Сохранение залоговых обременений имущества, продаваемого при обращении на него взыскания

Обеспечивая защиту прав залогодержателя, современное гражданское законодательство исходит из сохранения права залога при изменении собственника заложенной вещи. В соответствии с положениями ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

На сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу указывает и ст. 38 Закона об ипотеке, добавляя, что залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Является ли исключением из правила о сохранении залогового права ситуация, возникающая при продаже заложенного имущества, производимой при обращении на него взыскания?

Постановка этого вопроса связана как с сущностью залогового обеспечения, так и с особенностями реализации имущества в рамках исполнительного производства при обращении на него взыскания.

Отсутствие в процессуальном законодательстве норм, регулирующих отношения, возникающие при публичной продаже, значительно осложняет разрешение правовых проблем, возникающих при определении судьбы проданного в принудительном порядке имущества. В полной мере сказанное касается и решения судьбы обременений, как вещно-правовых, так и обязательственных, лежавших на имуществе до принудительной продажи.

Приобретение имущества в результате обращения на него взыскания часто характеризуют как первоначальный, а не производный^[156] способ приобретения права собственности^[157], поскольку отчуждение производится не по воле собственника, а в силу принудительного исполнения судебного решения, обращенного на вещь. Из этого делается вывод о прекращении всех обременений вещи в случае ее реализации при обращении взыскания. Речь идет прежде всего о прекращении обязательственных обременений, установленных по воле собственника-должника: прав арендатора (нанимателя), ссудополучателя, залогодержателя.

По крайней мере именно такой вывод делает С.В. Сарбаш, приводя дополнительно в качестве нормативного обоснования своей позиции положения п. 2 ст. 313 ГК РФ^[158]. Эта норма предусматривает, что третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника.

Данная позиция, рассматривающая реализацию имущества при обращении на нее взыскания как основание для прекращения указанных выше прав третьих лиц на имущество должника, обосновывается также ссылкой на концепцию очистки проданного с публичных торгов имущества^[159].

Реализация имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, согласно действующему законодательству может производиться не только путем продажи с публичных торгов, как это предусматривалось в дореволюционном законодательстве¹.

Принудительная продажа при обращении взыскания на имущество должника в настоящее время производится либо с публичных торгов, либо посредством прямой продажи.

Так, Закон об исполнительном производстве предусматривает, что реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок до дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом.

Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации (п. 1—3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве).

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке).

Ссылка на концепцию очищающего действия публичных торгов, таким образом, не позволяет объяснить, почему к очищению должна приводить реализация имущества при обращении на него взыскания иным порядком (комиссионная продажа, оставление за собой взыскателем), как это следует, по логике процитированных выше авторов, из ст. 313 ГК РФ.

Определение характера способа приобретения права на имущество, проданного в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства, как первоначального в современной ситуации само по себе нуждается в доказывании, учитывая и различный подход в теории к критериям квалификации различных способов приобретения имущества^[160]. Указание на отнесение приобретения имущества на публичных торгах к первоначальным способам приобретения основывается на использовании критерия воли. В то же время при использовании критерия правопреемства отнесение такого способа приобретения к первоначальным само по себе требует обоснования отсутствия в данном случае преемства в правах.

1. Существо залога как обеспечения состоит в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за установленными законом изъятиями. «Главное право, составляющее сущность залога, заключается в возможности продажи заложенных вещей для удовлетворения из вырученной суммы права требования кредиторов. Заложенные вещи не могут быть присвоены залогодержателем в силу одной только просрочки, но должны быть непременно проданы»^[161].

Обращая взыскание на заложенное имущество, кредитор преследует цель его продажи для получения денежных сумм, которые, собственно, и служат предметом удовлетворения требования кредитора (залогодержателя). При продаже предмета залога в ходе обращения на него взыскания залог должен прекратиться, поскольку права кредитора-залогодержателя в этом случае переносятся с предмета залога на вырученные от продажи суммы. Имущество от залога в пользу данного кредитора освобождается.

