<<
>>

Судьба прав арендатора при обращении взыскания на переданное в пользование имущество

По общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При отчуждении имущества арендодателем договор аренды остается неизменным и положение арендатора не должно, следовательно, затрагиваться. В этом смысл данной нормы, обеспечивающей интерес арендатора в сохранении возможности пользования полученной в пользование вещью.

Новый собственник (иной обладатель вещного права) становится на место первоначальной стороны в договоре аренды (арендодателя), и к нему переходят все права и обязанности по этому договору в силу закона, на основании ст. 387 ГК РФ. И хотя, как мы видим, Кодекс говорит лишь об отсутствии оснований для изменения или расторжения арендного договора, но не о замене стороны в нем, в данном случае происходит замена стороны в договоре аренды. Как на случай замены стороны в силу закона указывает на положения ст. 617 ГК РФ и В.А. Белов[166].

Сохранение прав ссудополучателя при перемене собственника закреплено п. 1 ст. 700 ГК РФ, предусматривающим, что ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

По договору найма жилого помещения переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Действуют ли указанные правила при отчуждении арендованного имущества в случае обращения на него взыскания по долгам собственника?

С.В. Сарбаш отвечает на этот вопрос отрицательно, основываясь, как уже было указано, на п. 2 ст. 313 ГК РФ. Противоположное мнение высказывает В.А. Белов[167].

Уничтожение прав арендатора обосновывается тем, что отчуждение имущества при обращении на него взыскания производится помимо воли собственника, и, следовательно, на нового приобретателя не могут переходить те права и обязанности должника, связанные с этим имуществом, которые носили личный характер. Личные требования (о возмещении убытков) арендатора к арендодателю могут быть удовлетворены за счет покупной цены, вырученной от продажи.

К.В. Победоносцев по этому поводу отмечал, что при продаже с публичных торгов «сами по себе (без особого соглашения) переходят очевидно только обязательства или повинности реальные, то есть связанные с вотчинным правом на имение, и не переходят обязательства личные, не имеющие реального свойства, хотя бы материальное их содержание относилось к внутреннему хозяйству переходящего имения.

К переходу сих последних нет ни юридического, ни логического основания, ибо новый владелец известного имения никак не может нести на себе ответственность за все то, что зависело исключительно от личной воли прежнего владельца, так как новый владелец вступает на место прежнего не во всей его личности и не во всей сфере его прав по имуществу, но только в вотчинном праве по известному имению...»[168].

Эта позиция вытекает из установлений римского права, которое исходило из невозможности противопоставления права нанимателя как простого обязательственного права пользования правам третьих лиц, приобретателей нанятой вещи, как обладателей вещного права.

Г.Ф. Шершеневич приводил следующие доводы: а) имущественный найм есть обязательственное отношение, основанное на договоре, b) нанимателю принадлежит не вещное право, которое бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие, в данном случае на предоставление пользования вещью и на поддержание ее в надлежащем состоянии, с) относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника, d) последний не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому не может быть обязанным к какому-либо действию.

Основываясь на этих соображениях и исходя из того, что из общих начал обязательственного права положительным законодательством не сделано исключений для имущественного найма, Г.Ф. Шершеневич признавал, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя[169].

Однако фактически, несмотря на это общее теоретическое положение, в отношении договоров найма российское дореволюционное право содержало ряд специальных указаний.

Устав гражданского судопроизводства[170] (ст. 1099, 1100) предусматривал, что договоры по недвижимому имению, заключенные должником до получения повестки и «до обращения на оное взыскания», сохраняют свою силу до назначенного в них срока: в противном же случае могут быть уничтожены судом по просьбе взыскателя или покупщика, «буде клонятся ко вреду того или другого».

Отвечая на вопрос, прекращается ли продажей действие договоров об отдаче внаем недвижимого имущества (арендных), совершенных прежним владельцем оного, или должны эти договоры оставаться в силе до условленного срока, К.В. Победоносцев указывал следующее: «Договором о найме возбуждается личное обязательственное отношение, и потому по всей строгости юридической логики следует признать, что такое отношение между двумя лицами должно безусловно уступить вотчинному праву третьего лица...

