Обязанности собственников и иных пользователей помещений:

1.

2. Нести бремя содержания общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (ст. 39 ЖК РФ, п. 28 Правил содержания общего имущества № 491). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В данном случае речь идет об обязанности нести бремя содержания общего имущества не только в отношении собственников жилых помещений, но и нежилых помещений. ЖК РФ не проводит разграничений по статусу жилого и нежилого помещений. Отсюда неважно, является ли нежилое помещение встроенным или пристроенным, кафе это, магазин или офис, главное — оно признается составной частью жилого здания. А значит, собственник нежилого помещения в МКД обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, № 491).

Собственники нежилых помещений (индивидуальные предприниматели, коммерческие организации) зачастую отказываются вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Ведь они не ощущают реальной пользы от деятельности такой организации. В обоснование своей позиции собственники приводят весомые аргументы: наличие самостоятельного договора на вывоз мусора, уборка прилегающей к отдельному входу территории собственными силами, самостоятельно проведение ремонтов общих коммуникаций в занимаемых ими помещениях, неиспользование помещений общего пользования (подъезд, лифт, лестничные пролеты, мусоропровод, общедомовые инженерные системы и т.д.). Конечно, справедливым представляется платить лишь за те услуги и работы, которые фактически оказаны или выполнены. Тем не менее, в судебной практике такой подход не нашел поддержки. Учитывая, что МКД является единым комплексом с общими инженерными сетями, коммуникациями и техническое обслуживание находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от обслуживания дома в целом, собственники нежилых помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества. Таким образом, собственникам нежилых помещений иногда приходится платить дважды за одну и туже услугу. Например, специализированной мусороуборочной компании за сбор и вывоз мусора из собственного контейнера и одновременно управляющей организации. Данное законодательное положение, по нашему мнению, нуждается в корректировке.

3. Своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на помещение (подп. 5 п. 2 ст.153 ЖК РФ); у лица, принявшего от застройщика помещения в МКД по акту приема-передачи — с момента такой передачи (подп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ); у застройщика в отношении помещений, не переданных иным лицам по акту приема-передачи или иному документу о передаче — с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (подп. 7 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение вносится:

— ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления;

— на основании платежных документов, предоставляемых не позднее 1 числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления.

Из п. 2 ст. 155 ЖК РФ не следует, что обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение ставится в зависимость от получения собственником платежных документов. Основанием возникновения обязанности по оплате в силу норм ЖК РФ является факт владения помещением в МКД.

Плату за жилое помещение собственники помещений могут вносить любым предусмотренным законом способом: через кредитную организацию (банк), непосредственно через кассу или платежный терминал управляющей и/или ресурсоснабжающей организаций, через расчетно-кассовый центр, через платежные терминалы, через интернет (на сайте государственных и муниципальных услуг, посредством системы Яндекс-деньги, Вебмани и т.д.). Любой из этих способов оплаты предполагает взимание с потребителя процента за оказание услуги по приему платежа. Для некоторых организаций это прямо предусмотрено законом (например, для расчетно-кассовых центров в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.06.2009 № 103 - ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»).

4. Обеспечивать доступ представителей управляющей организации в принадлежащие им (используемые ими) помещения в случаях и в порядке, предусмотренных договором и законом:

— для проверки состояния индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета коммунальных ресурсов и распределителей, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных собственниками помещений управляющей организации сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца;

— для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем управляющей организации сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев;

— для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время;

— в иных случаях.

5. Информационная обязанность:

— собственники помещений обязаны информировать об изменении (увеличении или уменьшении) числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом ими жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета;

— собственники помещений обязаны предоставлять управляющей организации информацию о прекращении права собственности на одно или несколько помещений, изменении доли в общем имуществе собственников помещений;

— собственники помещений обязаны сообщать об авариях и других неисправностях внутриквартирного оборудования коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета, а также принимать необходимые меры по их устранению.

6. Обеспечить установку приборов учета коммунальных ресурсов. До 01.07.2012 г. собственники помещений обязаны были обеспечить установку в МКД коллективных (общедомовых) приборов учета используемых коммунальных ресурсов (воды, тепловой энергии, электрической энергии), а также установку в жилых/нежилых помещениях индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов (п. 6 ст. 13 Закона об энергосбережении 261-ФЗ). Приборы учета по газу должны быть установлены до 01.01.2015 г. Для собственников, не исполнивших обязанность по оснащению своих помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии, при расчете платы за коммунальные услуги применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги.

Величина повышающего коэффициента устанавливается для каждого вида коммунальных услуг отдельно. Однако в настоящее время такая величина не отличается в зависимости от вида коммунальной услуги и составляет:

- с 1 января 2016 г. по 30 июня 2016 г. - 1,4;

- с 1 июля 2016 г. по 31 декабря 2016 г. - 1,5;

- с 1 января 2017 г. - 1,6.

Права собственников помещений:

1. Требовать от управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо ненадлежащего выполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору.

2. Требовать от управляющей организации проведения проверок качества оказываемых услуг и выполненных работ, оформления и предоставления соответствующего акта.

3. По всем спорным вопросам, возникающим у собственников и потребителей в отношениях с представителями управляющей организации, обращаться в управляющую организацию.

4. Осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору через уполномоченных представителей.

Вопросы для самоконтроля

1. К какому виду договора следует отнести договор управления много

квартирным домом (поименованный, смешанный, комплексный, непоименованный)?

2. Должна ли управляющая организация заключить с каждым собственником помещения индивидуальный договор?

3. Каковы правовые последствия заключения договора с множественностью лиц на стороне собственников?

4. В каких случаях собственники обязаны осуществлять допуск предста

вителей управляющей организации в жилые/нежилые помещения?

5. Вправе ли управляющая организация приостановить подачу электроэнергии собственнику помещения в связи с наличием у него задолженности за содержание?

6. Вправе ли управляющая организация ограничить предоставление коммунальной услуги по водоотведению должнику? Не нарушает ли это требования к пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем иные законодательные требования?

7. Составьте алгоритм действий (пошаговую инструкцию) для управляющей организации по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг.

Ситуационные задачи

1. В жилом помещении есть индивидуальные приборы учета холодной

и горячей воды, но показания приборов учета не сдаются уже 2 месяц. Как в таком случае рассчитывается плата за холодную и горячую воду? В управляющей организации считают нормативу потребления. Правомерно ли это?

2. Вы собственник помещения и вам ограничили подачу электроэнер

гии в связи с наличием задолженности за содержание общего имущества, уведомив вас при этом заказным письмом за 30 дней. Определите модель поведения по защите своих интересов.

3. Вы юрист управляющей организации и к вам пришел письменный запрос от собственников помещений МКД. Собственники, руководствуясь Стандартом раскрытия информации № 731, требуют предоставить им список собственников помещений в МКД с персональными данными, отчет о зарплате сотрудников управляющей организации, затраты на аренду офиса, акты оказанных услуг и выполненных работ за предыдущий год обслуживания МКД. Законны ли данные требования? Какой ответ вы дадите собственникам помещений? В какие сроки должен быть направлен ответ?

4