§ 2. Особенности проведения процедур банкротства застройщиков

Когда арбитражный суд вводит в отношении застройщика одну из процедур банкротства, арбитражный управляющий в пятидневный срок ставит в известность всех участников строительства о том, что они могут предъявить свои требования к застройщику, направив в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим оплату квартиры.

С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов, выданных ранее, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства прекращается исполнение исполнительных документов прекращается, выданных судами лицам, имеющим требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, после введения процедуры наблюдения застройщик вправе осуществлять исключительно с письменного согласия арбитражного управляющего.

Наряду с должником, кредиторами, уполномоченным оргом исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющим контроль и надзор в сфере саморегулируемых организаций, принимать участие в деле о банкротстве вправе участники строительства, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

В целях систематизации заявленных требований участника строительства к застройщику эти требования в зависимости от вида включаются в реестр требований кредиторов (типовая форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ №233^{[106] [107]) или реестр требований о передаче}

жилых помещений (правила ведения утверждены Прика-

2

зом Минэкономразвития РФ №72 ). В реестр требований жилых помещений входят участники строительства, которые хотят получить квартиру, участвуя в завершении постройки дома.

Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры на основании федерального закона № 214-ФЗ^[108], но и у граждан, которые внесли деньги на основании иных сделок.

Для включения денежных требований в реестр требований кредиторов, необходимо расторгнуть договор с застройщиком. В этот же реестр будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.

Размер денежных требований к застройщику складывается из уплаченнной за квартиру суммы и причиненного ущерба в денежном выражении.

При осуществлении расчетов с кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов, предусмотрена очередность удовлетворения требований:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, участники строительства получат преимущественное право на возврат денежных средств, вложенных в строительство, сразу после выплат компенсаций гражданам, жизни или здоровью которых причинен вред, и заработной платы сотрудникам.

В качестве специальной меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд налагает запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Данная мера действуют до даты завершения конкурсного производства.

В рамках дела о банкротстве застройщика предусмотрено 4 способа погашения задолженности перед кредиторами:

1. передача объекта незавершенного строительства;

2. передача жилых помещений;

3. реализация имущества;

4. погашение третьим лицом текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику.

Порядок реализации объекта незавершенного строительства аналогичен продаже любого иного имущества должника и регулируется ст. 110 - 111 Закона о банкротстве.