Поскольку по общему правилу предмет залога при обращении на него взыскания залогодержателем реализуется путем продажи на публичных торгах (п. 1 ст. 350 ГК РФ), такая продажа приводит к прекращению этого залога и имущество переходит к покупателю свободным от прав этого залогодержателя. Обеспечительный интерес залогодержателя удовлетворяется за счет вырученных от продажи денежных сумм.

В частности, с этим обстоятельством связано указание в законе о прекращении залога в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества (подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Продажа заложенного имущества с торгов в ходе обращения на него взыскания, таким образом, не влечет права следования для залогодержателя, по требованию которого обращалось взыскание на заложенное имущество, поскольку права последнего прекращаются.

Положения подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ применяются и в отношении ипотек, поскольку специальные правила в Законе об ипотеке по этому вопросу отсутствуют.

Подобный результат возникает и в случаях, когда требование залогодержателя обращается на предмет залога, например, если залогодержатель оставляет предмет залога за собой при объявлении торгов несостоявшимися. ГК РФ предусматривает, что право залога прекращается, если реализация заложенного имущества оказалась невозможной (подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Отсылка в приведенной выше норме к п. 4 ст. 350 ГК РФ требует уточнения, поскольку данный пункт содержит как правило о возможности оставления залогодержателем имущества за собой в случаях признания несостоявшимися повторных торгов, так и правило о прекращении договора о залоге при отказе залогодержателя оставить имущество за собой.

Собственно, для решения вопроса о том, сохраняется ли право залогодержателя, по требованию которого обращается взыскание на данный предмет залога, это не имеет особого значения, поскольку его право очевидно прекращается и в том и в другом случае. Но решение вопроса о том, считает ли законодатель, что оставление имущества за собой относится к случаям принудительной реализации или нет, имеет значение для ряда рассматриваемых ниже случаев.

Если реализация заложенного недвижимого имущества производится по соглашению сторон на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке), последствия для прав залогодержателя, по-видимому, следует считать аналогичными последствиям продажи с публичных торгов.

Реализация (продажа) имущества на аукционе производится в ходе обращения на него взыскания, и вырученная от продажи сумма погашает требование залогодержателя. Право залога достигло своей цели — стоимость вещи извлечена и направлена на удовлетворение заявленных требований залогового кредитора.

В связи с этим можно отметить, что положения ГК РСФСР 1964 г. более точно определяли основания прекращения залога, во всяком случае, в отношении залогодержателя, обращающего взыскание на предмет залога.

2. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Последующий залог может быть произведен, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

На залогодателя возлагается обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества. При неисполнении этой обязанности он несет ответственность за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ).

Нормы ГК РФ не содержат специальных правил, обеспечивающих защиту интересов других «претендентов» на стоимость залога (залогодержателей) в случае предъявления требования об обращении взыскания на предмет залога последующим или предшествующим залогодержателем.

Предусматривается только, что залогодержатель в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить внимание на предмет залога (подп. 1 п. 2 ст. 351 ГК РФ).

Не урегулирован вопрос о защите прав иных залогодержателей и в Законе об исполнительном производстве. Данный Закон лишь возлагает на залогодержателя, оставившего имущество за собой, обязанность удовлетворить требования кредиторов, пользующихся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества.

Названные нормы не указывают, сохраняются ли права залога иных залогодержателей при реализации предмета залога по требованию другого залогодержателя.

Очевидно, что говорить о прекращении других залогов можно только, если закон предусматривает возможность такого прекращения.

Подпункт 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ устанавливает, что право залога прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества. Означают ли эти положения, что право залога при публичной продаже прекращается только у того залогодержателя, по требованию которого обращалось взыскание на предмет залога, либо речь идет о прекращении всех залогов?

Как было показано выше, права лица, самого обращающего взыскание на предмет залога, прекращаются в силу самого характера отношений. В связи с этим рассматриваемое положение закона должно охватывать все случаи реализации имущества с публичных торгов независимо от того, по чьему требованию было обращено взыскание на предмет залога, если только законом не будет установлено иное.

Данный вывод подтверждается и тем, что в подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ нет указания на то, что речь идет только о праве залога лица, по требованию которого продается имущество с торгов.

Таким образом, если имущество будет продано с публичных торгов по требованию предшествующего залогодержателя, а последующий залогодержатель свои требования об обращении взыскания на предмет залога не предъявит, последний утрачивает право залога и имущество переходит к новому приобретателю свободным от прав залогодержателя.

Если при обращении взыскания по требованиям последующих залогодержателей предшествующий залог прекратится, то предшествующий залогодержатель (как лицо, чье право на стоимость предмета залога имеет приоритет перед требованиями других залогодержателей) вправе требовать от последующих залогодержателей выплаты ему сумм, вырученных от продажи предмета залога в размере, покрывающем его требование.

Указанный подход в отношении очищения от залога движимых вещей в случаях публичной продажи вполне оправдан тем, что такой залог не регистрируется, и поставить права приобретателя имущества на публичных торгах в зависимость от неизвестных ему обстоятельств, связанных с возможным наличием залоговых обременений, вряд ли целесообразно.

В то же время права предшествующих залогодержателей определенным образом обеспечиваются тем, что прекращение залогов связывается с продажей публичной, и при соблюдении требований о публикации информации о проведении торгов они могут предъявить соответствующие требования.

Нельзя не отметить отсутствия в законодательстве норм, обеспечивающих права предшествующих и последующих залогодержателей в рамках исполнительного производства. На должника не возлагается обязанность сообщить о существующих залогах, а судебный пристав-исполнитель не обязан информировать известных залогодержателей об обращении взыскания на предмет залога.

Правила о последующем залоге недвижимости предусмотрены гл. 5 Закона об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

На залогодателя возлагается обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества; при заключении последующего договора об ипотеке незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества, а в последующем договоре делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках.

Закон об ипотеке (ст. 46) предусматривает следующий порядок удовлетворения требований залогодержателей по предшествующим и последующим ипотекам.

Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Указанные выше правила не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Приведенные выше положения позволяют сделать ряд выводов о возможности сохранения права залога у кредиторов по предшествующим и последующим требованиям.

Если требования об обращении взыскания по предшествующим и последующим ипотекам будут предъявлены залогодержателями в ходе обращения взыскания на предмет ипотеки, то его продажа с публичных торгов, безусловно, произведет для них то же действие, что и в случае, когда продажа производится по требованию единственного залогодержателя. Требования этих залогодержателей с предмета ипотеки переходят на вырученную от продажи сумму, которая распределяется между ними в установленной законом очередности. Ипотеки прекращаются, и имущество переходит к приобретателю очищенным от ипотечных обременений.

Такой же эффект достигается и при реализации имущества с аукциона (ст. 59 Закона об ипотеке), если аукцион проводится при обращении взыскания на заложенное имущество по требованию всех как предыдущих, так и последующих кредиторов.

Если продажа не состоялась и кредитор, права которого обеспечены предшествующим залогом, оставил имущество за собой, права последующих кредиторов следует считать прекращенными, поскольку данный кредитор имеет приоритетное право на получение стоимости залога, а в данном случае его стоимость явно недостаточна для удовлетворения требований последующих залогодержателей.

Если правом оставить имущество за собой при отказе предшествующего залогодержателя от этого права воспользуется последующий залогодержатель, в отношении залогодержателей, следующих за ним, действует общий подход. Предшествующий залогодержатель также право на предмет залога утрачивает, поскольку он отказался от оставления его за собой и впоследствии не вправе претендовать на его стоимость.

В отношении залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке Закон об ипотеке предусматривает специальное правило, которое позволяет ему сохранить залог, если он не воспользовался правом предъявить свои требования досрочно, одновременно с требованиями последующего залогодержателя.

В соответствии с п. 2 ст. 46 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой.

Таким образом, реализация имущества по требованиям последующих залогодержателей очистит имущество только от тех ипотек, требования об обращении взыскания по которым были предъявлены к взысканию. Очевидно, что наличие залогового обременения (сохраненной предшествующей ипотеки) существенно повлияет на цену приобретаемого имущества.

Приобретатель имущества в приведенном выше случае становится на место залогодателя независимо от того, как производилась реализация в ходе обращения взыскания — с публичных торгов или с аукциона. В любом случае приобретатель не может не знать о наличии предшествующей ипотеки, информация о которой отражена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При сохранении последующим залогодержателем имущества за собой предыдущая ипотека также сохраняется. Такой вывод прямо следует из положений п. 2 ст. 46 Закона об ипотеке.

Если последующий залогодержатель не воспользовался правом досрочно предъявить свои требования одновременно с требованием, обеспеченным предшествующей ипотекой, сохранится ли его право залога при переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу?

В отношении последствий реализации имущества, заложенного по предшествующим договорам ипотеки, для последующих ипотек специальные правила не установлены. Общие положения ГК РФ о прекращении залога предусматривают, как было указано выше, что залог прекращается в случае продажи предмета залога с публичных торгов и в случае, если реализация имущества оказалась невозможной (подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Исходя из этих положений и учитывая их соотношение со специальными правилами о сохранении предшествующих ипотек, можно сделать вывод о том, что последующие ипотеки прекратятся, если эти залогодержатели не предъявят свои требования досрочно.

Если они не воспользовались своим правом, будучи проинформированы предшествующим залогодержателем об обращении им взыскания на заложенное имущество^[162], они, таким образом, отказались от реализации своих прав.

Если они не были проинформированы, то вправе предъявить требование о возмещении убытков к залогодержателю по предшествующей ипотеке. Размер убытков, очевидно, не может превышать сумм, вырученных от продажи предмета ипотеки за минусом причитающегося предшествующему залогодержателю (как кредитору, пользующемуся правом на преимущественное удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога).

Соответственно, приобретатель имущества на публичных торгах, проводимых для продажи предмета ипотеки по требованию предшествующего залогодержателя, получает очищенное от этой и последующих ипотек имущество.

Представляется, что есть основания для распространения таких последствий и на случаи реализации предмета ипотеки с аукциона по требованиям предшествующего залогодержателя.

В том случае, если залогодержателем по предшествующей и последующим ипотекам является одно и то же лицо, Закон об ипотеке указывает, что требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Можно предположить, что такой залогодержатель может обратить взыскание на предмет залога по наиболее раннему требованию, не предъявляя требование по последующим требованиям, добиться реализации предмета ипотеки и считать сохраненными ипотеки, обеспечивающие исполнение обязательств, срок исполнения которых еще не наступил. При этом приобретатель получит имущество, очищенное только от предшествующего залога.

Как представляется, изложенная выше позиция не учитывает общих положений о залоге. В данном случае действуют положения ст. 352 ГК РФ. Продажа имущества в ходе обращения на него взыскания приведет к прекращению всех ипотек данного залого-

держателя. Пункт 5 ст. 46 Закона об ипотеке, по нашему мнению, говорит лишь об очередности удовлетворения требований залогодержателя за счет цены проданного имущества, тем самым подтверждая сделанный выше вывод об основаниях прекращения права залога.

3. Обращение взыскания на заложенное в ипотеке имущество по требованиям незалоговых кредиторов.

В соответствии с п. 1 ст. 49 Закона об исполнительном производстве на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных гл. V («Особенности обращения взыскания на имущество должника-организации. Арест и реализация имущества должника-организации») настоящего Федерального закона.

Не останавливаясь в данном случае на том, что гл. V данного Закона не содержит никаких норм, касающихся порядка обращения взыскания на заложенное имущество, и отсылка к данной главе сама по себе является довольно странной, поскольку заложенное имущество может принадлежать не только организации, обратимся собственно к вопросу о сохранении залоговых прав.

Воспроизведенная выше норма не исключает обращения взыскания на заложенное имущество иными (незалоговыми) кредиторами, например, в том случае, если у должника иное имущество отсутствует либо стоимость незаложенного имущества недостаточна для полного удовлетворения предъявленных ему требований.

В связи с неурегулированностью данной ситуации возникает вопрос о судьбе права залога в случае продажи указанного имущества в порядке обращения на него взыскания.

Рассмотрим ситуации, связанные с наличием ипотек.

Во-первых, если ипотеки были зарегистрированы ранее ареста имущества для целей обращения на него взыскания, то возможно применение по аналогии норм п. 2 ст. 46 Закона об ипотеке^[163]. Такую возможность можно было бы обосновать исходя из природы отношений, возникающих при обращении взыскания на имущество должника. Все его имущество является обеспечением исполнения обязательств перед кредитором; соответственно, при аресте имущества определяется круг объектов, которые будут реализованы для целей получения денежных средств и исполнения обязательств. С этой точки зрения права незалогового кредитора на вырученную от продажи стоимость так же подчинены правам залогового кредитора, ипотека которого возникла ранее, как права последующего кредитора.

Соответственно, возможно одновременное (в том числе и досрочное) предъявление требования предшествующего залогодержателя в отношении недвижимого имущества, арестованного по другим (не обеспеченным залогом) требованиям. Если залогодержатель не воспользуется своим правом, то имущество перейдет к приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой.

Вторым возможным вариантом решения является признание за залогодержателем права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на предмет залога на основании подп. 2 п. 2 ст. 351 ГК РФ. Данная норма связывает возникновение этого права с неисполнением залогодателем обязанности принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Обращение взыскания на предмет залога третьим лицом, собственно, и свидетельствует о претензиях иного лица (не залогодателя и не залогодержателя) на предмет залога. Соответственно, если залогодатель не принимает мер, направленных на устранение указанных обстоятельств, залогодержатель может воспользоваться указанным выше правом и, соответственно, заявить свои претензии даже досрочно. В этом случае при продаже с публичных торгов его требования будут удовлетворены в приоритетном порядке за счет стоимости предмета ипотеки в отношении требований незалогового кредитора.

Если же он не воспользуется таким правом, то в силу общей нормы, содержащейся в подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, его право залога прекращается и имущество приобретается покупателем на торгах свободным от ипотечных обременений. Такой вывод можно обосновать тем, что залогодержатель не воспользовался правом предъявить соответствующее требование до торгов и, допустив публичную продажу, лишился права следования. Фактическая возможность предъявления им требования до торгов в данном случае вытекает из того, что торги носили публичный характер, и при соответствующей заботливости ипотечный залогодержатель не мог не знать о продаже и мог предъявить свои требования.

Именно таким образом объясняет очищающий эффект принудительной публичной продажи по праву Франции Л.-Ж. Морандь- ер: «Кредиторы, права которых на недвижимость записаны в реестре прав на недвижимости, привлекаются к непосредственному участию в производстве по обращению взыскания на недвижимость. Им предлагается ознакомиться с перечнем обращенных на недвижимость взысканий (ст. 689 ГПК).

Их интересы обеспечены законом и в том случае, когда цена, за которую недвижимость продана с публичных торгов, представляется им недостаточно высокой, ибо на протяжении следующих за публичными торгами 10 дней любое лицо вправе потребовать назначения новых торгов, сделав надбавку в размере одной десятой основной цены... Таким образом, налицо все меры, необходимые для продажи недвижимости за наивысшую цену. Ввиду этого и следует считать бесповоротным результат первых или — в подлежащих случаях, на основе сделанной надбавки, — вторых публичных торгов. Поэтому права ипотечных и привилегированных кредиторов и переносятся с недвижимости на ее цену, за счет которой удовлетворяются требования кредиторов. Ипотека произвела, как говорят, свое законное действие»^[164].

Включая в ГК РФ норму о прекращении залога в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов, законодатель явно исходил из указанных выше посылок — при широком привлечении заявок при публичных торгах и выявлении тем самым наивысшей цены ипотеки по общему правилу должны прекращаться. Однако в настоящее время из-за отсутствия в Законе об исполнительном производстве специальных положений, обязывающих судебного пристава-исполнителя информировать всех ипотечных кредиторов об обращении взыскания, данная норма вряд ли может считаться направленной на защиту прав ипотечных кредиторов^[165].

Для движимого имущества ситуация складывается иным образом. Движимое имущество, как правило, продается при обращении на него взыскания не по требованиям залоговых кредиторов и не на публичных торгах, а на комиссионной основе. Конечно, при этом получение наивысшей цены как результат конкуренции предложений не является ожидаемым результатом продажи. Кроме того, отсутствие публичности лишает залогового кредитора возможности предъявить требование о взыскании до продажи. При этих условиях следует признать, что оснований для прекращения залога движимостей при обращении на них взыскания по требованиям незалоговых кредиторов не имеется.

Таким образом, приобретатель имущества, реализованного в рамках исполнительного производства, приобретает его обремененным залогом. Но фактически залогодержатель в большинстве случаев лишен возможности обратить на него взыскание. Если имущество не находилось во владении залогодержателя и не должно было находиться, залогодержатель лишен возможности истребовать его из чужого владения для обращения на него взыскания (п. 1 ст. 347 ГК РФ).

Если же предмет залога находился у залогодержателя (заклад), то он может либо воспрепятствовать обращению на него взыскания (если у должника есть иное имущество), либо предъявить свои требования к взысканию и воспользоваться своим преимущественным правом на получение возмещения из цены при реализации предмета залога.

Следует иметь в виду и положения п. 1 ст. 460 ГК РФ, предусматривающие, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.

Таким образом, если покупатель реализуемого на комиссионных началах движимого имущества был проинформирован о залоге, он становится на место залогодателя. Если же покупатель не был поставлен об этом в известность, он может воспользоваться указанными выше правами, что повлечет негативные последствия для продавца, осуществляющего принудительную реализацию имущества, и, следовательно, для самого результата такой реализации.

В принципе, возможно и расширительное толкование положений ГК РФ о последствиях продажи заложенного имущества с публичных торгов. Так, например, при аналогичной норме, содержащейся в ГК РСФСР 1924 г., со ссылкой на нее М.М. Агарков говорил о прекращении залога «реализацией заложенного имущества». В отличие от термина «отчуждение» термин «реализация» предполагает именно принудительное изъятие и передачу другому лицу (причем не обязательно посредством публичной продажи).

Проблема, связанная с возможностью распространения норм подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ на случаи принудительной реализации, произведенной на комиссионной основе, вызвана несогласованностью норм ГК РФ и Закона об исполнительном производстве. Положения ГК РФ, очевидно, сформулированы исходя из необходимости проведения публичных торгов во всех случаях обращения взыскания на имущество, а не только в отношении обращения взыскания на недвижимость. В то же время Закон об исполнительном производстве не только ограничил сферу применения публичной продажи, но и не предусмотрел никаких правил, обеспечивающих действительно справедливую, прозрачную и доступную процедуру реализации арестованного в рамках исполнительного производства имущества.

Установление правил, обеспечивающих защиту прав залогодержателей на движимое имущество в рамках исполнительного производства, позволило бы снять сомнения, не позволяющие в настоящее время однозначно распространить последствия, предусмотренные подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, на случаи принудительной продажи арестованного имущества на комиссионных началах.

Устав гражданского судопроизводства

[Опись движимого имущества]

990. Предметы, на которое предъявлено право со стороны третьего лица, вносятся в опись с отметкою: кто предъявил на них право и в чем оно состоит.

