Договор участия в долевом строительстве

5.5.1. Юридическая природа договора участия в долевом стро­ительстве

Для понимания и определения однозначной правовой природы рассматриваемого договора необходимо провести сравнительный анализ договора с другими видами гражданско-правовых сделок.

В теории проводились сравнения с такими видами договоров, как договор купли-продажи (К.И. Скловский^[150]), договор возмездного оказания услуг (Ю.В. Свирин^[151]), инвестиционный договор (Л.Н. Мош- кина^[152], Д.Е. Потяркин^[153]), договор подряда (М. Александрова^[154]) и др.

При этом необходимо отметить, что до принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в до­левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) договор уча­стия в долевом строительстве не имел однозначного названия ввиду невозможности его надлежащей правовой квалификации. Вслед­ствие этого и судебная практика складывалась противоречиво.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной прак­тики пришел к выводам о том, что «с целью приобретения жилых по­мещений граждане заключают с организациями договоры как пред­усмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовы­ми актами»^[155]. Суд обращает внимание на то, что договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение ко­торых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве^[156], совместной деятельности^[157], приобретения квартиры по возмездно­му договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщи­ка, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие (в том числе договор простого товарищества^[158], договор об инвестировании жилья^[159]).

Однако и на настоящий момент возникают разночтения среди правоведов при правовой квалификации договоров участия в доле­вом строительстве.

Во-первых, при анализе договора участия в долевом строитель­стве учеными отмечено наличие в нем черт, схожих с договором купли-продажи: одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Если речь идет о жилых помещениях, то оба догово­ра подлежат государственной регистрации. К.И. Скловский поясняет, что договоры участия в долевом строительстве, «прямо направлен­ные на приобретение конкретного жилого помещения, едва ли мож­но вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК РФ только потому, что они не имеют наименования договора купли-продажи»^[160].

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. высказана позиция, согласно которой, «если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строи­тельства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необхо­димо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.

Во-вторых, при сравнении договора участия в долевом строи­тельстве с договором возмездного оказания услуг необходимо отме­тить, что предметом последнего являются нематериальные услуги. В литературе указывается на то, что «следует отграничивать от обяза­тельства по оказанию услуг такие отношения, в которых деятельность услугодателя получает какое-либо овеществленное выражение, су­ществующее отдельно от деятельности исполнителя»^[162]. В договоре участия в долевом строительстве предметом является овеществлен­ная деятельность застройщика. Как следствие, созданный объект недвижимости (результат овеществленной деятельности) участник долевого строительства приобретает в собственность. Таким обра­зом, основное отличие двух рассматриваемых видов договоров со­стоит в различной экономической форме результата оказываемых услуг.

В-третьих, по мнению большинства авторов, договор участия в долевом строительстве имеет много общих черт с договором стро­ительного подряда.

Так, например, Ю.В. Романец считает, что поскольку интересы сторон в правоотношении долевого участия охватывают не только передачу помещений в собственность, но и процесс строительства, то договор долевого участия необходимо квалифицировать как обя­зательство подрядного типа^[163].

А.Г. Щербинин предлагает «отнести долевое участие в строитель­стве к подрядным отношениям и внести дополнение в гл. 37 ГК РФ, соз­дав дополнительный параграф «Долевое участие в строительстве»^[164].

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потреби­телей и благополучия человека в Письме от 1 августа 2005 г. также отмечает, что «договоры, заключаемые между гражданами, с од­ной стороны, и строительными организациями-застройщиками — с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений — квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в пода­вляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязу­ется в установленный договором срок построить по заданию заказ­чика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а за­казчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договоромцену»^[165].

Исходя из приведенных определений можно сделать вывод о том, что предмет договора строительного подряда несколько шире, так как включает в себя «выполнение иных строительных работ». Кроме того, по договору участия в долевом строительстве предметом конкретного договора является не объект недвижимости в целом, а лишь его часть (объект долевого строительства). Участник долевого строительства, в отличие от заказчика, не обязан создавать условия для строительства объекта, т.е. у него отсутствует интерес относительно процесса строительства.

Таким образом, как справедливо отмечает Е.А. Грызыхина, несо­впадение условий и порядка заключения договоров подряда с фак­тически складывающимися отношениями по долевому участию оче- видно^[166].

