Жилищный или жилищно-строительный кооперати

в — добровольные объединения граждан и в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях — юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ст.

Целями создания жилищного или жилищно-строительного кооператива являются:

— удовлетворение потребностей граждан в жилье;

— управление многоквартирным домом.

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать — заключить договор управления с управляющей организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика Правилам осуществления деятельности по управлению МКД № 416) до момента заключения договора управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

С 30.06.2015 года положения об управлении новостройками изменились. Застройщик не вправе управлять домом самостоятельно. В течение 5 дней с момента передачи МКД в эксплуатацию необходимо заключить договор с управляющей организацией. Данный договор управления является временным и действует до выбора управляющей организации на открытом конкурсе и заключения договора управления МКД между избранной организацией и лицами, принявшими от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (дольщиками). Срок действия временного договора управления между застройщиком и управляющей организации составляет не более чем три месяца (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений выбрали способ управления МКД или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Возмездным договор управления является в силу прямого указания в п. 2 ст. 161 ЖК РФ.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников и нанимателей жилых помещение предусмотрена в ст. 154 ЖК РФ.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Для собственников помещений

Для нанимателей помещений по договору социального найма

плата за пользование жилым помещением (плата за наем)

плата за содержание жилого помещения, включающая в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД_____________________________________________________

плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД (положение применяется с 01.01.2017 года)

взнос на капитальныи ремонт

плата за коммунальные услуги, а именно платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами____________________________________________________________________

Консенсуальным договор управления является, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Ведь для заключения договора не требуется фактическая передача общего имущества в управление, достаточным является волеизъявление двух сторон договора. Следуя данному правилу, управляющая организация должна приступить к управлению МКД не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора, если иная дата не установлена договором (п. 7 ст. 162 ЖК РФ). При отсутствии возможности осуществлять управление управляющая организация имеет право требовать обеспечения допуска ее представителей к общему имуществу МКД.

Некоторые ученые также называют договор управления публичным договором (Т.А. Барзенкова, А.Б. Рыжов, М.Ю. Тихомиров). Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (ст. 426 ГК РФ).

Представляется, что договор управления не может рассматриваться как публичный ввиду отсутствия в нем квалифицирующих признаков, закрепленных ст. 426 ГК РФ. Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат нормы, которая бы обязывала управляющую организацию заключать договор с обратившимися к ней собственниками помещений. Ю.П. Свит считает, что договор управления в силу своей специфики не может являться публичным, поскольку условия договора определяются общим собранием собственников, то не может быть соблюдено одно из требований ГК РФ к публичным договорам — требование о равенстве условий для всех обратившихся к организации.

1.3