[Несостоявшиеся и недействительные торги]

1068. Новый торг может быть назначен на общих основаниях:

1) когда все заложенное имущество будет, прежде срока закладной, назначено в продажу по требованию кредиторов закладчика, и высшая предложенная на торге цена будет менее той суммы, которую следует уплатить закладодержателю;

2) когда закладодержатель не пожелает оставить имущества за собою

1092. Лицо, находящее, что ему принадлежит какое-либо право на описанное имущество или на часть оного, обязано, для предотвращения публичной продажи оного или выдачи вырученных уже денег, предъявить иск в суде, по месту наложения ареста. По сему иску вызываются должник и взыскатель.

1093. Предъявление иска приостанавливает публичную продажу спорной движимости только в том случае, когда суд, которому иск о том предъявлен, подвергнет ее аресту на основании правил об обеспечении иска.

[Об обращении взыскания на недвижимое имение]

1095. При обращении истцом взыскания на недвижимое имение в повестке должнику означается, что в случае неуплаты долга в течение двух месяцев со дня ее вручения будет приступлено к описи и продаже означенного в повестке недвижимого его имения.

1098. В течение означенного в статье 1095 срока до дня публичной продажи имения должник имеет право продать оное или заложить вполне или частию, но с тем, чтобы до совершения купчей или закладной была внесена в окружной суд, по месту нахождения имения, сумма, достаточная для удовлетворения предъявленного взыскания.

1099. Договоры по имению, заключенные должником до получения повестки об обращении взыскания на недвижимое имение, сохраняют свою силу до назначенного в них срока.

1100. Договоры по имению, заключенные ответчиком после получения повестки об исполнении, могут быть уничтожены судом по просьбе взыскателя, а в случае публичной продажи имения по просьбе покупщика, если эти договоры клонятся ко вреду того или другого.

[Опись недвижимых имений]

1103. Опись должна содержать в себе:

4) кому принадлежит описываемое имение, и состоит ли оно в общем владении с кем-либо другим и на каком праве, не заложено ли оно и в какую именно сумму

1137. Имущества, заложенные в государственных кредитных установлениях и частных банках, в случае просрочки следующих по оным платежей, продаются по предписанному в уставах сих установлений и банков поряд- ку.

1147. Объявления о продаже имения должны заключать в себе:

5) заложено ли имение, и если заложено, то где и кому именно.

[Продажа заложенного имения]

1183. При продаже по частному взысканию имения, заложенного в кредитном установлении, объявления о публичной продаже препровождаются в кредитное установление, одновременно с отсылкою оных в редакцию ведомостей.

1184. Получив сии объявления, кредитное установление обязано немедленно уведомить место, при котором производится продажа, о сумме, следующей к переводу на покупщика, и о порядке ее уплаты на условиях сделанного займа.

1185. При продаже имения, заложенного частному лицу, объявления о публичной продаже должны быть отосланы также и к нему, если известно его место жительства; в таком случае залогодержатель обязан поступить по правилу, изложенному в предшедшей (1184) статье.

1186. Кредитное установление или частное лицо, коему заложено имение, поставляется в известность о последствиях торга.

1187. Если высшая, предложенная на торгах, цена будет ниже той, в которую имение заложено, то надлежит поступать по правилу, изложенному в статье 1068.

ГПК РСФСР 1923 г.

Статья 277. Если во время наложения ареста третьи лица предъявляют на арестуемое имущество свои права, исключающие возможность обращения на них взыскания за долги должника, то об этом делается в описи оценка.

Статья 305. Если имущество заложено, о дне продажи извещается залогодержатель

ГПК РСФСР 1964 г.

Статья 377. Арест жилых строений

О наложении ареста на заложенное строение судебный исполнитель немедленно извещает залогодержателя.

Статья 400. Оповещение о предстоящих торгах

О времени и месте продажи с торгов заложенного строения судебный исполнитель извещает залогодержателя.

Инструкция об исполнительном производстве 1985 г.

125. На имущество должника, заложенное в кредитных учреждениях, взыскание может быть обращено и по претензиям, не обеспеченным залогом. В этом случае претензии удовлетворяются в порядке очередности.