Подобной точки зрения придерживается и О.Г. Ершов, который отмечает, что отождествлять эти два договора не нужно, однако до­говор участия в долевом строительстве следует отнести к договорам о выполнении работ или к договорам подрядной группы^[167].

Обращаясь к классификации гражданско-правовых договоров и рассматривая договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, необходимо от­метить следующее.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуаль­ным (так как считается заключенным с момента достижения сторона­ми соглашения по всем существенным условиям договора, соответ­ственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга его надлежащего исполнения); двухсторонним (взаимным), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязан­ности (участник долевого строительства обязан осуществить финан­сирование строительства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения его на ввод в эксплуатацию, а застройщик обязан организовать строительство объекта и передать дольщику его долю после получения упомянутого разрешения); возмездным (т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ) (участник долевого строительства обязан осуще­ствить финансирование строительства, и именно на этом основании застройщик передает ему его долю).

5.5.2. Понятие и признаки договора участия в долевом строи­тельстве

Согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обя­зуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разреше­ния на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствую­щий объект долевого строительства участнику долевого строитель­ства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долево­го строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенными условиями договора являются:

• подлежащий передаче застройщиком конкретный объект до­левого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквар­тирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства;

• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данные условия перечислены в п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, и со­гласно п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре указан­ных условий такой договор считается незаключенным.

В практике судов распространены случаи, когда при отсутствии в договоре одного из существенных условий такой договор призна­ется незаключенным. И наоборот, при надлежащем определении всех необходимых условий (в том числе предмета) договор (в том числе предварительный договор участия в долевом строительстве) признается заключенным.

Признаки договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия — это самостоятельный договор, об­ладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых можно выделить наличие особых участников (застройщика и участ­ника долевого строительства), привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринима­тельские риски, необходимость государственной регистрации и др. Рассмотрим более подробно некоторые признаки договора долево­го участия.

Предмет договора, или объект долевого строительства. Со­гласно Закону № 214-ФЗ предметом являются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуата­цию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) ино­го объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с при­влечением денежных средств участника долевого строительства. У граждан возникает также право собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта.

Кроме того, объект долевого строительства входит в состав мно­гоквартирного дома, т.е. в совокупность разных помещений, принадле­жащих разным собственникам и объединенных лишь пространствен­но, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собствен­никам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны. Таким образом, можно констатировать, что многоквартир­ный дом в целом единым объектом гражданских прав не является^[168].

Т.Ю. Майборода справедливо подчеркнула, что объект недви­жимости, создаваемый для участника долевого строительства, «...

входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части наряду с частями-объектами, предназначенными для других участ­ников долевого строительства. Отличительной особенностью дан­ного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект стро­ительства в целом не совпадают. Возведение объекта, предназначен­ного любому из участников долевого строительства, не исчерпыва­ет обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства. Возводимый объект должен быть “сложным”, т.е. состоять из несколь­ких самостоятельных с точки зрения объектов, предназначенных разным лицам»^[169].

Стороны договора. Закон № 214-ФЗ выделяет две стороны: за­стройщик и участник долевого строительства (дольщик). В отно­шении застройщика законодательство в качестве обязательных признаков предъявляет наличие статуса юридического лица вне за­висимости от организационно-правовой формы, наличие в собствен­ности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, способность привлечь денежные средства участников долевого строительства, наличие разрешения на строительство, ограничивая тем самым возможность участия в договоре в качестве застройщика индивидуальных предпринима­телей, физических лиц^[170]. Понятие «участник долевого строитель­ства» Закон № 214-ФЗ на сегодня не содержит.

Цель договора. Для застройщика и участника долевого строи­тельства цели разные. Цель застройщика — извлечение прибыли за счет разницы между полученными денежными средствами и расхо­дами, связанными со строительством. Цель граждан (дольщиков) — приобретение в собственность объекта долевого строительства.

Содержание договора, т.е. совокупность прав и обязанностей сторон.

Форма договора. Договор долевого участия в строительстве за­ключается в письменной форме и подлежит государственной реги­страции. Регистрация договоров долевого участия осуществляется по заявлению сторон договора с представлением необходимой до­кументации (договора, проектной декларации, плана многоквар­тирного дома и внутренних помещений). Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением за­ключенного договора долевого участия в строительстве. Сам текст договора должен содержать в себе следующие обязательные усло­вия: определение подлежащего передаче конкретного объекта до­левого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гаран­тийный срок на объект долевого строительства; наличие и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве дополнительных признаков можно выделить применение к отношениям сторон договора долевого участия в строительстве за­конодательства о защите прав потребителей.

