Понятие и признаки жилого помещения.

2.

3. Объектом жилищного правоотношения является жилое помещение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различных смыслах:

1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (673 ГК РФ);

2) для обозначения части жилого дома (квартира в многоквартирном доме, комната в коммунальной квартире);

3) в качестве учетной категории.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Определение понятия «жилое помещение» имеет значение для решения вопроса о предмете договора найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ и ст. 62 ЖК РФ таким предметом может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Исходя из нормы ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но и все пригодные для проживания помещения, находящиеся на территории Российской Федерации.

Соответственно этому, жилые помещения могут быть подразделены на два вида:

1) предназначенные для постоянного проживания, то есть рассчитанные на длительный период их использования;

2) временного характера, которые должны использоваться проживающими в них лицами в течение ограниченного периода времени.

Основным объектом жилищных отношений являются жилые помещения постоянного пользования. Данный вид составляет большинство помещений, входящих в жилищный фонд.

На практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения (строения), как сборноразборные домики, бытовки, вагоны и т.п. В настоящее время подобные сооружения и постройки не включаются в состав жилищного фонда.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей¹.

Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей (полезной) и жилой площади.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК).

Жилая площадь включает только площадь всех жилых комнат, в том числе, площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

При решении вопроса об отнесении жилых помещений к числу пригодных для проживания принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), сохранности его конструкций, место расположения строения, уровень благоуст-

1

См.: Толстой Ю. К. Жилищное право: учебник / Ю. К. Толстой.

М.: Проспект, 2015. - 176 с.

ройства и др. Непригодными для постоянного проживания признаются, в частности, бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные и деревянные дома с физическим износом соответственно свыше 70 и 65%. К числу непригодных относятся также жилые дома, расположенные в пределах санитарно - защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.

Принятие решения о признании жилого строения или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении такого решения принимаются во внимание заключения строительных, санитарно-эпидемиологических, и иных организаций, органов пожарной безопасности и другие материалы.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1) представлять собой изолированное помещение;

2) быть недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, то есть соответствовать санитарным и техническим нормам.