8.1 Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел 5 ЖК РФ. Статьи раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее также - жилищные кооперативы), а также определяют основные права и обязанности их членов.
Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правовогорегулирования жилищных кооперативов[99]. При этом введено много новых норм в жилищное законодательство, на которые целесообразно обратить внимание.
Глава 11 ЖК РФ устанавливает правовое положение жилищных и жилищностроительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансовохозяйственной деятельностью, правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.
Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Жилищными и жилищно-строительными кооперативами [100] признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Нетрудно заметить, что для жилищного и жилищностроительного кооператива ЖК РФ в ч. 1 ст. 110 установил единое нормативное определение. При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию. Общим для жилищных и жилищностроительных кооперативов является то, что они осуществляют управление многоквартирным домом.
Следует указать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, общие нормы о которых сосредоточены в п. 1 ст. 116 ГК РФ.
По мнению М. Ю. Тихомирова жилищные и жилищно-строительные
кооперативы [101] являются потребительскими кооперативами. Приведенное правило, установленное в ч. 4 ст. 110 ЖК РФ исключает применение к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, которые создаются и действуют в соответствии с ЖК РФ, норм законодательства о производственных кооперативах, являющихся коммерческими организациями (см. ст. 107-112 ГК РФ). К регулированию деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах. Напомним, что потребительским кооперативом [102]признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). В юридической литературе это определение уточняют указанием на то обстоятельство, что первоначальное имущество кооператива складывается из паевых взносов.
Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е.
юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.Однако в отличие от других видов некоммерческих организаций, в частности, от товарищества собственников жилья потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
Кроме того, потребительский кооператив отличается от других видов некоммерческих
организаций[103] тем, что цели создания такого кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива.
Например, по мнению М. Ю. Тихомирова жилищные и жилищностроительные кооперативы, согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом некоммерческими юридическими
лицами[104].
Указанная особенность потребительских кооперативов[105]является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях» для других разновидностей некоммерческих юридических лиц (см. п. 1 ст. 3 этого Федерального закона). Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах (п. 6 ст. 116 ГК РФ). К порядку создания и деятельности жилищных кооперативов помимо гл. 11 и 12 ЖК РФ, применяются также общие положения гл. 1, гл. 4 ГК РФ о юридических лицах, являющихся некоммерческими организациями.
Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и наличии квалифицированного руководства жилищный кооператив, кроме всего прочего, может превратиться в неплохой источник доходов для его членов.
Специальные законы о ЖК и ЖСК в настоящее время отсутствуют. Однако положения ЖК РФ об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностей их членов. До введения в действие ЖК РФ подобную роль играли, в частности, нормы, содержащиеся в ст. 111 - 126 ЖК РСФСР.
Кроме того, деятельность ЖК и ЖСК, права и обязанности их членов регламентированы законами более общего характера и другими нормативными правовыми актами.
К таким законам можно отнести следующие:
- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
- Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (применяется в части не противоречащей закону от 25 февраля 1999 г.);
- Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ « Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».
Таким образом, в отличие от ЖК РСФСР, регулировавшего деятельность только ЖСК,
ЖК РФ регулирует отношения не только ЖСК, но и ЖК[106].
Законодатель определил разницу между жилищным и жилищностроительным кооперативом. Так, жилищный кооператив (далее - ЖК) создается для приобретения, реконструкции, последующего содержания многоквартирного дома. Члены этого кооператива указанные действия осуществляют за счет собственных объединенных средств.
Жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) создается для целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания. Члены ЖСК также осуществляют указанные действия за счет собственных средств.
8.2
Еще по теме 8.1 Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива:
- 1. Понятие и правовое положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов
- Организация и государственная регистрация жилищного и жилищно-строительного кооператива
- УЧАСТИЕ В ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ
- Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- Глава 4. Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- Организация и деятельность жилищныхи жилищно-строительных кооперативов
- Жилищный или жилищно-строительный кооперати
- Право на пай члена жилищного кооператива
- Председатель правления жилищного кооператива:
- Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как отрасль права и учебная дисциплина