5.5.3. Стороны договора участия в долевом строительстве

Законом № 214-ФЗ в качестве сторон договора названы участник долевого строительства и застройщик; определены их права, обя­занности и ответственность.

Согласно ст. 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве суб­аренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земель­ного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмезд­ного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с За­коном № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижи­мости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, физические лица и индивидуальные предприни­матели не могут являться застройщиками по договору участия в до­левом строительстве.

Судебная практика подтверждает тот факт, что застройщиками чаще всего являются акционерные общества (преимущественно за­крытые акционерные общества) или общества с ограниченной от- ветственностью^[171]. Однако в Законе № 214-ФЗ нет ограничений при­менительно к некоммерческим юридическим лицам, следовательно, они также могут являться застройщиками. Их отличие от коммер­ческих организаций состоит главным образом в том, что в качестве основной цели своей деятельности некоммерческие организации не могут иметь извлечение прибыли. Однако осуществлять предприни­мательскую деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они были созданы, и соот­ветствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Сегодня Закон № 214-ФЗ не содержит определения понятия «участник долевого строительства». Однако на основе положений Закона можно заключить, что участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, вложившее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости на основании зарегистрированного в установленном Законом порядке договора участия в долевом строительстве.

Являясь менее защищенной стороной по договору участия в до­левом строительстве, дольщик при вступлении в отношения доле­вого строительства должен быть уверен в гарантии исполнения за­стройщиком своих обязательств.

В настоящее время Правительством РФ принято Постановление от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан — участников доле­вого строительства» (вместе с «Правилами размещения и инвести­рования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строитель­ства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов не­движимости денежные средства участников долевого строитель­ства», «Правилами осуществления обязательных отчислений (взно­сов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда»).

5.5.4. Заключение договора участия в долевом строительстве, его содержание и исполнение

Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной ре­гистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ. При этом поло­жения ч. 3 ст. 4 и ч. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Кроме того, действие положений ст. 4 (в ред. Федерального зако­на от 30.12.2012 № 294-ФЗ) распространяется на отношения, связан­ные с привлечением денежных средств участников долевого стро­ительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная реги­страция первого договора участия в долевом строительстве осу­

ществляется после дня вступления в силу ст.ст. 1, 3-5 Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долево­го строительства прав требований по договору допускается с момен­та государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объ­екта долевого строительства.

В соответствии со ст. 17 Закона № 214-ФЗ договор долевого уча­стия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государ­ственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на тер­ритории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недви­жимости, для строительства которых привлекаются денежные сред­ства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотрен­ном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Применительно к регистрации права собственности на объект долевого строительства необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ и п.п. 11, 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. права на имуще­ство, подлежащие государственной регистрации, возникают с мо­мента регистрации соответствующих прав на него, если иное не уста­новлено законом. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрирован­ного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке^[172].

Содержание договора. Права и обязанности застройщика, пе­речисленные в Законе № 214-ФЗ, можно свести к следующему: по­строить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недви­жимости и передать надлежащего качества объект долевого строи­тельства участнику долевого строительства в срок, установленный договором. Все обязанности застройщика можно разделить на че­тыре группы: предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств (наличие вещных прав на земельный участок, го­сударственная регистрация, наличие разрешения на строительство), обязанности по информированию участников долевого строитель­ства (в том числе через СМИ, рекламу, интернет-ресурсы); обязанно­сти по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче; обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обя- зательств^[173].

В свою очередь участник долевого строительства обязан полно­стью и своевременно осуществлять все платежи в объеме и в сроки, установленные договором, принять объект в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика, а также имеет право на оз­накомление с информацией о застройщике и проекте строительства, на уступку права требования. Дольщик может предъявить застрой­щику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта доле­вого строительства в течение гарантийного срока; до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта строительства требо­ваниям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта.

В качестве дополнительных прав дольщика можно выделить пра­во на безвозмездное устранение недостатков застройщиком в раз­умный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков. Дольщик может требо­вать возврата денежных средств и уплаты процентов при существен­ном нарушении требований к качеству, имеет право на односторон­ний отказ от исполнения договора по основаниям, указанным в Зако­не № 214-ФЗ или договоре, на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства, право общей долевой собственно­сти на общее имущество в многоквартирном доме.

5.5.5. Способы обеспечения исполнения обязательств по дого­вору участия в долевом строительстве

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика счи­таются исполненными с момента подписания сторонами передаточ­ного акта или иного документа о передаче объекта долевого стро­ительства. Обязательства участника долевого строительства счита­ются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами пере­даточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Способами обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве согласно Закону № 214-ФЗ являются:

• залог (ст.ст. 13-15);

• поручительство (ст. 15.1);

• страхование гражданской ответственности (ст. 15.2).

Залог. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (за­логодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строитель­ства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта не­движимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на ука­занный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом зе­мельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недви­жимости (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ).

При государственной регистрации права собственности застрой­щика на объект незавершенного строительства такой объект неза­вершенного строительства считается находящимся в залоге у участ­ников долевого строительства с момента государственной регистра­ции права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном за­конодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объек­та недвижимости, строительство (создание) которых было осущест­влено с привлечением денежных средств участников долевого стро­ительства, до даты передачи объекта долевого строительства в по­рядке, установленном ст. 8 Закона № 214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входя­щие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщи­ком указанного разрешения.

Поручительство. Исполнение обязательств застройщика по до­говору может обеспечиваться поручительством банка. В случае если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспече­ния своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следую­щим требованиям:

1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, ко­торая выдана Центральным банком Российской Федерации и в кото­рой указано право выдачи банковских гарантий;

2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн руб.;

4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных за­конодательством Российской Федерации о банках и банковской дея­тельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

6) отсутствие требования Центрального банка Российской Феде­рации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровле­нию кредитной организации;

7) включение в реестр банков, состоящих на учете в системе стра­хования вкладов, и отсутствие запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банков­ских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Страхование гражданской ответственности. Исполнение обя­зательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхо­ванием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору:

1) путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество вза­имного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осу­ществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственно­сти застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей ли­цензию на осуществление добровольного имущественного стра­хования, представившей в Центральный банк Российской Фе­дерации принятые ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежа­щее исполнение обязательств по договору» правила страхования и удовлетворяющей установленным Законом № 214-ФЗ требова­ниям.

5.5.6. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возме­стить контрагенту причиненные убытки (ст.ст. 15, 393 ГК).

Согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или не­надлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не ис­полнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом № 214-ФЗ и указанные договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Ответственность участника долевого строительства

1. В случае если в соответствии с договором уплата цены догово­ра должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев является основанием для односто­роннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

2. В случае если в соответствии с договором уплата цены догово­ра должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систе­матическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в по­рядке, предусмотренном ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

3. В случае нарушения установленного договором срока внесе­ния платежа участник долевого строительства уплачивает застрой­щику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинан­сирования Центрального банка Российской Федерации, действую­щей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст. 8 Зако­на № 214-ФЗ срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением слу­чая, указанного в ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ) застройщик по истече­нии двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст. 8 За­кона № 214-ФЗ). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого стро­ительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта до­левого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участ­ником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ либо заказное письмо возвращено оператором по­чтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строитель­ства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Ответственность застройщика

Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не ис­полнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обраще­ния в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-пра­вового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем по­рядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотрен­ных ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направ­ления застройщику уведомления об одностороннем отказе от ис­полнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном по­рядке в случаях, предусмотренных ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном поряд­ке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также

уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

2. Взыскание с застройщика неустойки.

Неустойка может быть законной, т.е. установленной ч. 2 ст. 6 Зако­на № 214-ФЗ, и договорной, т.е. предусмотренной договором участия в долевом строительстве.

Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока переда­чи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной не­устойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Размер неустойки определяется исходя из цены договора, т.е. размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для соз­дания объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока пере­дачи участнику долевого строительства объекта долевого строи­тельства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансиро­вания Банка России, действующей на день исполнения обязатель­ства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участни­ком долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Неустойка ежедневно, до удовлетворения требований застрой­щиком, будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять ис­ковое заявление и расчет неустойки. Законная неустойка рассчиты­вается следующим образом (ставка рефинансирования с 19.09.2016, Информация Банка России от 16.09.2016; Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У):

Сумма неустойки =

= Количество дней просрочки х 1/300 х х Цена договора х 2 х 10%.

3. Возмещение застройщиком убытков.

В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщи­ком участник долевого строительства вправе потребовать сверх не­устойки возмещения убытков, например, расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона № 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992

№ 2300-1).

4. Возмещение застройщиком морального вреда.

Участник долевого строительства вправе обратиться к застрой­щику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона

№ 2300-1).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физи­ческих страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

5. Возмещение застройщиком судебных расходов.

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлет­ворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и опре­деляется стороной. Для взыскания таких расходов необходимо дока­зать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п.п. 2, 4, 10 Постановления Плену­ма Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1).

6. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности.

Застройщик может быть привлечен к административной ответ­ственности за следующие правонарушения:

• продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных за­конодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);

• обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);

• нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По дан­ному основанию возможно привлечение к ответственности, напри­мер, за включение в договор долевого строительства условий, ущем­ляющих законные права участников долевого строительства;

• нарушение требований законодательства об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);

• невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов не­движимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).

Чтобы инициировать привлечение застройщика к администра­тивной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или в орган исполнительной власти субъекта РФ, осу­ществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст.ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности, по ст. 200.3 УК РФ за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ч. 2.2 ст. 1 За­кона № 214-ФЗ).

Обобщение судебной практики показало, что при рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренно­го договором участия в долевом строительстве срока передачи за­стройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства судами устанавливались, в частности, размер денеж­ных средств, подлежащих уплате участником долевого строитель­ства для строительства (создания) объекта долевого строительства, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения ука­занного обязательства застройщиком.

При разрешении вопросов об уменьшении размера неустой­ки, подлежащей уплате гражданину — участнику долевого строи­тельства, заключившему договор исключительно для личных, се­мейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением

предпринимательской деятельности, на основании ст. 333 ГК РФ суды исходили из того, что применение названной статьи по таким

делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответ­чика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения.

В качестве критериев для установления несоразмерности под­лежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитывались конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обяза­тельств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, по­следствия для участника долевого строительства вследствие нару­шения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства. Такие выводы содержатся в справках по материалам обобщения судебной практики, а именно Архангельского, Курского, Нижегородского, Новосибирского, Тамбовского, Ульяновского об­ластных и других судов^[174].

5.5.7. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен

или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмо­тренных ст. 450 ГК. Вместе с тем установлены и специальные прави­ла об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда участник долевого строительства наделяется правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строитель­стве.

Так, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмо­тренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику доле­вого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона). Изменение условия догово­ра о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренном в ГК.

Основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию застройщика может служить просрочка со сторо­ны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдель­ного платежа на срок, превышающий три месяца (ч.ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объ­екта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта до­левого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требова­нию участника долевого строительства в следующих случаях:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в со­став которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмо­тренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящих­ся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта не­движимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства^[175];

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых по­мещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, в течение двадцати ра­бочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214- ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обя­зан возвратить участнику долевого строительства денежные сред­ства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить процен­ты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрально­го банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участ­ником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долево­го строительства не обратился к застройщику за получением денеж­ных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанны­ми денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачис­лить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застрой­щика от исполнения договора, предусмотренных ч.ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем че­рез тридцать дней после направления в письменной форме участ­нику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неиспол­нения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика све­дений о получении участником долевого строительства предупреж­дения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строитель­ства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в со­ответствии с ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

При одностороннем отказе одной из сторон от исполнения до­говора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения до­говора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения до­говора по основаниям, предусмотренным ч.ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214- ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за по­лучением денежных средств, уплаченных участником долевого стро­ительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следу­ющего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного ч.ч. 2, 5 ст. 9 Закона № 214-ФЗ срока возврата денежных средств или срока зачис­ления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик упла­чивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обя­зательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком де­нежных средств участнику долевого строительства или срока зачис­ления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, ука­занные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его од­ностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), пред­усмотренной Законом № 214-ФЗ или договором, не допускается.

Список рекомендуемой литературы

Александрова М. О правовой природе договоров долевого уча­стия в строительстве жилья // КОДЕКС-INFO. 2001. № 5. С. 30-48.

Байковский Я. Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве // Жилищное право. 2014. № 3. С. 47-56.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.

Велесова О., Казакова А. Инвестиции в жилищное строительство. Конструирование договорных отношений // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 60 (Приложение к журналу).

Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь воз­веденную недвижимость: монография. Омск: Изд-во ОмГУ, 2008. 386 с.

Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе

гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2. С. 17-24.

Журавлева А.А. Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий // Журнал российского права. 2016. № 7. С. 57-62.

Киндеева Е.А. Права на вновь возведенные и реконструирован­ные объекты недвижимости // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 6. С. 45-55.

Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жи­лья: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 30 с.

Монастырев М.М. О недействительности договора участия в до­левом строительстве, заключенного без согласия банка-залогодер­жателя // Право и экономика. 2015. № 11. С. 41-47.

Монастырев М.М. О некоторых вопросах защиты прав застрой­щика при уступке прав требования по договору участия в доле­вом строительстве // Право и экономика. 2015. № 5. С. 26-34. № 6. С. 16-22.

Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2. С. 29-32.

Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объ­ектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Ин- фотропик Медиа, 2012. 208 с.

Пластинина Н. Договор участия в долевом строительстве на со­временном этапе // Жилищное право. 2014. № 10. С. 51-62.

Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал рос­сийского права. 2002. № 12. С. 75-79.

Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 76-78.

Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансирова­нии строительства жилья // Российская юстиция. 1997. № 3. С. 36-37.

Свирин Ю. Долевое строительство жилья и права потребителей // Экономика и жизнь. 1996. № 17. С. 45-47.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. 512 с.

Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: учеб.-практ. пособие. М.: Ось-89, 2008. 144 с.

Сорокина Ю. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски? // Жилищное право. 2014. № 3. С. 31-46. № 4. С. 57-67.

Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. 544 с.

Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. 2015. № 6. С. 61-65.

Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижимости и внесении измене­ний в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (по­статейный) // СПС КонсультантПлюс.

Нормативные правовые акты

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)^[176] // СПС КонсультантПлюс.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото­рые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консуль- тантПлюс.

Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 № 370 (ред. от 12.11.2016) «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения воен­нослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения воен­нослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспече­ния военнослужащих») // СПС КонсультантПлюс.

Приказ Министра обороны РФ от 18.04.2011 № 465 «Об утверж­дении типовых договоров, необходимых для реализации Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жи­лищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов» (вместе с «Поряд­ком оформления ипотеки в отношении участников накопительно­ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» / зарег. в Минюсте РФ 01.07.2011 № 21233 // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Правительства РФ от 13.03.2015 № 220 (ред. от 11.10.2016) «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” на возмещение недополученных доходов по выдан­ным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310 «О за­щите прав граждан — участников долевого строительства» (вместе с «Правилами размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взно­сов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства», «Пра­вилами осуществления обязательных отчислений (взносов) за­стройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обя­зательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объ­ектов недвижимости денежные средства участников долевого строи­тельства, а также использования средств фонда») // СПС Консультант- Плюс.

Материалы судебной практики

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федера­ции № 2. 2016 / утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 // СПС КонсультантПлюс.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федера­ции № 3. 2016 / утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016 // СПС КонсультантПлюс.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в свя­зи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости / утв. Президиумом Верхов­ного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015) // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разре­шения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем // СПС Консуль- тантПлюс.

Практические задания

Выполните предложенные задания исходя из правовых норм и разъясняющих актов ВАС РФ, ВС РФ.

1. Проведите сравнительный анализ договора участия в долевом строительстве с иными видами гражданско-правовых договоров. Сделайте вывод о правовой природе договора участия в долевом строительстве.

2. Можно ли отнести договор участия в долевом строительстве к гражданско-правовому договору? Необходимо ли дополнить Граж­данский кодекс положениями об участии в долевом строительстве?

3. Назовите существенные условия договора участия в долевом строительстве и дайте им краткую характеристику. Приведите при­меры из судебной практики, касающиеся существенных условий до­говора участия в долевом строительстве.

4. Проблемы судебной практики, касающиеся ответственности сторон договора участия в долевом строительстве.

5. Особенности применения законодательства о защите прав по­требителя к отношениям по договору участия в долевом строительстве.