<<

Управление товариществом собственников жилья.

ч. 1 ст. 135 ЖК РФ содержится наиболее полное юридическое определение товарищества собственников жилья, им признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества; обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК РФ имеется возможность

создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ):

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры совместного использования;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

ТСЖ, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (уставной, целевой) правоспособностью. Такое юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и четко соответствуют его целям.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45 - 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав является единственным учредительным документом и его значение состоит в том, что это локальный нормативный акт, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу ч. 3 ст. 135 ЖК РФ членами ТСЖ могут быть не все собственники помещений в многоквартирном доме, а только изъявившие волю войти в его состав. В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Его доходами является плата за управление общим имуществом собственников, которая в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.

Список членов товарищества при его создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены товарищества. Члены ТСЖ, которые голосовали за его создание и утверждение устава, являются учредителями такого товарищества. После того, как оно создано, новые члены принимаются в товарищество на основании личных заявлений по решению общего собрания. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на жилые и нежилые помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из его членов или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

ТСЖ, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Среди органов управления ТСЖ ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление. При этом законодатель не упомянул здесь о председателе правления, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления является единоличным исполнительным органом ТСЖ, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено:

- внесение изменений в устав товарищества;

- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора);

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе, резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе, банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора);

- принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома; положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членов правления и др.

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только

совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания общего имущества и имеют право собственности на долю в нем. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех сособственников.

Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления.

Правление - это коллегиальный исполнительный орган управления, подотчетный общему собранию членов товарищества, который осуществляет руководство текущей деятельностью. Поскольку указанная деятельность весьма многогранна, правление вправе принимать решения по всем вопросам, за исключением тех из них, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Решение общего собрания об избрании состава правления принимается простым большинством голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

К числу обязанностей правления ст. 148 ЖК РФ относит следующие функции:

- соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

- контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности; предоставление их общему собранию для утверждения;

- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;

- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

- выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Контрольным органом является ревизионная комиссия (ревизор), которая относится к числу органов управления, реализующих специфическую функцию управления - контроль финансово-хозяйственной деятельности товарищества (внутренний аудит).

Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя, который не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача - организационно-техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

- проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

- представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе, необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома; специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Статья 138 ЖК РФ определяет круг основных обязанностей товарищества собственников жилья:

1) обеспечивать выполнение требований главы 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ). Право собственности ТСЖ как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые приобретены таким товариществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 151 ЖК РФ средства товарищества собственников жилья состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

На основании решения общего собрания в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов

общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из этого, товарищество собственников жилья - это институт управления многоквартирным домом, основанный на участии собственников жилых помещений в принятии управленческих решений.

<< |
Источник: Минина Н. В., Брякина А. В.. Жилищное право: учебное пособие для студентов - бакалавров, обучающихся по направлению 40.03.01 (030900.62) «Юриспруденция»/ Н. В. Минина, А. В. Брякина. - Воронеж:2015. - 164 с. 2015

Еще по теме Управление товариществом собственников жилья.:

  1. Раздел IV. Права членов Товарищества собственников жилья и не являющихся членами Товарищества собственников помещений в многоквартирном доме
  2. Второй способ — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
  3. § 6. Товарищество собственников жилья
  4. Понятие, создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
  5. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
  6. Раздел V. Обязанности членов Товарищества собственников жилья
  7. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
  8. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
  9. Общее собрание членов товарищества собственников жилья.
  10. Лекция 8. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  11. Раздел II. Создание товарищества собственников жилья
  12. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
  13. Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по созданию товарищества собственников недвижимости (товарищества собственниковжилья)?
  14. § 2.2. Гражданско-правовое положение товариществ собственников недвижимости как участников конкурентных отношений
  15. Вопрос 29. Каким образом определяется правовое положение полных товарищей в коммандитном товариществе? Каким образом осуществляется управление делами в коммандитном товариществе?