<<
>>

Жилищные ипотечные кредиты

Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.

Ипотека - это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом и состоит сущность залога земли, жилой и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).

Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли, строений, производственных объектов, жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Основные цели и принципы ипотечного кредитования:

1) с целью реинвестирования ипотечного кредита право залогодержателя удостоверяется закладной;

2) с целью надежности обеспечения закладной:

- величина кредита обычно не превышает 70% стоимости жилого помещения;

- величина ежемесячных выплат заемщиком не превышает 30% ежемесячного дохода семьи заемщика, с учетом прожиточного минимума и количества членов семьи;

- страхование недвижимости, находящейся в залоге, и страхование заемщика от несчастного случая;

- тщательная проверка чистоты титула предмета ипотеки;

- целевое использование - приобретение жилого помещения;

- гарантия городской (областной) администрации за счет средств, предоставленных на ипотечное кредитование.

3) с целью доступности ипотечного кредита:

- оптимальный срок кредита - 9-15 лет, максимальный - 20 лет;

- процентная ставка не должна превышать 14-16% годовых в рублях;

4) с целью удобства оплаты по ипотечному кредиту для заемщика:

- оплата процентов и гашение основного долга - ежемесячно равными суммами (аннуитетные платежи);

- процентная ставка фиксированная на определенный срок.

Сторонами по договору по ипотеке могут выступать различные

субъекты гражданского правового оборота. Основные участники таких сделок - граждане и юридические лица. Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью, то есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Все юридические лица - коммерческие (в том числе государственные и муниципальные унитарные предприятия) и некоммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента их государственной регистрации как юридического лица.

На рынке ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья - ипотека;

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

- обслуживание выданных ипотечных кредитов;

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- оказания кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и прав ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование участника ипотечного рынка;

7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8) риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе и в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы ипотечного кредитования призвано играть государство, которое определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Контрольные вопросы

1. Какова классификация потребительских кредитов?

2. Какую документацию заемщик должен представить в банк с целью получения потребительского кредита?

3. Какие документы оформляются после принятия решения о выдаче потребительского кредита?

4. Назовите наиболее часто используемые формы обеспечения возвратности потребительского кредита.

5. Какие существуют виды жилищных ипотечных кредитов?

9.

<< | >>
Источник: Людвик С.А., Пивень Е.В.. БАНКОВСКОЕ ДЕЛО: Учебное пособие. - Владивосток: Изд-во ВГУЭС,2006. - 172 с.. 2006

Еще по теме Жилищные ипотечные кредиты:

  1. 1.3. Использование различных моделей финансирования ипотечных жилищных кредитов
  2. Глава 1. Основные модели привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
  3. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов
  4. Ипотечные кредиты
  5. Требования к ипотечным кредитам
  6. Существуют следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
  7. 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
  8. Российский опыт секьюритизации: от ипотечных кредитов к лизинговым активам
  9. 2.5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
  10. Задание 2. При выдаче кредита банком предприятию были удержаны 3% годовых в качестве оплаты за оформление кредита, а именно 2100 рублей. Определить, сколько составила сумма кредита, есл
  11. Глава 2. Ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги
  12. Страхование кредитов или пула кредитов
  13. 10.1. Необходимость, сущность и функции кредита. Роль ссудного капитала в формировании кредита
  14. Внутридневные кредиты и кредиты овернайт Банка России
  15. Товарный кредит поставщиков и коммерческий кредит покупателей
  16. 7.1. Содержание кредита и его функции. Виды кредита
  17. Жилищный кодекс РФ устанавливает следующие виды жилищных отношений (ст. 4 ЖК РФ):
  18. Организация и государственная регистрация жилищного и жилищно-строительного кооператива
  19. 1. Понятие и правовое положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов