<<
>>

§ 3.2. Недобросовестная конкуренция при выборе управляющей организации застройщиками многоквартирных жилых домов

Отбор управляющей организации без учета мнения собственников помещений или потенциальных собственников закрепляется федеральным законодателем не только в случаях, о которых мы говорили в предыдущем параграфе настоящего диссертационного исследования.

Получив разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик самостоятельно принимает решение об управлении этим домом.

При желании и в соответствии со Стандартами и Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными Постановлением Правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», застройщик может самостоятельно принять на себя функции управляющей организации. Иначе он направляет оферту профессиональному управляющему и при акцепте заключает с ним срочный договор управления построенного и введенного в эксплуатацию многоквартирного дома.

Стороной договора в этом случае являются не собственники помещений, а сам застройщик, который не будет пользоваться услугами управляющей компании. Соответственно, условия договора будут стандартными, а о большей комфортности проживания говорить не приходится. При регистрации прав на помещения застройщик выходит из договора управления многоквартирным

домом, однако даже после того, как все собственники зарегистрируют свое право,

221

они не вправе будут изменить условия договора управления .

Также застройщик в нарушение конкурентного законодательства может передать энергетическую сеть, подведенную к многоквартирному дому (домам), в собственность созданного им юридического лица, которое монопольно будет [219] снабжать дом энергоресурсами, получая при этом доход. Действительно, по отношению к жителям таких домов указанная организация становится

единственным поставщиком товара (энергоресурсов), т. е. ее доля составляет

222

100 % на этом рынке . Поэтому, даже если к управлению многоквартирным домом придет другая управляющая организация, у нее не будет возможности отказаться от услуг собственника сети. Таким образом, застройщик изначально создает ситуацию, когда, формально не нарушая конкурентного законодательства, можно фактически заниматься недобросовестной конкуренцией.

По мнению специалистов, отсутствие механизма выбора собственниками помещений управляющей организации или ее конкурсного отбора компенсируется незначительным сроком действия договора управления (три

223 224

месяца ), который можно представить, как промежуточную эксплуатацию объекта. При этом введенный в эксплуатацию многоквартирный дом переходит в управление, как правило, к имеющейся у застройщика аффилированной управляющей организации[220] [221] [222] [223]. Такое положение дает застройщику возможность решить ряд проблем, связанных как с передачей объекта, так и с возможностью прямой или опосредованной эксплуатацией только что построенного многоквартирного дома, что, безусловно, выгоднее с точки зрения бизнеса. Управление только что сданным в эксплуатацию многоквартирным домом требует меньше затрат, чем управление ветхими строениями прошлого века, в которые необходимо систематически вкладывать значительные средства на ремонт и обустройство.

Кроме того, необходимо учитывать контингент жильцов, так как в большей своей массе граждане, приобретающие новое жилье, в отличие от тех, кто приватизирует старое, — относительно состоятельные люди, и проблем с оплатой коммунальных услуг и содержания общего имущества многоквартирного дома у управляющих организаций не бывает.

В некоторых случаях местные органы власти игнорируют обязательность проведения открытого конкурса управляющей организации, и застройщик или выбранная им управляющая организация без временного ограничения управляет многоквартирным домом.

Данное бездействие местной власти является нарушением конкурентного законодательства, так как это причиняет вред иным субъектам на рынке управления многоквартирными домами[224]. Причем предписания территориальных управлений ФАС России о прекращении нарушений антимонопольного законодательства и совершение действий, направленных на обеспечение конкуренции, т. е. объявление конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с требованиями ЖК РФ, не всегда выполняются, а для восстановления прав участников рынка необходимо судебное решение[225]. При этом длительность процесса восстановления конкурентных прав находится в прямой пропорции с имущественными потерями конкурентов, которые возместить в дальнейшем будет нереально. Как правило, все ограничивается штрафом для органа местного самоуправления, вовремя не объявившего открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Зачастую конкретные частные управляющие организации, скажем так, по непонятным причинам становятся фаворитами органов местного самоуправления и получают при этом некоторые преференции как имущественного, так и неимущественного характера.

Так, при проведении проверки комиссией ФАС России рынка оказания услуг по управлению многоквартирными домами в городе Муроме было установлено, что при наличии на данном рынке нескольких хозяйствующих субъектов местные

органы власти предоставляют преимущественные условия осуществления деятельности только одной компании — ООО «ОДК». Данные преференции выражались в передаче указанной организации в безвозмездное пользование помещения, находящегося в собственности публично-правового образования, а также в действиях, направленных на привлечение внимания застройщика и населения города Мурома к услугам исключительно ООО «ОДК».

Проверяющие ФАС России установили, что в результате заключения устного соглашения между администрацией города Мурома, КУМИ, МУП «МЦ ЖКХ» и ООО «ОДК» последнему были созданы преимущественные условия хозяйственной деятельности на рынке оказания услуг по управлению

многоквартирными домами в границах Мурома, что привело к ограничению

228

конкуренции .

Таких случаев в России множество, и по объективным причинам антимонопольный орган (ФАС России, укомплектован примерно 3,5 тыс. служащими) не может вовремя пресекать такие неправомерные действия органов власти, застройщиков и управляющих организаций.

По мнению правоведов, свободная конкуренция является синонимом свободы выбора, свободы предпринимательства и свободы выхода на рынок, что

229

формально закреплено в Конституции РФ . Соответственно, если предприниматель не имеет возможности выйти на рынок из-за препятствий, которые ему устанавливает либо хозяйствующий субъект, либо уполномоченный государственный орган, или орган местного самоуправления, страдают потребители, так как у тех, кто занял рынок, нет необходимости быть эффективными, предлагать более широкий ассортимент услуг по низким ценам и лучшего качества.

Для того чтобы избежать таких последствий на рынке управления многоквартирными домами, необходимо придавать отношениям, возникающим между органами местной власти и застройщиками по поводу ввода в [226] [227] эксплуатацию многоквартирных домов и их управления, больше транспарентности, чтобы сведения о принятии к управлению новостройкой доводились до каждого потенциального собственника помещения в сдающемся в эксплуатацию многоквартирном доме и до каждой управляющей организации, работающей в этом регионе.

Пока можно только констатировать, что на начальном этапе эксплуатации многоквартирного дома говорить о какой-либо добросовестной конкуренции между управляющими невозможно, так как она заменена абсолютным правомочием застройщика на выбор контрагента. Однако следует учитывать, что у застройщика или принявшей многоквартирный дом управляющей организации есть только три месяца, чтобы наладить процесс обслуживания жильцов в этом доме, и при этом нет никаких гарантий, что после окончания срока договора данная организация сможет заключить новый договор. Препятствием этому может служить либо неудачное участие в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления, либо решение собственников жилых помещений в обслуживаемом доме, если последние выберут иной способ управления или заключат договор с другой организацией.

Однако здесь следует отметить, что вопрос выбора самих жильцов не столь актуален, так как ввод дома в эксплуатацию не означает получение жильцами зарегистрированного права собственности на жилые помещения. Согласно ст. 219 ГК РФ право на жилое помещение, являющееся объектом недвижимости, возникает исключительно с момента регистрации и не может возникнуть до введения объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, прямо установленных законодательством. Соответственно, жильцы, получив право владения и пользования жилым помещением, собственниками указанных объектов недвижимости не являются.

Бремя содержания общего имущества многоквартирного дома возникает только у собственника помещения в этом доме (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), как и право собственности на него. Таким образом, возможность участия в управлении общим имуществом многоквартирного дома граждане получают только после регистрации права собственности на помещения. Более того, не закрепив юридически права собственника на помещение, невозможно определить количество голосов, которыми обладает данный субъект, так как это количество пропорционально его доле в общем имуществе и зависит от площади помещения.

Легализация права собственности большинства жильцов (более 50 %) обычно требует значительно большего времени, чем три месяца, несмотря на право последних сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома регистрировать свое право собственности (ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Л1А

Федерации» ).

Можно добавить, что застройщика не интересуют вопросы регистрации права долевых инвесторов, для него главное — во избежание лишних расходов, связанных с содержанием помещений, быстрее передать не в юридическое право собственности, а в фактическое владение жилое помещение по передаточному акту (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Ранее ст. 139 ЖК РФ предусматривала создание и государственную регистрацию ТСЖ, которые некоторые авторы называли «карманными» по

231

отношению к непорядочным застройщикам . После того как Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменил указанную норму, застройщики изменили тактику.

Так, в случаях, когда жильцы все-таки быстро регистрируют свое право собственности на помещения, застройщик или управляющая организация фальсифицируют решение общего собрания, которое фактически не проводится, а регистрируется юридически (иногда делается вид проведения очного собрания, не [228] [229]

набравшего кворум для принятия решения, после чего решение принимается

232

заочным голосованием, проверить его подлинность очень трудно) .

Здесь следует учитывать реальную обстановку и занятость собственников помещений, озабоченных переездом. В этот период эйфории от обладания новым жильем граждане, как правило, не задумываются о последствиях их пассивной позиции относительно способа управления и того, кто будет управлять их общим имуществом, чем пользуются недобросовестные застройщики или аффилированные по отношению к ним управляющие организации.

Причем, если большинство собственников все-таки решают создать товарищество собственников недвижимости в связи с отсутствием профессионализма у председателя товарищества, многоквартирный дом

233

передается в управлении уже обслуживающей его управляющей организации .

Что интересно: если между созданным товариществом собственников недвижимости и управляющей организацией, ранее привлеченной застройщиком к управлению многоквартирного дома, возникают конфликты, то они не образуют отношения недобросовестной конкуренции со стороны последней. В своем постановлении от 08.02.2013 № Ф09-14539/12 по делу № А60-22589/2012[230] [231] [232] ФАС Уральского округа дал оценку таким отношениям между ТСЖ и управляющей организацией, поддержанную Высшим Арбитражным Судом РФ в определении от 13.06.2013 № 7742/13 по делу № А60-22589/2012.

По мнению суда, акты недобросовестной конкуренции возможны со стороны только хозяйствующих субъектов, действующих на одном товарном рынке, при этом некоммерческая организация признается субъектом конкурентных отношений лишь в случае, если она осуществляет предпринимательскую деятельность, приносящую ей доход от продажи того же товара на том же рынке, что и коммерческая организация. Управляющая организация и ТСЖ не являются конкурентами на товарном рынке по оказанию услуг управления многоквартирными домами по причине того, что товарищество не может оказывать такие услуги в том смысле, который заложен в понятие «услуга» жилищным и гражданским законодательством, так как в соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества. Таким образом, один субъект оказывает услугу по управлению многоквартирным домом в силу договора, а другой — в силу закона и устава. Поэтому указанные лица не могут конкурировать друг с другом.

Но, даже несмотря на это, в начальном периоде эксплуатации построенного дома такие споры не возникают, так как до волеизъявления собственников помещений дело не доходит.

Представляется, что такое положение не отвечает принципу, закрепленному в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ и устанавливающему право граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять жилищные права, в том числе распоряжаться ими, например, посредством заключения договора управления многоквартирным домом с самостоятельно выбранной ими управляющей организацией.

В противовес такому мнению можно ссылаться на последующее абсолютное право на отказ от заключенного договора с управляющей организацией, действующей с момента введения дома в эксплуатацию, а затем отобранной по конкурсу. Однако, как показывает практика, переход управления

многоквартирным домом трудоемок, занимает значительный отрезок времени, а в некоторых случаях данный процесс переходит в длительное судебное разбирательство (например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11[233]).

В таком случае граждане вместо комфортного и безопасного режима проживания получают на какое-то время проблемы с коммунальным обслуживанием. При этом каким-либо образом повлиять на происходящий процесс они не могут, так как до оформления права собственности на жилое помещение всецело зависят от управляющей организации.

Более того, технический паспорт на указанный объект права находится у управляющей организации и получить его жильцы могут, только став собственниками (ст. 6 Закона города Москвы от 03.11.2004 № 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве»[234]).

Помимо этого, как отмечает ряд авторов, для сданного в эксплуатацию многоквартирного дома и его жильцов переход от одной управляющей организации к другой (а в перспективе — и к третьей) в течение короткого времени является настоящим стрессом. Будущим собственникам в таком режиме передачи объекта необходимо будет неоднократно переоформлять договоры как с энергопоставщиками, так и с подрядчиками и исполнителями коммунальных и

237

иных услуг, связанных с обслуживанием дома .

Такой негативный для жильцов режим начального управления общим имуществом многоквартирного дома усугубляется отсутствием возможности у управляющей организации на первом этапе деятельности в полном объеме осуществлять защиту интересов граждан. Например, при наличии недоделок и брака в строительстве управляющая организация, не будучи участником долевого строительства и не являясь собственником помещений в доме, не может от своего имени обратиться с иском к застройщику (постановление Четвертого

ЛІО

арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 по делу № А78-7863/2010 ). Это становится возможным только в случае, когда в договоре с жильцами закреплено право представлять их интересы в суде. Однако проживающие в таком доме граждане, которым навязали неизвестную им управляющую организацию, довольно редко доверяют ей такое право.

Констатируя, можно сделать следующий вывод. Существующая процедура привлечения управляющей организации к управлению вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома отвечает интересам:

- застройщика, который на безальтернативной основе может привлечь аффилированное лицо;

- органов местного управления, имеющих административный ресурс, дающий возможность при наличии заинтересованности повлиять на выбор управляющего.

И только жители, исходя из здравого смысла данных отношений, действительно заинтересованные в надежном и профессиональном обслуживании их многоквартирного дома, выведены федеральным законодателем за рамки процесса выбора управляющей организации на этом этапе.

Возникает вопрос: почему законом устанавливается срок в три месяца, после чего местное самоуправление вмешивается в процесс управления многоквартирным домом и проводит конкурсный отбор управляющей организации? Если допустить увеличение указанного срока, то ставшие собственниками жильцы уже самостоятельно будут принимать решения и о способе управления своим имуществом, и о конкретной управляющей организации, которой они доверяют. Как было сказано ранее, право на последующую смену управляющего домом слишком труднореализуемо на практике.

Представляется необходимым изменить существующую процедуру первичного заключения договора управления многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию. Как мы уже говорили, застройщик заинтересован в передаче управления домом аффилированной организации, которая осуществляет техническую приемку и, соответственно, влияет на затратность устранения недоделок. Во-первых, очевидно, что такое положение не отвечает интересам собственников многоквартирного дома. Во-вторых, институт конкуренции в данном случае бездействует, что также негативно влияет не только на отношения на рынке управления многоквартирными домами, но и на правовые механизмы защиты проживающих в этих домах граждан.

Соответственно, необходимо лишить застройщика права выбора управляющей компании, передав его органу местного самоуправления и изменив порядок проведения конкурса. Дома строятся и вводятся в эксплуатацию не в короткие сроки, поэтому орган местного самоуправления может провести конкурс в преддверии ввода объекта в эксплуатацию (например, за 30 дней до запланированного ввода дома в эксплуатацию). Конечно, существуют некоторые технические сложности в определении условий конкурса, но эти проблемы не столь значительны, чтобы сделать предложенное невозможным.

Для реализации данного механизма передачи многоквартирного дома в управление, не нарушая при этом принципы конкурентного права и тем самым защитив законные интересы потребителей коммунальных услуг, необходимо ввести в ЖК РФ некоторые изменения. Так, п. 14 ст. 161 и п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ следует считать утратившими силу.

Кроме того, первое предложение п. 13 ст. 161 ЖК РФ необходимо изложить в следующей редакции:

«За тридцать дней до планируемого получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет не позднее пяти дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности; проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс».

Данные изменения дадут возможность выбранной по конкурсу организации заключить договор управления многоквартирным домом в течение месяца после ввода его в эксплуатацию, а при надлежащем исполнении обязательств по договору — осуществлять управление в течение срока, указанного в п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, т. е. от одного года до трех лет.

Подводя итог третьей главе настоящего исследования, можно сделать следующие выводы. Процесс отбора управляющей организации органом местного самоуправления или уполномоченным органом, когда более половины помещений находятся в собственности публично-правового образования, хотя и нарушает право собственника на возможность в полном объеме распоряжаться своим имуществом (право собственников помещений самостоятельно выбирать способ управления жилым многоквартирным домом и управляющую организацию), тем не менее является инструментом, с помощью которого государство сохраняет жилой фонд, а значит, и условия безопасного проживания граждан.

Возложенная государством на орган местного самоуправления обязанность по проведению такого конкурса должна, казалось бы, способствовать процессу развития конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, однако отстранение от этого процесса потребителей услуг следует считать негативным фактором.

К этому следует добавить более выгодное положение управляющих организаций, в управлении которых находятся только что построенные здания, по отношению к остальным участникам, управляющим старыми, требующими капитального ремонта зданиями, при том что все участники данных отношений действуют в рамках законодательства и проявляют добросовестность по отношению друг к другу.

Тем не менее законодательная обязанность проведения отбора управляющей организации через открытый конкурс, а также право застройщика по своему усмотрению самостоятельно управлять введенным в эксплуатацию многоквартирным домом или заключать договор управления этим домом с выбранной им управляющей организацией оставляет массу лазеек для действий, характеризующихся как недобросовестная конкуренция, органов местного самоуправления и хозяйствующих субъектов.

Из анализа практики ФАС России и арбитражных судов можно сделать вывод о том, что наиболее часто конкурентное законодательство нарушают именно управляющие организации, отобранные в результате открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и управляющие организации, заключавшие договор управления многоквартирным домом с застройщиком после введения дома в эксплуатацию.

Так, многие из таких управляющих организаций сознательно не передают сменяющих их в управлении многоквартирным домом организациям техническую и иную документацию на него в надежде оспорить решение собственников помещений. При этом они продолжают выставлять счета и присылать квитанции на оплату коммунальных услуг жильцам дома, несмотря на отсутствие на это права.

Следует отметить, что вновь приступившая к управлению домом управляющая организация несет убытки до тех пор, пока ситуацию не урегулирует своим предписанием ФАС России или судебное решение. При этом получить возмещение от нарушившей законодательство управляющей организации в настоящее время довольно трудно в связи с отсутствием специальной нормы в законодательстве.

Действия, которые могут квалифицироваться как недобросовестная конкуренция, совершают не только хозяйствующие субъекты, но и органы государственной власти и органы местного самоуправления, на которые законом возложена обязанность разрешать вопросы управления многоквартирными домами, которые находятся в собственности публичноправовых образований.

Своими действиями данные субъекты лишают участников рынка возможности добросовестно конкурировать между собой, а механизмов воздействия на государственные органы и органы местного самоуправления непосредственно со стороны управляющих организаций законодательство не предусматривает. Учитывая необходимость в минимизации негативных последствий проявлений недобросовестной конкуренции, следует данный законодательный пробел восполнить, разрешив коммерческим организациям по данным вопросам самим обращаться в арбитражный суд за защитой своих прав, а не опосредованно через ФАС России.

Введенный с 1 мая 2015 г. на рынке управления многоквартирными домами институт обязательного лицензирования может нарушить права собственников помещений и жильцов, так как часть предоставляющих им услуги управляющих организаций не сможет в полном объеме исполнить обязательства по договору управления многоквартирным домом из-за отсутствия возможности пройти процедуру лицензирования.

Для защиты интересов сторон в указном договоре необходимо увеличить срок введения института лицензирования, тем более что в срочности его применения нет никакой необходимости. Практика лицензирования различных сфер предпринимательской деятельности показывает, что данный институт никогда не решал проблем качества и надежности процесса изготовления товаров, выполнения работ и предоставления услуг.

<< | >>
Источник: Андрианова Дарья Владимировна. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КОНКУРЕНЦИИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва — 2016. 2016

Еще по теме § 3.2. Недобросовестная конкуренция при выборе управляющей организации застройщиками многоквартирных жилых домов:

  1. § 2.3. Органы местного самоуправления как участники конкурентных отношений при реализации полномочий по выбору управляющей организации многоквартирных жилых домов
  2. § 3.1. Недобросовестная конкуренция в деятельности управляющих организаций, выбранных по конкурсу органами местного самоуправления
  3. § 1.1. Понятие конкуренции, недобросовестной конкуренции и конкурентных отношений в сфере управления многоквартирными домами
  4. Порядок взаимодействия собственников помещений и Управляющей организации при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом
  5. ГЛАВА 3. НЕДОБРОСОВЕСТНАЯ КОНКУРЕНЦИЯ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
  6. Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Комментарий к статье 7.22
  7. Глава 2. Организация и проведение капитального ремонта многоквартирных домов
  8. Какие права управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?
  9. Какие документы подтверждают право лица заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией?
  10. Какие обязанности управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?