Жилищные ипотечные кредиты
Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.
Ипотека - это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом и состоит сущность залога земли, жилой и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).
Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли, строений, производственных объектов, жилых домов.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
Основные цели и принципы ипотечного кредитования:
1) с целью реинвестирования ипотечного кредита право залогодержателя удостоверяется закладной;
2) с целью надежности обеспечения закладной:
- величина кредита обычно не превышает 70% стоимости жилого помещения;
- величина ежемесячных выплат заемщиком не превышает 30% ежемесячного дохода семьи заемщика, с учетом прожиточного минимума и количества членов семьи;
- страхование недвижимости, находящейся в залоге, и страхование заемщика от несчастного случая;
- тщательная проверка чистоты титула предмета ипотеки;
- целевое использование - приобретение жилого помещения;
- гарантия городской (областной) администрации за счет средств, предоставленных на ипотечное кредитование.
3) с целью доступности ипотечного кредита:
- оптимальный срок кредита - 9-15 лет, максимальный - 20 лет;
- процентная ставка не должна превышать 14-16% годовых в рублях;
4) с целью удобства оплаты по ипотечному кредиту для заемщика:
- оплата процентов и гашение основного долга - ежемесячно равными суммами (аннуитетные платежи);
- процентная ставка фиксированная на определенный срок.
Сторонами по договору по ипотеке могут выступать различные
субъекты гражданского правового оборота. Основные участники таких сделок - граждане и юридические лица. Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью, то есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Все юридические лица - коммерческие (в том числе государственные и муниципальные унитарные предприятия) и некоммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента их государственной регистрации как юридического лица.
На рынке ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) заемщики - физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья - ипотека;
2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора и договора об ипотеке;
- обслуживание выданных ипотечных кредитов;
По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:
- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
- оказания кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и прав ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование участника ипотечного рынка;
7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
8) риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе и в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Особую роль особенно на начальном этапе создания системы ипотечного кредитования призвано играть государство, которое определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Контрольные вопросы
1. Какова классификация потребительских кредитов?
2. Какую документацию заемщик должен представить в банк с целью получения потребительского кредита?
3. Какие документы оформляются после принятия решения о выдаче потребительского кредита?
4. Назовите наиболее часто используемые формы обеспечения возвратности потребительского кредита.
5. Какие существуют виды жилищных ипотечных кредитов?
9.
Еще по теме Жилищные ипотечные кредиты:
- 1.3. Использование различных моделей финансирования ипотечных жилищных кредитов
- Глава 1. Основные модели привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
- Модель вторичного рынка ипотечных кредитов
- Ипотечные кредиты
- Требования к ипотечным кредитам
- Существуют следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
- 1.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования
- Российский опыт секьюритизации: от ипотечных кредитов к лизинговым активам
- 2.5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
- Задание 2. При выдаче кредита банком предприятию были удержаны 3% годовых в качестве оплаты за оформление кредита, а именно 2100 рублей. Определить, сколько составила сумма кредита, есл
- Глава 2. Ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги
- Страхование кредитов или пула кредитов
- 10.1. Необходимость, сущность и функции кредита. Роль ссудного капитала в формировании кредита
- Внутридневные кредиты и кредиты овернайт Банка России
- Товарный кредит поставщиков и коммерческий кредит покупателей
- 7.1. Содержание кредита и его функции. Виды кредита
- Жилищный кодекс РФ устанавливает следующие виды жилищных отношений (ст. 4 ЖК РФ):
- Организация и государственная регистрация жилищного и жилищно-строительного кооператива
- 1. Понятие и правовое положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов