§ 3. Ограничение деятельности землепользователей в городах

Органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в законе об охране окружающей среды, вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми юридическими лицами и гражданами.

На практике ограничения и требования в интересах рационального землепользования получили название земельнопланировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты.

При продаже застроенных земельных участков земельным законодательством устанавливаются следующие публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

— безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими, эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом: например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство; в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки высоких и выразительных зданий.

Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона, то в ней нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопроводов высокого давления. Для жилой и иной застройки не выделяются земли, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, а также земли, подверженные оползневым процессам.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Резервирование территорий может происходить при планировании создания водохранилищ, крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых.

Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных планов. Эти документы принимаются на 20—25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия применяют ограничения, вызванные резервированием земли.

Помимо долгосрочного резервирования земель в практике земельного планирования широко используется краткосрочное резервирование, которое применяется после предварительного отбора (выбора) конкретной площадки для конкретного объекта. Этот отбор оформляется особым актом. После такого отбора выполняются проектно-изыскательские работы, которые должны подтвердить или опровергнуть пригодность выбранной площадки. Предварительный отбор еще не решает судьбу площадки, и она остается в пользовании предыдущего владельца. Если изыскания и проектирование подтвердят правильность первоначально сделанного выбора, производится отчуждение (изъятие) земли у первоначального владельца. Утвержденный властями акт предварительного отбора (выбора участка) накладывает обязанность не производить работы, которые могут помешать будущему строительству. Такая обязанность действует, как правило, не свыше трех лет, пока судьба участка окончательно не прояснится. Однако в самом законе этот срок не указывается.

Таким образом, правовой режим земель населенных пунктов направлен на обеспечение устойчивого развития территорий посредством территориального планирования и градостроительного зонирования, а также обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности.

Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников.

Основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историкокультурного и природного наследия, является генеральный план поселений, городских округов и территории.

Контрольные вопросы и задания

1. Каков состав земель населенных пунктов?

2. Назовите особенности государственного управления землями населенных пунктов.

3. На какие земельные участки не распространяется действие градостроительного регламента?

4. Как осуществляется ограничение деятельности землепользователей в городах?

5. Решите задачу. Собственник земельного участка, отнесенного к категории земель населенных пунктов, обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство 10-этажного бизнесцентра. По итогам рассмотрения заявления им был получен отказ, мотивированный тем, что размещение указанного здания нарушает единый архитектурный облик района, предполагающий малоэтажную застройку.

Обоснован ли данный отказ? Дайте ответ, сославшись на нормы законодательства.

Библиографический список

Основная литература

1. Боголюбов, С. А. Земельное право : учеб. для бакалавров / С. А. Боголюбов. — 5-е изд., перераб. и доп. — Москва : Изд-во ЮРАЙТ : ИД ЮРАЙТ, 2013. — С. 242—264.

2. Земельное право : учеб. / под ред. Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева, А. В. Бабанова [и др.]. — Москва : ТК Велби : Проспект, 2008. — С. 580—601.

Дополнительная литература

1. Мельников, Н. Роль градостроительного зонирования в регулировании правового режима земельных участков / Н. Мельников // Хоз- во и право. — 2013. — № 7. — С. 54—61.

2. Минина, Е. Л. Разрешенное использование земельных участков: вопросы установления и изменения / Е. Л. Минина // Журн. рос. права. — 2012. — № 1. — С. 62—67.

3. Моргунов, Д. Б. Актуальные вопросы сельскохозяйственного использования земель населенных пунктов / Д. Б. Моргунов // Там же. — 2008. — № 10. — С. 148—155.

4. Пантин, Е. Приобретение прав на государственные или муниципальные земельные участки с объектами незавершенного строительства / Е. Пантин // Хоз-во и право. — 2008. — № 11. — С. 27—31.

1. Земельный кодекс Российской Федерации : от 20 сент. 2001 г. № 136-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.

2. Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации : федер. закон от 6 окт. 2003 г. № 131-ФЗ // Там же. — 2003. — № 40. — Ст. 3822.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации : от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ // Там же. — 2005. — Ст. 16.