Наш закон не предоставляет прямых указаний для разрешения этого вопроса в общем смысле: есть лишь частное постановление. относящееся исключительно до публичной продажи. По силе сего постановления договоры оброчные и арендные, заключенные владельцем имения до описи оного, сохраняют свою силу до написанного в них срока, но если до истечения сего срока состоится публичная продажа, то действие договора продолжается до срока, в них означенного, в таком только случае, когда договоры заключены были до наложения запрещения на имение.

Из этого можно извлечь следующее правило: владелец вправе свободно распоряжаться своей собственностью и заручать пользование имуществом постороннему лицу на срочное время, если собственность его свободная, то есть если на ней не обеспечено взыскание вещным обеспечением; доколе запрещения нет на имении, хозяин не нарушает ничьего права, отдавая имение в аренду (см. касс. реш. 1879, № 359, 1880, № 200).

Все эти постановления относятся лишь к случаям понудительной продажи либо отчуждения, но к продаже договорной. постановления сии не имеют применения»[171].

Устав гражданского судопроизводства предусматривал сохранение тех договоров найма (впрочем, и других договоров по имению), которые вошли в опись. Статьи 1104 и 1111 Устава требовали включения договоров по имению в опись, возлагая на должника обязанность предоставить судебному приставу соответствующие данные. При укрытии должником данных о заключенных договорах и, следовательно, невключении их в опись приобретатель имущества на публичных торгах не мог быть ими связан[172]. Наниматель, договор в отношении которого не был включен в опись, мог требовать включения договора в опись до продажи и отыскивать убытки от должника, утаившего данные о договоре найма1.

Собственно, говорить об «очищении» имущества от прав арендаторов при продаже на публичных торгах можно было только в том смысле, что на покупщика имения не переходили обязанности по договорам найма, не включенным в опись.

Как мы видим, отсутствие перехода не включенных в опись прав арендатора основывалось в дореволюционном праве на общетеоретическом подходе, а исключение (переход включенных в опись договоров) делалось на основании положительного указания законодательства.

В дальнейшем развитие законодательства пошло по пути расширения гарантий защиты прав арендатора (нанимателя) при смене собственника имущества. Принцип строго личной связи арендатора и арендодателя уступил место закреплению за арендатором своеобразного права следования, свойственного скорее вещному, чем обязательственному праву. Многие законодательства становятся на сторону арендаторов и признают безусловную обязательность для нового собственника договоров аренды. Это вызвано потребностями хозяйственной практики: арендаторы не будут затрачивать свои капиталы на производство, основанное на аренде, опасаясь изменений со стороны нового собственника. Кроме того, усилилась социальная направленность гражданского права, которое в этой части встало на защиту прав арендаторов, прежде всего нанимателей земли и жилых помещений, не желая лишить их крова и возможности существовать за счет обработки земли только по воле нового собственника. Так, в измененной законом 13 апреля 1946 г. ст. 1743 Гражданского кодекса Франции выражена норма противоположного римской традиции содержания: «Если наймодатель продаст нанятую вещь, то приобретатель не может выселить арендатора или нанимателя, имеющего удостоверенный акт или акт, удостоверенный датой заключения, кроме случаев, когда наниматель сохранил за собой это право по договору найма».

Л. Жюллио де ла Морандьер пишет, что простая формальность, при выполнении которой договор приобретает достоверную дату и которая выполняется всегда, ибо договоры найма по общему правилу подвергаются регистрации, сообщает нанимателю некоторое право следования: его право так же противопоста- вимо третьим лицам, приобретателям нанятой вещи, как если бы оно было вещным правом. Статья 1743 упоминает только о покупателе, каковым являются, впрочем, и лицо, приобретающее с торгов имущество, на которое обращено взыскание, и лицо, приобретающее имущество на повторных торгах. Но нет сомнений в том, что право из зарегистрированного договора противо- поставимо любому третьему лицу, ставшему приобретателем нанятой вещи, в силу договора мены, дарения, а равно и лицу, которому передан узуфрукт имущества[173].

Уже ГК РСФСР 1924 г. предусматривал, что при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 69). Аналогичное правило о сохранении договора найма при переходе имущества к другому собственнику содержалось и в ст. 288 ГК РСФСР 1964 г.: при переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника. Договор найма сохраняет силу и при переходе имущества от одной государственной организации (наймодателя) к другой.

Таким образом, теоретическое положение, которое не позволяет связывать нового собственника договором аренды, заключенным его правопредшественником, положительным законодательством было последовательно исключено, причем безоговорочно. При этом российский законодатель не обусловливает переход прав арендатора наличием или отсутствием у нового собственника (приобретателя) информации о существовании соответствующих обязательств.

В настоящее время при существовании общей нормы ст. 617 ГК РФ и при отсутствии специальных указаний закона о прекращении прав арендатора при принудительной продаже нет оснований для вывода о прекращении договоров аренды имущества в случаях его реализации при обращении на него взыскания.

Очевидно, что и сама норма ст. 313 ГК РФ в качестве такого основания не может быть признана, поскольку ни по ее месту, ни по правовой направленности содержащиеся в ней положения нельзя рассматривать как нормативные основания прекращения договора аренды.

Тем не менее при анализе норм действующего законодательства можно указать на случаи, когда принудительная продажа приводит к прекращению договора найма и иных договоров, на основании которых имущество предоставляется в пользование. Такая опасность для арендатора (нанимателя) возникает при обращении взыскания на предмет ипотеки.

Закон об ипотеке не ограничивает по общему правилу право залогодателя без согласия залогодержателя передавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40).

Но в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд, то с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке).

Таким образом, мы видим, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до заключения договора об ипотеке, сохраняют свою силу при обращении взыскания на это имущество как на предмет ипотеки. Действительно, в момент заключения договоров аренды собственник не был связан никакими обязательствами, и права арендатора не должны ограничиваться более поздними обязательствами собственника.

Иначе обстоит дело при передаче в аренду (наем, ссуду) недвижимости, уже находящейся в ипотеке. Арендатор в этом случае не может не знать о наличии залогового обременения, существующих в силу закона ограничениях и, следовательно, о риске обращения взыскания на это имущество до истечения срока аренды. Права арендатора в этом случае подчинены правам залогодержателя, и для обеспечения его интересов закон жертвует интересами арендатора по использованию вещи, которые он сам не потрудился обеспечить, решив вопрос о согласовании передачи имущества в аренду с залогодержателем.

Очевидно, в рассмотренном случае у арендатора возникает опасность утратить право пользования имуществом, и он может воспользоваться возможностью, предоставленной п. 2 ст. 313 ГК РФ, погасить долг за должника без его согласия.

Поскольку прекращение права аренды, возникшего после передачи имущества в ипотеку, закон связывает со вступлением в силу решения суда об обращении взыскания на имущество (либо с нотариальным удостоверением соглашения), после наступления этих обстоятельств арендатор свои права утрачивает и, как следствие, лишается возможности предотвратить взыскание посредством уплаты долга кредитору. Свое право погасить долг он должен реализовать до указанного момента, чтобы предотвратить обращение взыскания.

Закон об ипотеке (п. 3 ст. 53) предусматривает, что лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Эта норма в определенной степени обеспечивает для пользователей вещи на основании договора возможность реализации права «выкупа долга».

Может ли быть заключен договор аренды в отношении предмета ипотеки, на который уже обращено взыскание, но его арест не произведен? Хотя арендодатель до момента отчуждения (продажи) этого имущества продолжает оставаться собственником, передача имущества в аренду по смыслу п. 1 ст. 53 Закона об ипотеке может быть произведена лишь с согласия залогодержателя. Такое согласие в рассмотренной ситуации вряд ли может быть получено. При отсутствии согласия договор аренды будет ничтожен.

Если же договор аренды имущества, заложенного по договору об ипотеке, был заключен с согласия залогодержателя, то оснований для его прекращения, исходя из положений п. 2 ст. 53 Закона об ипотеке, не имеется, поскольку эта норма говорит лишь о прекращении отношений, возникших без согласия залогодержателя. Права арендатора в данной ситуации сохраняются при обращении взыскания на переданное ему имущество и при его продаже другому лицу по общим правилам ввиду отсутствия указания закона об ином. Здесь способ продажи (реализации) не имеет значения, поскольку закон не связывает особых последствий с применением того или иного способа реализации имущества при обращении на него взыскания.

С момента ареста в рамках исполнительного производства предмета ипотеки, на который обращено взыскание, всякое распоряжение собственника этим имуществом следует признать незаконным, поскольку сама суть ареста состоит в отстранении собственника от распоряжения судьбой вещи.

В отношении договоров найма жилых домов и квартир первоначально Закон об ипотеке предусматривал, что лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры, а заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.

Действующая редакция приведена в соответствие с положениями п. 1 и 2 ст. 40 Закона об ипотеке и предусматривает также последствия заключения договора найма после передачи имущества в ипотеку. В силу п. 3 ст. 78 Закона договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.

Данное положение позволяет сделать вывод о том, что при передаче жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, в наем без согласия залогодержателя применяются правила, предусмотренные п. 1 и 2 ст. 40 Закона. При обращении взыскания на это помещение как на предмет залога такое право аренды (иные права пользования) прекращается.

Проанализированные положения ст. 40 Закона об ипотеке по существу представляют собой специальное правило, которое исключает действие норм ГК РФ, обеспечивающих права пользователей имущества по договору при смене собственника.

В отношении аренды (иных прав пользования, возникающих из договора) движимых вещей, являющихся предметом залога, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ устанавливает: если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашаясь на передачу предмета залога в аренду, залогодержатель соглашается и на то, что при продаже в случае обращения на него взыскания стоимость имущества будет зависеть от наличия такого обременения.

Специальных положений о судьбе права аренды (иных прав пользования) при обращении взыскания на арендованный предмет залога движимых вещей мы в Кодексе не находим, поэтому права арендатора сохраняются и при принудительной реализации имущества (независимо от способа реализации — на торгах или на комиссионных началах).

Если, как уже говорилось, согласие залогодержателя на передачу предмета залога в аренду не было получено, договор аренды недействителен (ст. 168 ГК РФ).

Если взыскание обращается на имущество, переданное другому лицу по договору аренды, по долгам арендодателя в общем порядке (не как на предмет залога), право арендатора по общему правилу сохраняется и после отчуждения имущества в ходе обращения на него взыскания. Основанием для такого вывода являются положения ГК РФ о сохранении прав арендатора при перемене собственника. В отличие от отношений, связанных с ипотекой, в данном случае отсутствует специальная норма, предусматривающая прекращение прав третьих лиц при обращении взыскания.

Сохранение права пользования и владения за арендатором объясняется необходимостью охраны его хозяйственного интереса. Особенно важно обеспечение прав арендатора недвижимости по долгосрочным договорам, где имущество используется в производственных целях. Арендатор вкладывает значительные средства в производство, и вряд ли есть основания для лишения его соответствующих прав, если имущество поменяет собственника даже при обращении на него взыскания.

Выделять следует тем не менее те ситуации, когда договор аренды заключается после наложения ареста на имущество. Как уже указывалось, отстраненный от распоряжения имуществом собственник не может обременять его дополнительными обязательствами, поскольку это затрагивает интересы взыскателей.

По моему мнению, момент возникновения ограничений в этой ситуации следует связывать именно с наложением ареста на имущество, а не с решением суда о взыскании, поскольку именно акт ареста в данном случае выделяет то имущество должника, которое должно служить обеспечением исполнения обязательства. Само решение суда о взыскании долга не запрещает должнику распоряжаться всем его имуществом. Такой запрет возникает вследствие наложения ареста. В соответствии с п. 2 ст. 51 Закона об исполнительном производстве арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости — ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение.

Договор аренды имущества, который заключен собственником с третьим лицом после наложения запрета на распоряжение имуществом, включенным в опись, является недействительным.

Интересы арендатора в данном случае законом не могут защищаться, поскольку речь идет о недвижимом имуществе, в отношении которого арендатор не может не знать о наложении ареста (арест как обременение недвижимости подлежит публичной регистрации[174]). В отношении движимого имущества лицо, желающее заключить договор аренды (арендатор), должно убедиться в наличии арендуемого имущества во владении арендодателя. Соответственно при надлежащем осуществлении ареста, когда движимые вещи изымаются и передаются на хранение третьему лицу либо на них налагаются знаки, свидетельствующие об аресте, фактическая возможность передачи вещи третьему лицу по договору аренды может быть устранена, что исключает проблему защиты его права пользования и владения при продаже имущества.

Нарушение собственником введенных уполномоченным государственным органом ограничений распоряжения имуществом при обращении на него взыскания современная правоприменительная практика рассматривает как основание для признания совершенных сделок ничтожными, в то время как, будучи совершенными, эти сделки могут не затрагивать ничьих интересов.

Например, при заключении договора аренды в отношении одного из арестованных объектов недвижимости требования взыскателя полностью удовлетворяются за счет другого арестованного объекта.

Дореволюционное право более взвешенно подходило к данной ситуации. Устав гражданского судопроизводства предоставлял право просить об уничтожении договоров по имению, заключенных должником после получения повестки об исполнении, лишь взы

скателю и покупщику имения с публичного торга, «если таковые договоры клонились ко вреду их»1.

Для исключения двусмысленной и опасной ситуации, возникающей при автоматической констатации ничтожности любого арендного договора, заключенного в отношении имущества, на которое обращено взыскание и наложен арест, представляется необходимым изменить существующий подход законодательства и исходить из того, что подобные сделки являются оспоримыми и могут быть оспорены либо покупателем, либо взыскателями, если данный договор порождает для них неблагоприятные последствия.

Обязанностью продавца, исходя из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, является передача покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, если покупатель знает или должен знать о наличии прав по договору аренды на купленную им вещь, он, таким образом, считается согласившимся с приобретением имущества, обремененного обязательствами арендатора. Очевидно, что предложенная за имущество цена в этом случае будет назначена с учетом существования обязательственных обременений. Если же покупатель не знал и не мог знать о наличии обременений, он вправе воспользоваться правами, предоставленными ему п. 1 ст. 460 ГК РФ. Эти права принадлежат любому покупателю, в том числе и приобретающему имущество, на которое обращено взыскание.

Процессуальные последствия предъявления покупателем, приобретшим имущество на публичных торгах либо при комиссионной продаже, требований об уменьшении покупной цены либо о расторжении договора в современном законодательстве об исполнительном производстве не определены.

Действие данной нормы для случаев принудительной продажи практически могло бы быть устранено при включении в закон правила, предусматривающего, что к покупателю переходят обязанности в отношении проданного имущества, если соответствующие обязательства (в том числе арендные) были указаны в описи этого имущества или иным образом могли быть ему известны.

Такое правило защищало бы прежде всего арендаторов недвижимости (учитывая необходимость регистрации их прав долгосрочной аренды), что соответствовало бы основной цели норм о защите прав арендаторов. В отношении движимых вещей на покупателя переходили бы лишь те обременения, о которых есть указания в описи. Арендатор в этом случае мог защищать свои права путем предъявления требования о включении записи об аренде в опись, а при упущении этой возможности — путем предъявления иска к должнику о возмещении убытков, возникших вследствие укрытия последним информации о существующем обременении.

Весьма интересен вопрос о наличии у покупателя обязанности предоставить имущество в распоряжение арендатора, если к моменту перехода права собственности такая передача еще не была произведена.

По мнению Правительствующего Сената (1877, № 83; 1879, № 129; 1881, № 98; 521 ст. Х т. 1 ч.), положение об обязательности договора имущественного найма для нового приобретателя имения не может быть применимо к тем случаям, когда договор, заключенный прежним собственником и не облеченный в такую форму, при которой существовало бы предположение, что договор известен приобретателю и принят им к исполнению (1703 ст. Х т. 1 ч.), остался неосуществленным, за ненаступлением назначенного в нем срока, до перехода имения к новому приобретателю: «Если наниматель имеет право требовать от лица, с которым он заключил договор, исполнения этого договора передачей в натуре отданного в наем имения, то отсюда еще не следует чтобы это право принадлежало нанимателю и против нового приобретателя, с которым он в договорных отношениях не состоит и который по закону обязан только не стеснять отдельного владения, уже начавшегося»1.

Разрешение данного вопроса по современному праву зависит от толкования приведенных ранее норм о сохранении договора аренды при изменении собственника. Во всяком случае, указанный подход дореволюционной практики представляется вполне логичным. Сохранение обременения при продаже обосновывается необходимостью защиты владения арендатора. Но если владение не началось, нет оснований считать нового собственника лицом, на которого обязанность передать владение перешла автоматически, просто в силу самого факта приобретения имущества.

Для ограничения скрытых соглашений и защиты прав покупщика Правительствующий Сенат (1875, № 467) пришел к выводу о том, что для приобретателя имения, отданного в аренду еще прежним собственником, могут быть обязательны только те действия наемщика, которые совершены им в пределах контракта. Поэтому добровольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о досрочной уплате наемных денег, распространяющееся за пределы того времени, когда имение еще не перешло к третьему лицу, не касается нового приобретателя, права которого ограничиваются только обязательными для него условиями не уничтоженного контракта1.

Следует признать, что и в настоящее время при досрочной уплате, производимой без внесения изменений в условия договора аренды, могут возникнуть серьезные проблемы. Для их устранения можно предложить следующие решения.

Покупателю может быть предоставлено право требовать от арендодателя возмещения сумм арендной платы, полученной им за период, когда права на имущество уже перешли к покупателю. Основанием для требования является то обстоятельство, что доходы от использования вещи принадлежат собственнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако такая возможность ставит в сложное положение покупателя, поскольку он может столкнуться с неплатежеспособностью арендодателя (предыдущего собственника). Вряд ли этот риск должен лежать на покупателе. Поэтому покупателю следует предоставить право на основании той же нормы требовать от арендатора уплаты денежных средств в свою

пользу. Арендатор в свою очередь может предъявить иск из неосновательного обогащения к первоначальному арендодателю. Возложение на него риска неплатежеспособности первоначального контрагента можно обосновать тем, что арендатор, уплатив вперед, не поставил вопрос о внесении изменений в договор и не обеспечил, таким образом, известность совершенного соглашения для третьих лиц.

Современное российское право не предусматривает в качестве общего правила возможности «очищения» имущества, на которое обращено взыскание, от обязательственных обременений, наложенных на основании договора с должником (прав аренды, найма, безвозмездного пользования). Приобретатель имущества, таким образом, несет риск приобретения обремененного имущества.

Указания закона о необходимости включения сведений о заключенных в отношении имущества договорах в опись отсутствуют, и, соответственно, не обеспечивается доступность этой информации для покупателя.

Существующие риски приобретателей имущества значительно влияют на успех реализации арестованного в ходе обращения взыскания имущества (привлечение к покупке потенциальных участников и готовность их предложить приемлемую цену) и снижают эффективность исполнительного производства. Решение этой проблемы лежит в области прежде всего законодательной.

<< | >>
Источник: Новоселова Л.А.. Публичные торги в рамках исполнительного производства. — М., 2006. — 253 с.. 2006

Еще по теме Судьба прав арендатора при обращении взыскания на переданное в пользование имущество:

  1. Переход права собственности при обращении взыскания на имущество
  2. Сохранение залоговых обременений имущества, продаваемого при обращении на него взыскания
  3. Особенности обращения взыскания на имущество должника-организации при его прекращении
  4. Статья 95. Меры по обеспечению исполнения исполнительного документа при обращении взыскания на имущество должника-организации
  5. Статья 95. Меры по обеспечению исполнения исполнительного документа при обращении взыскания на имущество должника-организации
  6. Особенности обращения взыскания НА ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИМУЩЕСТВА Глава 1 Общая характеристика имущества как объекта взыскания
  7. Исполнение исполнительного документа о взыскании денежных средств и (или) обращение взыскания на имущество
  8. Сущность и значение обращения взыскания на имущество должника как меры принудительного взыскания
  9. Обращение взыскания на имущество
  10. Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц