые заняты производственными постройками и объектами производственной инфраструктуры составляют производственные зоны.

Bo многом правовой режим этой зоны совпадает с правовым режимом зон инженерной и транспортной инфраструктур.

Основное отличие их правового режима определяется лишь видом их функционального предназначения. B производственных зонах находятся промышленные предприятия, коммунально-складские объекты, научно-исследовательские специализированные предприятия. B зонах инженерной и транспортной инфраструктур расположены объекты всех видов транспорта, инженерных коммуникаций и линейных сооружений, связи.

Поэтому для этих зон могут устанавливаться и различные требования в части обеспечения безопасности, экологического состояния, режима ограничений и т.п.

Зоны земель сельскохозяйственного использования предназначены для сельскохозяйственного производства. Следовательно, в этот период они являются средством производства в этом производстве. Поэтому они по цели использования приравниваются к землям сельскохозяйственного назначения, но не могут относиться к ним. Основной критерий их отличий назван в п. 11 ст. 85 ЗК РФ:

«В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам».

Вне строгих правил зонирования земель поселений находятся земельные участки общего пользования.

Название этих земельных участков участками «общего пользования» следует толковать в качестве их доступности, если так можно выразиться, свободного пребывания на них. Однако, эти участки могут представляться в пользование для размещения объектов торгового, бытового, развлекательного характера. Ha практике такое пользование, как правило, оформляется договором аренды с определенными ограничениями прав арендаторов с целью доступности населению пользоваться этими участками по целевому назначению.

Поэтому можно считать, что в г. Красноярске нарушаются эти требования, так как парковая зона сдана в аренду обществу с ограниченной ответственностью для организации аттракционов. OOO берет плату не только за аттракцион, но и за вход на территорию парка.

Заслуживает внимания вопрос об особенностях приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений. Ему значительное место уделили авторы Курса лекций. ^[26]

Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.

Ha практике в г. Красноярске это связано с большими трудностями в плане оформления прав и оплаты за межевание.

«ЗК РФ, - как отмечают авторы Курса лекций, - четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, предоставление земельного участка из фонда перераспределения для ведения крестьянского фермерского хозяйства).

Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель поселений и включает в себя две различных процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства в

собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах,

32

аукционах) .

B г. Красноярске эта процедура длится около полутора лет, а количество согласований предусмотрено от 11 до 13.

«Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя три различные процедуры: общий порядок; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. B первых двух случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в третьем случае - только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка» (там же, с. 205).