<<
>>

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений путем принятия коллегиальных (совместных) решений.

Принятие коллегиальных решений осуществляется через процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Статья 44 ЖК РФ устанавливает расширительный перечень вопросов, по которым собственники помещений обязаны принимать совместные решения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, приведенный перечень не является исчерпывающим, поскольку собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях ЖК РФ. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные ЖК РФ к его компетенции[86].

Очень важным является вопрос о проведении текущего и капитального ремонта. Решение о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников, на котором определяются и виды ремонта. В соответствии со ст.44 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт многоквартирного дома производится по решению общего собрания собственников помещений. Решение правомочно, если за него проголосовало более 2/3 собственников помещений многоквартирного дома.

Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в виде и характере выполняемых работ.

Капитальный ремонт - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций, инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, функционального износа и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации дома.

Текущий ремонт — это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности строительных конструкций, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. (Например, частичный ремонт штукатурки в подъезде). Текущий, или его еще называют предупредительный ремонт, заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного

оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Капитальный ремонт проводится при 45-50 % износе конструкций и элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением соответствующих актов о состоянии

инженерного оборудования (лифт, электроснабжение) специализированных организаций[87].

В жилищном кодексе РФ проблемам проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов посвящен раздел 9 Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В 2012 году внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми собственники помещений в многоквартирных жилых домах будут уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества дома.

Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" установлено, что взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитной организации. Находящиеся на этом счете денежные средства, сформированные за счет взносов, процентов за просрочку их уплаты и процентов, начисленных кредитной организацией за пользование этими средствами, будут находиться в долевой собственности собственников жилых помещений; в случае смены собственника жилого помещения доля в денежных средствах на капитальный ремонт будет переходить к новому собственнику. Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденными на федеральном уровне методическими рекомендациями, возложено на органы власти субъектов РФ.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах имеют возможность аккумулировать средства на капитальный ремонт и иным образом - перечисляя взносы на счет "регионального оператора" в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении упомянутого регионального оператора (создаваемого субъектом РФ юридического лица в организационно-правовой форме фонда). Региональные операторы будут осуществлять и функции технического заказчика капитального ремонта. Субъекты РФ имеют право создавать несколько региональных операторов для различных частей территории субъекта РФ.

Федеральным законом установлено, что капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов должен осуществляться в соответствии с региональными программами. Определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возложено на органы государственной власти Российской Федерации.

В соответствии с новой редакцией части 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Статьей 166 Жилищного кодекса РФ (в новой редакции) установлен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта.

Этот перечень включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном

доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Так, к другим вопросам, входящим в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится:

- определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

- определение размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ);

- принятие Устава товарищества собственников жилья (ч.2 ст. 135 ЖК РФ);

- принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание, что с момента введения в действие ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений не может быть реализовано без согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Так, реконструкция зданий путем надстройки мансардного этажа позволяет получить дополнительные площади без больших материальных и финансовых затрат. При проведении инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции мансард часть средств инвесторов направляется на проведение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта здания, на котором осуществляется строительство. Это позволяет:

- восстановить жилищный фонд;

- получить дополнительные площади;

- удешевить, стоимость возводимых площадей;

- повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;

- улучшить технические характеристики и архитектурный облик зданий;

- уменьшить расходы граждан по текущему содержанию общего имущества;

- повысить оценочную стоимость жилья; - уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества; - уменьшить бюджетные дотационные расходы на содержание жилищного фонда.

Однако мансардное строительство не получило широкого распространения в связи с тем, что для принятия решения о строительстве необходимо получить 100 % согласие всех собственников, проживающих в доме, подлежащем реконструкции. А там, где началось строительство, собственники оспаривали его в судебном порядке. При отправлении правосудия суды применяли общие нормы гражданского законодательства (ст. 246-247, 289-290 ГК РФ) и удовлетворяли заявленные требования граждан.

В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в

многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закрепляется статьей 45 ЖК РФ.

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и внеочередными. Очередными являются обязательные годовые собрания, которые проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В статье 45 ЖК РФ не определяется, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по совокупности норм ЖК РФ можно предположить, что им может быть любой собственник помещения.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Процедура созыва общего собрания собственников помещений усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания не может иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания, адреса фактического проживания собственников помещений. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещений, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений о проведении собрания. Поэтому целесообразно извещать собственников помещений путем вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая площадка и др.). Данный порядок информирования в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ должен быть утвержден решением общего собрания, собственников помещений. Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Датой извещения о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Часть 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает правомочность общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако собрать кворумное собрание в многоквартирных домах, в которых количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно. В пользу заявителей удовлетворяется 99 % судебных решений при оспаривании решений общих собраний только по основаниям отсутствия кворума.

К тому же, данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, т. к. не может быть принято решение по п.п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме при наличии собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования — передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской Федерации требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Так, 16 декабря 2010 года в Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области было подано исковое заявление Ковля Н.М. к Балановой Е.А. о признании недействительными протокола и приложения, принятые к нему на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а также признать общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме несостоявшимся. Инициатором собрания была Баланова Е.А. Собранием утвержден Протокол общего собрания собственников помещений в доме и Приложение - лист голосования собственников помещений по вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ковль Е.М. считает Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и Приложение к нему недействительными и составленными с существенными нарушениями законодательства. Так, неверно были указаны количество голосов и их соответствие с количеством собственников. Нарушены сроки уведомления собственников о проведении общего собрания, что противоречит положениям п. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме не уведомлены о результатах проведения собрания.

Согласно ч.3 статьи 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В ходе судебного разбирательства было установлено, что кворум на проводимом собрании отсутствовал, так как в собрании приняло участие менее 50 % голосов от общего числа голосов. То есть, собрание собственников помещений было неправомочно принимать решения.

Так же, в силу ч.3 статьи 46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме ... не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений». Суду были представлены уведомления о решениях, принятых на собрании, направленные в администрацию МО. Однако доказательств того, что принятые решения были доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме, не представлены. Таким образом, нарушен порядок принятия решений общим собранием собственников жилых помещений, нарушены их права на участие и проведение этого собрания, допущены нарушения при подсчете голосов собственников, принявших участие в голосовании, собрание было проведено в отсутствие кворума, в связи с чем, решения, принятые на данном собрании являются недействительными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ:

Признать протокол №. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и приложение к нему, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме недействительными.

Признать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме несостоявшимся из-за отсутствия кворума [88].

ЖК РФ ввел новый вид управления многоквартирным домом — Совет дома. В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, УК обязаны избрать совет дома.

Совет дома избирается на общем собрании собственников простым большинством голосов.

Функции и полномочия совета:

- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;

- выносит на обсуждение общего собрания:

1) предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;

2) предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;

3) проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;

- осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;

- принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);

- представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий, и др.

- Председатель совета избирается из числа членов совета многоквартирного дома, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома.

Функции и полномочия председателя совета:

- вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении - об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;

- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;

- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;

- направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;

- выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).

Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно.

6.6

<< | >>
Источник: Ольга Александровна Ковалева. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО. Учебник. Оренбург 2013. 2013

Еще по теме Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

  1. Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  2. Раздел Ill Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
  3. По каким правилам проводятся собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
  4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
  5. Как часто можно проводить общее собрание собственников в многоквартирном доме?
  6. Какие есть особенности проведения общего собрания в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику?
  7. B каких случаях орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
  8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
  9. 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
  10. Реестр собственников жилых помещений в многоквартирном доме