<<
>>

Правовая природа договора управления многоквартирным домом и его место в системе гражданско-правовых договоров

Подходы отечественных теоретиков к правовой природе договора управления многоквартирным домом являются достаточно противоречивыми.

Первый подход к правовой природе договора управления.

Большинство специалистов в области жилищного и гражданского права (А.И.

Бычков, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, В.Е. Жуйков, М.Ю. Тихомиров, С.Л. Филимонов), основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ, называют договор управления смешанным договором. Под смешанным договором понимается такой договор, который содержит в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Восприятие договора управления в качестве смешанного договора предполагает соединение в нем различных элементов договоров подряда, оказания услуг, купли-продажи и ее разновидности — договора энергоснабжения, а также договоров поручения, доверительного управления имуществом, агентского договора и т.д. Соответственно, при возникновении коллизий, а также при оспаривании договора или привлечении к ответственности будут применяться правила о видах и подвидах договоров, входящих в состав смешанного договора, если иное не следует из существа смешанного договора или соглашения его сторон.

Дефект позиции ученых, рассматривающих договор управления как смешанный, заключается в попытке рассмотреть элементы договора управления не в их единстве (совокупности), а по отдельности. Если разделить предмет договора управления на отдельные части: работы, услуги, иные действия, выполняемые управляющей организацией, то можно прийти к ложному выводу о том, что договор управления не является самостоятельным видом договора и представляет собой одновременно договор об оказании услуг и выполнении работ. Например, С.Л. Филимонов называет договор управления смешанным именно потому, что «выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров»[2]'

В то время как предметом договора являются ни какие-то услуги или работы по отдельности, а именно деятельность по управлению, включающая в себя целый комплекс фактических и юридических действий, осуществляемых в четырех направлениях: правовом, экономическом, техническом, организационном. И такая деятельность должна рассматриваться исключительно в своей целостности и единстве. В качестве подтверждения следует сослаться на законодательную формулировку «деятельности по управлению», изложенную в п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416. Так, под деятельностью по управлению следует понимать выполнение определенных стандартов управления (п. 4 Правил), а именно:

1) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

2) сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров;

3) подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;

4) организация, созыв и проведение общих собраний собственников;

5) организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту;

6) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

7) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;

8) обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Выполнение перечисленных стандартов в своей совокупности и в своем единстве представляет собой деятельность по управлению многоквартирным домом, отличную от иных видов деятельности. Законодатель отнюдь не случайно проводит разграничение в пунктах 4 и 6 ст. 148, п. 9.1. ст. 161 ЖК РФ, подп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества № 491, между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. Так, законодатель еще раз убеждает в том, что договор управления существенно отличается от простого оказания услуг и выполнения работ.

Второй подход к правовой природе договора управления. Некоторые ученые квалифицируют договор управления в качестве непоименованного вида договора (Т.А. Филиппова). Признание договора непоименованным означает отсутствие урегулирования не только вида договора, но и соответствующего ему типа.

К таким договорам, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», не подлежат применению правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, за исключением случаев сходства рассматриваемых отношений и отсутствии их прямого урегулирования соглашением сторон. При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.[3]

Договор управления, действительно, можно рассматривать как непоименованный договор, но лишь до момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 01.03.2005 года). Ведь до этого времени регламентация договора управления отсутствовала. В старом Законе о ТСЖ от 15.06.1996 года № 72-ФЗ можно было встретить лишь некоторые упоминания о данной разновидности договора в целях управления кондоминиумом (ст. 20 Закона).

Третий подход к правовой природе договора управления.

Третья группа ученых и специалистов рассматривают договор управления как самостоятельный, поименованный в законодательстве вид договора (Е.Б. Козлова, В.К. Михайлов, Ю.П. Свит, Л.А. Юрьева). В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что «договор управления МКД не просто поименован, но и детально урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ)»[4].

Некоторые ученые, говоря о поименованном характере договора управления, предлагают определить место договора в группе договоров направленных на оказание услуг (Е.Б. Козлова) или связанных с доверительным управлением имуществом (В.К. Михайлов). Подобные выводы авторов встречают поддержку в судебной практике. Но все же не дают оснований считать договор управления самостоятельным видом договора, имеющем специфичное правовое регулирование.

Приведем аргументы в обосновании позиции о том, что договор управления является поименованным, а, следовательно, самостоятельным, видом договора.

Во-первых, следует пояснить, что выводы авторов о поименованном либо непоименованном характере договора управления основаны на правилах толкования ст. 421 ГК РФ. Если под непоименованным договором понимать любой договор, что прямо не прописан в Гражданском кодексе РФ (например, договор участия в долевом строительстве, договор репо и т.д.), то, конечно, договор управления следует считать непоименованным видом, поскольку ему не нашлось места в ГК РФ.

Если же буквально читать положение п. 2 ст. 421 ГК РФ, то следует сделать вывод о том, что непоименованным договором является лишь тот, который не предусмотрен не только ГК РФ, но и любым другим законом или иными правовыми актами. Правовая конструкция договора управления территориально расположена в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, договор, получивший специальную регламентацию в нормах российского законодательства, не может рассматриваться в качестве непоименованного либо смешанного, поскольку отпадает необходимость искать подходящие к нему в соответствующих частях правила об иных типах и видах договоров.

Во-вторых, как известно, поименованный договор предполагает наличие в законе, по крайней мере, минимального набора норм, регулирующих соответствующий вид правоотношений[5]' В Жилищном кодексе непросто минимально, а достаточно детально раскрыто содержание договора управления, определены его стороны и форма договора. В п. 3 ст. 162 ЖК РФ названы существенные условия договора управления, которые более подробно рассматриваются в главе 2 учебного пособия.

В-третьих, по своей направленности и содержанию договор управления отличается от остальных договорных типов. В договоре управления отсутствует набор тех признаков, которые характеризуют известные ГК РФ договорные типы.

Так, жилищное законодательство к договору управления предъявляет особые требования, носящие в большинстве своем императивный характер и отличающиеся от регулируемых нормами ГК РФ отношений по оказанию услуг и выполнению работ. К примеру, в договоре подряда работы выполняются в соответствии с тем перечнем и объемом, что согласован между сторонами; в случае необходимости стороны согласовывают дополнительный объем работ за дополнительную плату; периодичность (график) работ устанавливается по усмотрению подрядчика, если иное не указано в договоре.

Применительно к договору управления неважно, какой перечень услуг и работ прописан в договоре, он в любом случае должен быть не менее того перечня и объема, а также выполняться с той периодичностью, которая установлена в Минимальном перечне услуг и работ № 290. Например, нельзя исключить из предмета договора уборку подъездов или проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества МКД.

На момент вступления в силу Минимального перечня услуг и работ № 290 в судебной практике сформировался подход, согласно которому отсутствие какой-либо необходимой и обязательной услуги или работы в договоре управления, либо несогласованность таких услуг и работ, источника их финансирования не влекло для управляющей организации освобождение от ответственности за выполнение данного вида услуг и работ. Данный прецедентный вывод сделал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 29.09.2010 по делу № А08- 4962/2009-27. В то время как позиция Минрегионразвития РФ кардинальным образом отличалась от позиции высшей судебной инстанции. В Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14 Минрегионразвития сообщило, что «у управляющей организации нет обязанности оказывать и выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы, следовательно, их невыполнение не может представлять собой административное правонарушение независимо от наличия в договоре обязанности оказывать и выполнять другие услуги и работы».

Итак, договор управления регулируется нормами ЖК РФ. При этом, нормы гражданского законодательства применяются к отношениям, возникающим из договора управления, лишь в части общих положений об обязательствах и договорах (раздел 3 ГК РФ). В случае пробела в правовом регулировании договора управления и невозможности устранить пробел с помощью норм ЖК РФ, устранение пробела возможно с помощью норм гражданского законодательства (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

В-четвертых, договор управления характеризуется специальным субъектным составом. Одной из сторон договора является управляющая организация, в отношении которой установлены особые требования по наличию лицензии (раздел 10 ЖК РФ).

В-пятых, договор управления характеризует особая процедура его заключения, которая существенно отличается от традиционной процедуры оферты и акцепта (ст. 432 ГК РФ).

Итак, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Вопросы для самоконтроля

1. Могут ли являться источником правового регулирования отношений

по управлению многоквартирными домами акты органов местного самоуправления? Если да, то по каким вопросам?

2. Какие требования предъявляет законодатель к управляющей органи

зации для получения лицензии на право управления МКД?

3. В чем различие между ТСЖ и специализированными жилищными кооперативами? Какими нормативными актами регулируется их деятельность? Могут ли они выступать стороной договора управления?

4. В каких случаях застройщик МКД может выступать стороной дого

вора управления?

5. Каким по своей характеристики является договор управления?

6. Какие правовые последствия влечет признание договора управления

смешанным договором?

7. Является ли договор управления публичным договором? Если да, то,

какие правовые последствия влечет подобная квалификация?

8. В чем основное отличие договора управления от договора подряда и

договора возмездного оказания услуг?

Контрольные задания

1. Приведите примеры нормативных актов по вопросам управления МКД, которые проверялись Конституционным Судом РФ на конституционность.

2. Подберите актуальную судебную практику по квалификации договора управления многоквартирным домом в качестве поименованного договора.

/

1

<< | >>
Источник: Киракосян С.А.. Жилищное право: договор управления многоквартирным домом : учеб. пособ. / С. А. Киракосян — Ставрополь : Логос, 2016— 126 с.. 2016

Еще по теме Правовая природа договора управления многоквартирным домом и его место в системе гражданско-правовых договоров:

  1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
  2. Источники правового регулирования договора управления многоквартирным домом
  3. Управление многоквартирным домом: правовая природа правоотношения
  4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА
  5. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  6. Понятие и характеристика договора управления многоквартирным домом
  7. 3.1 Порядок заключения договора управления многоквартирным домом
  8. Сроки начала и окончания деятельности по управлению многоквартирным домом по Договору
  9. Может ли арендатор выступать стороной договора управления многоквартирным домом?
  10. 4.1 Основания прекращения договора управления многоквартирным домом
  11. Ha какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом?
  12. Какие условия договора управления многоквартирным домом являются существенными?
  13. Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?
  14. Какие разделы обязательно должны быть в договоре управления многоквартирным домом?
  15. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