Способы внутреннего контроля:

1)

2) плановое и внеплановое (по жалобам и заявлениям, при аварийных ситуациях) проведение осмотра общего имущества многоквартирного дома;

3) актуализация технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом;

4) опрос мнения собственников и жильцов дома об удовлетворенности деятельностью управляющей организации, пожеланиях в улучшении условий проживания в доме;

5) внутренний мониторинг качества оказываемых услуг и выполняемых работ по договору управления.

Внешний контроль могут осуществлять как сами собственники помещений, так и их представители, в том числе привлеченные специалисты, эксперты (например, аудиторы). Привлекаемые специалисты и эксперты должны иметь соответствующее поручение от собственников в виде решения общего собрания.

Также внешний контроль могут и должны осуществлять органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля (ст. 20 ЖК РФ). При осуществлении лицензионного контроля должностные лица органа государственного жилищного надзора обязаны исполнять своевременно и в полной мере предоставленные полномочия по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений лицензионных требований.

Одним из новых способов обеспечения внешнего контроля за деятельностью в сфере управления многоквартирными домами является общественный жилищный контроль. Субъектами полномочными на проведение такого контроля могут выступать общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица (п. 8 ст. 20 ЖК РФ).

Способы внешнего контроля:

1) предоставление управляющей организацией отчета о деятельности согласно требованиям Стандарта раскрытия информации № 731;

Положение п. 11 ст. 162 ЖК РФ, обязывающее управляющую организацию ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять отчет, является диспозитивным. Отсюда у управляющей организации есть возможность предусмотреть в договоре управления иной срок, форму и порядок предоставления такого отчета. Например, указав на предоставление отчета в течение первого полугодия путем размещения на информационном стенде и/или сайте управляющей организации.

2) ответы на письменные и электронные запросы собственников помещений с указанием формы ответа (заказное письмо, передача лично собственнику и/или направление по электронной почте);

3) получение от управляющей организации или от ее представителя по расчетам (например, от расчетно-кассового центра) информации о правильности начисления платы за содержание, ремонт и ком-

мунальные услуги, в том числе путем выдачи выписки из лицевого счета собственника;

4) участие уполномоченного собственника, в том числе председателя совета МКД, в приемке оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту;

5) проведение совместных с уполномоченным собственником (собственниками) осмотров объектов многоквартирного дома в целях оценки их технического состояния;

6) ознакомление с содержанием технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом, проверка ее актуализации;

7) проверка наличия актов осмотра технического состояния многоквартирного дома.

По результатам внутреннего и внешнего контроля важно соблюсти процедуру фиксации таких результатов. Это позволит в дальнейшем избежать претензий по качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре управления не лишним будет прописать, что результаты внутреннего и внешнего контроля фиксируются путем составления акта или иного письменного документа, который со стороны собственников подписывается уполномоченным лицом (председателем совета МКД и/или членами совета МКД).

Пренебрежение к процедуре фиксации результатов внутреннего и внешнего контроля может повлечь дополнительные материальные риски. Так, управляющая организация, приняв выполненные подрядчиком работы по ремонту крыльца, навеса, ступеней и отмостки с недостатками, не исполнила надлежащим образом обязанность по контролю над выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества и, тем самым, оказала собственникам услугу ненадлежащего качества. Суд удовлетворил иск о возложении обязанности на управляющую организацию произвести ремонт и компенсировать моральный вред собственнику — заявителю^[11].

Вопросы для самоконтроля

1. Что включает в себя деятельность по управлению МКД?

2. Какие условия договора управления являются существенными, а какие обычными, примерными? Какие правовые последствия порождает отсутствие в договоре управления существенных условий?

3. Как выглядит структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

4. Допустимо ли одностороннее изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

5. Взнос на капитальный ремонт является правом или обязанностью собственника помещения? Может ли управляющая организация выступать владельцем специального счета для накопления взносов собственников помещений на капитальный ремонт?

6. Какие виды контроля за выполнением управляющей организацией своих договорных обязательств предусмотрены законом?

7. Что представляет собой общественный жилищный контроль?

Ситуационные задачи

На прием к юристу пришел собственник помещения в МКД, которому требуется консультация по следующим вопросам:

1. Земельный участок, на котором расположен МКД, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Правомочно ли управляющая организация взимает плату за уборку придомовой территории с собственников помещений? Можно ли возложить расходы за уборку придомовой территории на орган местного самоуправления?

2. Собственники одного из подъездов МКД хотят, чтобы управляющая организация установила пластиковые окна, собственники других подъездов отказываются. Возможна ли установка окон только в одном подъезде и за счет жильцов этого подъезда? Как правильно оформить отношения? Как будет начисляться плата за данный ремонт?

3