Договор найма специализированного жилого помещения: стороны и содержание.

6.

7. Договор найма специализированного жилого помещения - это договор, по которому одна сторона (наймодатель - публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания (п.

Члены семьи нанимателя, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, имеют аналогичный правовой статус сонанимателей и должны быть указаны в договоре найма.

Отличием от договора социального найма является то, что члены семьи нанимателя приобретают равное с ним право пользования предоставленным помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, но теряют это свое право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (ч. 4 ст. 31, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ). Отсюда следует, что их правовой статус приравнен к правовому статусу члена семьи собственника жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на определенный срок, которым является период нахождения в трудовых отношениях, прохождение службы либо нахождения на государственной или выборной должности при предоставлении служебного жилого помещения; период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы или обучения в случае предоставлении жилого помещения в общежитии; завершение капитального ремонта или реконструкции дома либо завершение расчетов с гражданами, утратившими единственное

жилое помещение в результате обращения на него взыскания как на предмет залога по кредитным и заемным сделкам, или завершение расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств и т.д. Истечение указанных сроков является важнейшим основанием для прекращения действия договора найма специализированного жилого помещения и вытекающих из него обязательств.

По своей юридической природе договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утвержденным Правительством РФ Типовым договором найма специализированных жилых помещений.

Договор найма специализированного жилого помещения во многом схож с договором социального найма, но не является его разновидностью, так как он отличается срочным характером, возмездностью и отсутствием у нанимателя возможностей по распоряжению жилым помещений. При этом существенно различается содержание административно-правовых предпосылок заключения этих договоров, так как для договора найма специализированного жилого помещения не требуется постановка на учет в качестве нуждающегося, не применяются нормы и правила предоставления по договору социального найма определенным категориям граждан.

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам найма являются административноправовые решения собственников этих помещений либо уполномоченных ими органов публичной власти, на их основании может быть заключен договор найма с гражданами, не обеспеченными жильем в соответствующем населенном пункте (ч. 2 ст. 99, ч. 2 ст. 100 ЖК РФ). При этом действительно не требуется, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, так как для постоянного проживания они должны обеспечиваются жильем по месту своего жительства, а не временного пребывания.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условии будущего договора, прежде всего, касающихся его предмета.

В соответствии со ст. 92 и 100 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42 утверждены Типовые договоры найма отдельных видов специализированных жилых помещений, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилого помещения маневренного фонда; служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии.

Эти формы не применяются для специализированных жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, жилых помещений предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, так как речь идет о специальных домах-интернатах для инвалидов и ветеранов, в том числе, домах-интернатах, в которые помещаются нуждающиеся в постоянном уходе лица, освобожденные из мест лишения свободы, за которыми установлен административный надзор. Во втором случае - это могут быть лица без определенного места жительства и занятий, дети-сироты, безнадзорные несовершеннолетние и другие лица, нуждающиеся в особой социальной защите. С указанными лицами договор найма специализированного жилого помещения может вообще не заключаться из-за краткосрочности правоотношения.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья имеет те же права и обязанности, что и наймодатель по договору социального найма, в частности, он вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но при этом обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое помещение, осуществлять его капитальный ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 5 ст. 100, ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (ч. 3 - 4 ст. 67 ЖК РФ).

3.