Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

3.

4. Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме относятся другие (нежилые) помещения, которые не являются частями квартир в данном доме и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.

ЖК РФ относит к таким помещениям следующие: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В случае разрушения, в том числе, случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома^[9].

Предоставленное ЖК РФ право долевой собственности значительно отличается от того содержания права собственности, которое дано в гражданском законодательстве. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются, но не могут свободно распоряжаться таким имуществом. Действительно, ни один собственник квартиры не может продать третьему лицу, например, лестничную площадку в доме или часть подвального помещения. Право на распоряжение означает возможность свободно определять судьбу такого имущества, и, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, имущество в многоквартирном доме можно уменьшить только путем его реконструкции.

По смыслу целевого назначения общее имущество в многоквартирном доме нельзя продавать, оно вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений. ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения будет равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Данное условие о переходе при продаже квартиры права собственности и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи такой квартиры. ЖК РФ в ст. 38 не требует обязательного включения такого условия в договор купли-продажи, но если этого не сделать, то возникнут проблемы с регистрацией данной сделки в регистрационной палате.

Целевое назначение общего имущества в многоквартирном доме несколько отличается от целевого назначения самих жилых помещений. Если целевое назначение жилых помещений - проживание граждан, обеспечение граждан жильем, то у вспомогательных помещений - обеспечение эксплуатации и нормального использования жилых помещений.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Заметим, что ЖК РФ говорит только о праве пользования, но не собственности. По решению общего собрания собственников такие помещения для передачи только права пользования могут быть сданы в аренду.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь помещения включает в себя как полезную (сами жилые комнаты), так и вспомогательную площадь (коридор, ванная комната).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. ЖК РФ установлено, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Фактически жильцы дома (собственники квартир) разрешают такие вопросы, как порядок (очередность) уборки лестничных площадок, либо собирают денежные средства на уборщицу, устанавливают домофоны и т.д. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника^[10].

ЖК РФ позволяет собственнику двух и более смежных помещений в жилом доме проводить работы по их переустройству (перепланировке) в целях объединения данных квартир в одну или, например, сделать на месте двух квартир три. При этом не требуется согласия других собственников квартир в данном доме. Согласие других собственников потребуется в случае:

1) если работы влекут за собой изменение границ других помещений;

2) изменятся размер и границы общего имущества в многоквартирном доме;

3) произойдет изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Если реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и/или регулярно устанавливаются Правительством РФ.

5.