<<
>>

Организация и деятельность жилищныхи жилищно-строительных кооперативов

При создании жилищных кооперативов необходимо учитывать правила, которые содержатся в ст. 112 ЖК РФ.

Особенностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов[107] является то, что согласно ст.

112 ЖК РФ «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме».

Если число членов - учредителей кооператива менее пяти, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив будет считаться не созданным и в государственной регистрации будет отказано. Если же после создания ЖСК или ЖК количество членов уменьшится, например до 4 или менее, то такой кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.

Такая же ситуация обстоит и с количеством жилых помещений. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее пяти квартир. Число членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов должно равняться количеству жилых помещений. Соответственно, если число членов жилищностроительных и жилищных кооперативов превышает количество жилых помещений, то вновь создаваемому кооперативу будет отказано в государственной регистрации, а уже созданному кооперативу придется принимать решение либо о разделе жилых помещений, либо об исключении отдельных членов кооператива, либо реорганизации кооператива.

Членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть гражданине, достигшие возраста шестнадцати лет, юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации, юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Преимущественным правом на вступление в жилищный или

жилищностроительный кооператив [108]

обладают малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ (ст. 49) основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации иные категории граждан, признанных по ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Следует обратить внимание на то, что указанное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления. Также имеется определенный перечень граждан, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108 согласно которому, к таким гражданам относятся:

Граждане, для которых работа на федеральных государственных[109]

унитарных предприятиях, являющихся научными организациями, в федеральных государственных учреждениях, в том числе научных организациях, является основным местом работы, военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, в том числе проходящие военную службу за пределами территории Российской Федерации, также граждане, которым предоставляются социальные выплаты на приобретение жилых помещений если являются научными работниками научных организаций указанных в части 4 статьи 16.5 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства", научные или инженернотехнические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях, является основным местом работы, научно-педагогические работники, для которых работа в федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования является основным местом работы.

Граждане, которые замещают должности работников образования, работников в сфере здравоохранения, работников культуры, предусмотренные единым квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и служащих, и для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных учреждениях здравоохранения или федеральных государственных учреждениях культуры соответственно является основным местом работы, граждане являющиеся родителями в семье, имеющей 1 ребенка и более, в которой возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет, граждане, являющиеся родителями в семье, имеющей 3 и более детей, граждане, замещающие должности федеральной государственной гражданской службы и (или) являющиеся работниками федеральных государственных органов и т. д.

Юридические лица, которые вправе вступать в жилищные и жилищностроительные кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. При этом целесообразно учитывать, что участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом уже созданного жилищного кооператива, подают в правление соответствующего кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ). Указанное заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Граждане или юридические лица, не являющиеся учредителями данного кооператива, признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Поскольку жилищные кооперативы[110]создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме при определении максимального количества членов жилищного или жилищностроительного кооператива не учитывается.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании.

Учредители - физические лица могут участвовать в собрании [111] лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, наделенные соответствующими полномочиями в силу доверенности.

На собрании учредителей принимается решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждении его устава. Определим последовательность действий учредителей по созданию кооператива: а) подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива; б) согласование разногласий и подготовка окончательной редакции этих документов; в) подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения; г) проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений; д) оплата государственной пошлины и представление учредительного и иных необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

Основным документом, необходимого для государственной[112] регистрации жилищного кооператива, является его устав.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного кооператива и самого кооператива как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица (ст. 49 ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав кооператива обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием (конференцией), правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех членов соответствующего кооператива, а не только для тех, кто голосовал за утверждение устава при создании жилищного или жилищностроительного кооператива. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.

На основании своего устава жилищный или жилищно-строительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует юридический статус конкретного потребительского кооператива.

Статья 113 ЖК РФ [113] устанавливает обязательные требования к содержанию устава ЖК.

Устав - это основной документ, содержащий нормы о создании и деятельности ЖК.

