Как отстоять право собственников на чердак, колясочную и подвал?

Главной целью реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации является побуждение собственника самому обеспечить свое благополучие.

Многие жители существенно преуспели в решении этой задачи.

До 2012 года наличие системной проблемы нарушения прав собственников на общее имущество не признавалось региональными и муниципальными властями. Не поднималась проблема и на уровне профильных ведомств РФ. Жалобы отдельных граждан не находили поддержки.

Организованное изучение и поиск путей решения данной проблемы начались с создания объединений собственников жилья в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Ижевске, Перми, Костроме, а также на межрегиональном уровне.

Впервые официально вопрос о защите прав собственников многоквартирных жилых домов в г. Костроме был поднят на собрании областного Совета представителей собственников МКД, при губернаторе Костромской области 31 января 2012 г., где собственники оказались услышанными: губернатор дал поручение изучить вопрос и прекратить незаконное отчуждение имущества граждан.

В качестве первоначальной модели для урегулирования спора относительно помещений, обладающих признаками общего долевого имущества, но зарегистрированных в собственность города, была предложена схема урегулирования спора посредством создания межведомственной комиссии. На рис. 3 экспертная группа комиссии по выявлению спорного общедомового имущества на обследовании технического подвала.

Рис. 3

Создание комиссии еще не позволяло собственникам и администрации города уйти от судебного разбирательства, но уже давало возможность сэкономить время за счет сокращения количества судебных заседаний и гарантировать положительное решение суда, а вынесенное судебное решение надежно закрепляло права собственников многоквартирного дома на общее имущество.

В 2015 году Костромскому центру «ЖКХ Контроль» удалось убедить администрацию города, что ошибки, допущенные в свое время при определении статуса помещений, должны исправляться усилиями самой администрации, а не за счет собственников. Так появился опыт подготовки исков о признании помещений общим имуществом юристами администрации, в том числе они инициируют процесс признания помещения общим имуществом. Это дало серьезный экономический и социальный эффект — в разы сократилось время на рассмотрение исков в суде. Если раньше при подаче иска собственниками процесс мог тянуться с учетом нескольких судебных инстанций до полутора лет, при этом затраты собственников, а значит, и компенсация судебных издержек со стороны муниципального образования могли достигать 50 тыс.

Время и стоимость рассмотрения в судах исков о признании права общей долевой собственности (среднестатистические данные)

^^ Гаким образом, только за 2015 год были восстановлены права собственников в 46 многоквартирных домах.

Работы у юристов становится меньше, судебные процессы проходят легче и короче, а собственники благодарны администрации, признавшей ошибки прошлого.

К июню 2016 года в 100 домах Костромы администрация признала неправомерные отчуждения. В городе воцаряется доброжелательная и творческая атмосфера. Собственники могут сконцентрировать свое время и средства на улучшении комфорта проживания в доме. На рис. 5 показана динамика неправомерных отчуждений и возврата подвалов собственникам в результате создания в 2013 году межведомственной комиссии по выявлению помещений общего имущества в составе муниципальной казны г. Костромы при участии Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК.

Но самой эффективной и справедливой формой восстановления проектного и юридического статуса помещения общего имущества является механизм, обеспечивающий возврат имущества под юрисдикцию собственников дома без обращения в суд. Для этого нужно лишь решение администрации об исключении записи о праве собственности муниципального образования на выявленное в составе городской казны помещение общего имущества из государственного реестра прав. Такой порядок можно считать идеальной моделью реализации диалога.

Юридической основой для решения администрации города об исключении из государственного реестра прав записи о праве муниципальной собственности на помещение общей собственности жителей является ст. 12 ГК РФ, которая предусматривает, в частности, следующие способы восстановления утраченного права путем:

• восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

• признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Примером такого акта может служить распоряжение комитета по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга от 08.04.2014 № 478-рз, восстанавливающее право общей собственности путем исключения ошибочной записи в государственном реестре прав (см. рис. 6).

Проблема отчуждения общего имущества фундаментальна, она серьезно влияет на мировоззренческую позицию жителей многоэтажек, без ее решения невозможно продвижение вперед в деле становления ответственного собственника, настоящего хозяина своего жилища.

M

OO

Диаграмма отчуждения и возврата помещений общего имущества МКД после начала приватизации жилья в г. Костроме

Для решения этой проблемы в субъектах РФ и муниципальных образованиях организациям собственников совместно с администрациями городов и поселков требуется планомерное сотрудничество, в основу которого должна быть положена работа по комиссионному выявлению помещений общего имущества в реестре собственности муниципальных образований — инвентаризация нежилых помещений многоквартирных домов. Особую значимость такая инвентаризация приобретает для точного планирования объемов средств, предназначенных для региональных и индивидуальных программ капитального ремонта.

Кроме этого, необходимо организовать на постоянной основе проведение обучающих мероприятий, семинаров по изучению Жилищного кодекса РФ, в том числе в среде муниципальных служащих, поскольку в основе решения рассматриваемой проблемы находится знание прав и обязанностей собственников. В конечном счете эта работа обеспечивает рост класса ответственных собственников, понимающих, что лучшая капитализация личных средств — вложение их в модернизацию, капитальный ремонт или реконструкцию собственного жилища — единого территориального имущественного комплекса многоквартирного дома.

Следует отметить, что активистам организаций собственников, сплотившихся вокруг центров общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в последнее время удалось добиться не только признания проблемы на уровне Минстроя Россиии, но и конкретных действий в поддержку прав собственников.

[^ Так, Главным жилищным инспектором страны А.В. Чибисом 23 июля

2015 г. в адрес руководителей субъектов РФ, органов жилищного надзора были направлены письма с требованиями об исключении из практики субъектов РФ фактов отчуждения элементов общего имущества, о принятии мер по восстановлению прав собственников.

Кроме этого, распоряжением Правительства РФ от 26.01.2016 № 80-р была утверждена Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года (далее — Стратегия).

Ключевым направлением Стратегии, в частности, является формирование активных и ответственных собственников помещений в многоквартирных домах, обладающих всеми правами на принятие решений относительно своего дома и реальными возможностями реализации этих прав, а также определенным уровнем ответственности за принимаемые решения.

Как отмечается в Стратегии, особое внимание будет уделено совершенствованию государственной политики по вопросам актуализации и существенной новации правовых актов, устанавливающих технические требования к общему имуществу в многоквартирном доме и его содержанию, в том числе по вопросам формирования современных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В этой части необходимы:

• разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе по ранее совершенным сделкам. При этом особое внимание следует обращать на случаи незаконного отчуждения органами власти имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

• совершенствование правил заключения договоров управления многоквартирными домами, в том числе ужесточение требований в части наличия и оформления договоров управления многоквартирными домами с учетом примерной формы договора управления, утверждаемой Минстроем России.

На наш взгляд, все участники сферы влияния на ЖКХ: местные органы власти, правительственные министерства и ведомства, организации собственников, сеть региональных центров НП «ЖКХ-Контроль» должны принять участие в процессе повышения требовательности к соблюдению норм действующего законодательства и исправления допущенных в отношении имущества собственников ошибок.

От успеха этой работы зависит сохранность жилого фонда, энергоэффективность, привлечение инвестиций в сферу управления жильем, стабильность общества.

Лучший способ воспитать ответственного собственника — защитить собственность граждан.

8.