Соблюдение установленной законом формы сделки

1.6.

1.7. - одно из условий ее действительности. Форма сделок бывает устной и письменной. Устно могут заключаться любые сделки, если:

- письменная форма для них не установлена:

- устная форма для них установлена соглашением сторон во исполнение письменного договора;

- они исполняются в момент их заключения (за исключением сделок, требующих нотариальной формы, и сделок, несоблюдение письменной формы которых влечет их недействительность).

Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме. Простая письменная форма - выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку.

Способами совершения сделки в простой письменной форме:

1) Составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицами (лицом), совершающим сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами:

- использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон;

- если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин, подпись которого должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

2) Обмен документами посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

3) Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по ее акцепта. Действий по выполнению указанных в ней условий договора.

4) Законом или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (бланки, скрепление печатью, тип бумаги, степени защиты от подделок и т.д.).

В простой письменной форме должны совершаться сделки, не требующие нотариального удостоверения:

1) юридических лиц между собой и с гражданами;

2) граждан между собой на сумму более 10 000 рублей (в предусмотренных законом случаях - независимо от суммы сделки: соглашения об обеспечении исполнения обязательств, предварительный договор и т. п.).

Соблюдение письменной формы необязательно для сделок, которые могут быть совершены устно.

Последствия несоблюдения сторонами простой письменной формы сделки:

1) стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и иные доказательства;

2) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка является недействительной;

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом (составление завещания, договор ренты, ипотеки и т. д.), а также соглашением сторон. Соблюдение нотариальной формы сделки совершается путем нанесения на простой письменной форме удостоверительной надписи нотариуса или должностного лица, имеющего право совершать такие нотариальные действия. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Последствия несоблюдения требований об обязательной нотариальной форме сделки:

1) сделка считается ничтожной;

2) если одна из сторон полностью или частично исполнило сделку, а другая сторона уклоняется от ее удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. Срок исковой давности 1 год.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и специальными нормативными актами[21]. Такими сделками, например, являются:

- договор аренды недвижимости;

- договор аренды зданий или сооружений на срок более года;

- договор ренты.

Если в законе нет указания на обязательную государственную регистрацию сделки, регистрируется только переход права по ней (договор купли-продажи недвижимости).

Последствия несоблюдения сделки, требующей государственной регистрации:

1) влечет ничтожность сделки;

2) влечет незаключенность сделки, если в законе не указано, что неосуществление государственной регистрации влечет недействительность сделки;

3) если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Суд вправе по требованию стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. Срок исковой давности - 1 год.

Регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр прав, позволяющий иметь полную и достоверную информацию о собственнике имущества, лежащих на нем обременениях и т. д. Такая информация по закону, является общедоступной и предоставляется любому лицу на возмездной основе. Сделка с таким имуществом считается совершенной с момента ее государственной регистрации.