В устав ЖК обязательно включаются следующие сведения:

— о наименовании кооператива;

— о месте его нахождения;

— о предмете и целях деятельности;

— о порядке вступления в члены кооператива;

— о порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

— о размере вступительных и паевых взносов;

— о составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;

— об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

— о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

— о порядке принятия органами кооператива решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

— о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;

— о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В устав ЖК [114] могут быть включены и иные положения, не противоречащие законодательству

Необходимо обратить внимание на то, что такие дополнительные правила не должны противоречить императивным нормам ГК РФ, ЖК РФ и иных федеральных законов. Это важно, в частности, потому, что при представлении необходимых документов для государственной регистрации кооператива заявитель, подписывая заявление о государственной регистрации, подтверждает, что представленный учредительный документ соответствует установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы (см. также ст. 114 ЖК РФ). При подготовке устава жилищного кооператива следует учитывать, что к нему предъявляются также требования п. 2 ст. 116 ГК РФ.

Прежде уставы жилищно-строительных кооперативов принимались в соответствии с Примерным уставом, который был утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 г. N 1143. Этот правовой акт был признан утратившим силу, однако он может служить некоторым ориентиром при подготовке проектов уставов современных кооперативов в части, не противоречащей действующему законодательству.

В настоящее время правовые нормы, устанавливающие обязательные требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержатся в п. 2 ст. 52 ГК РФ (общие требования к уставам любых юридических лиц), в п. 2 ст. 116 ГК РФ (требования к уставам всех потребительских кооперативов), в ст. 113 ЖК РФ.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной

регистрации. Государственная регистрация[115] юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В данном случае государственная регистрация кооператива должна осуществляться по месту нахождения его правления. При подготовке устава жилищного или жилищностроительного кооператива целесообразно обратить внимание на то, что такой кооператив обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Практически это означает, что жилищный кооператив вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его уставе и соответствуют установленным в уставе предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому ст. 113 ЖК РФ к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого жилищного или жилищно-строительного кооператива, относит, в частности, предмет и цели деятельности кооператива.

Еще раз повторимся — цель жилищных кооперативов [116] - это удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Предмет деятельности жилищного кооператива — приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. Предмет деятельности жилищно-строительного кооператива — строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищностроительного кооператива для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт - государственная регистрация юридического лица при его создании.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ.

Единый порядок государственной регистрации юридических лиц [117] в настоящее время определен ФЗ от 08.08.2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Указанный Федеральный закон регулирует, в частности, отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при внесении изменений в их учредительные документы и при ведении единого государственного реестра юридических лиц. Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимаются преобразование его в новую организационноправовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица.

Реорганизация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется с учетом специальной нормы, установленной в ст. 122 ЖК РФ. Согласно указанной статье жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При реорганизации кооператива в форме преобразования данное правило обладает приоритетом по отношению к соответствующим общим нормам ГК РФ.

Нужно сказать, что содержит специальную норму в отношении только одной из указанных форм реорганизации. В то же время реорганизация жилищного кооператива без изменения вида этого юридического лица (в форме слияния, присоединения, разделения и выделения) возможна по общим правилам гражданского законодательства.

Для такой формы реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, как его преобразование, ЖК РФ в императивной норме установил ограничение: указанный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья.

Также нужно сказать, что жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ).

8.3

<< | >>
Источник: Ольга Александровна Ковалева. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО. Учебник. Оренбург 2013. 2013

Еще по теме Организация и деятельность жилищныхи жилищно-строительных кооперативов:

  1. Организация и государственная регистрация жилищного и жилищно-строительного кооператива
  2. 1. Понятие и правовое положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов
  3. 8.1 Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
  4. УЧАСТИЕ В ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ
  5. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
  6. Глава 4. Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
  7. Жилищный или жилищно-строительный кооперати
  8. Второй способ — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
  9. Председатель правления жилищного кооператива:
  10. Право на пай члена жилищного кооператива
  11. 2. Правовое положение членов жилищного и жилищностроительного кооператива.
  12. Органы управления жилищного кооператива
  13. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
  14. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
  15. Правовое положение членов жилищных кооперативов
  16. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
  17. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома