<<
>>

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья [132] может быть создано на базе многоквартирных жилых домов, а также в строящемся многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья в строящемся доме необходимо проведение общего собрания будущих собственников помещений многоквартирного дома. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений в таком доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок такое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников [133] помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).

Исходя из положений ст. 143 и 144 ЖК РФ, в собрании членов ТСЖ могут принимать участие члены товарищества собственников жилья и их представители. Вместе с тем необходимо учитывать, что приобретение квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, не означает, что новый собственник квартиры автоматически

становится членом ТСЖ. Для этих целей он должен вступить в ТСЖ [134] в порядке, предусмотренном ст. 143 ЖК РФ и уставом ТСЖ.

Таким образом, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, могут быть поделены на две группы:

1) собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ;

2) собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ.

На практике очень часто возникает вопрос: каковы правомочия собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, по управлению общим имуществом многоквартирного дома? Действующее жилищное законодательство и правоприменительная практика не дают однозначного ответа на этот вопрос.

Проиллюстрируем примерами из судебной практики.

Товарищество собственников жилья (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы (далее - ответчик) о взыскании долга по уплате обязательных платежей и взносов за содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле в праве общей собственности. Ответчик с иском не согласился. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в части взыскания задолженности по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле в праве собственности на

объект недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГА40/7229-11 решение оставлено без изменений. Принимая решение, суд исходил из следующего. В силу ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Согласно ст. 158 ЖК РФ, собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников, т.е. членов ТСЖ 142.

Из приведенного примера четко усматривается, что суд не разделяет понятия «общее собрания собственников помещений многоквартирного дома» и «общее собрание членов ТСЖ», и, как следствие, собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ и не имеют права принимать участие в собрание членов ТСЖ, обязаны исполнять решения собрания членов ТСЖ в части оплаты коммунальных услуг и расходов на содержания и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Ниже приведен еще один пример из многочисленной практики.

Собственник нежилого помещения оспорил сделку, в соответствии с которой председатель ТСЖ принял решение о сдаче в аренду помещения в многоквартирном доме самостоятельно. Как выяснил суд, правомочия по принятию решений об отчуждении и (или) сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома, третьим лицам, согласно уставу ТСЖ, относились к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ [135] [136] , и, соответственно, суд удовлетворил исковые требования. В тоже время установлено, что вопросы распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме и решения по таким вопросам принимаются более чем двумя третями голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 и 46 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома, то решение о передаче такого имущества в аренду третьему лицу должно приниматься не на общем собрании только членов ТСЖ, а на общем собрании всех собственников помещений в многоквартирном доме.

И еще один красочный пример судебной практики, который иллюстрирует исполнение обязанности членов и не членов ТСЖ.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении № Ф09-7196/11 от 09.11.2011 пояснил, что отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает собственника от несения расходов на содержание общего имущества. ФАС отметил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственностью.

Суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.

А вот еще один показательный пример.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 1 апреля 2008 г. по делу № А43-4327/2007-28-57 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о взыскании с собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, задолженности по оплате хозяйственных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определённых общим собранием товарищества собственников жилья.

Как следует из судебной практики, очень часто аргументом собственника нежилого помещения становится подпункт 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которому решение о ремонте общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений. Однако, по мнению многих специалистов, согласно п. 8 ст. 156 ЖК РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом.

Вместе с тем встречаются примеры предъявления ТСЖ к возмещению расходов на такие услуги, которые имеют лишь косвенное отношение к обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

ТСЖ «Рада» обратилось в суд с иском к Б.В. и Б.Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 286 тыс. 760 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) квартира в жилом доме, обслуживание которой с 2007 г. осуществляет истец. Ответчики членами данного ТСЖ не являются, договор на обслуживание квартиры и общего имущества дома с ТСЖ не заключали, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги не вносят с июня 2008 г. Решением районного суда г. Красноярска от 01.06.2010 исковые требования ТСЖ «Рада» к Б.В. и Б.Н. удовлетворены в полном объеме. Кассационным определением Красноярского краевого суда от 09.08.2010 указанное решение оставлено без изменения. Обратившись с надзорной жалобой на указанные судебные акты в Президиум Красноярского краевого суда, ответчики указывали на следующие обстоятельства: утвержденный общим собранием ТСЖ размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превышает городской тариф более чем в 4 раза и составляет 49,5 рублей за 1 кв. м общей площади помещения. В состав задолженности необоснованно включены затраты ТСЖ на установку системы видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию - на собственника каждого помещения возложена обязанность внести единовременный взнос в размере 38 тыс. рублей. Между тем ответчики не проживают в жилом помещении и не нуждаются в услугах по видеонаблюдению. Определением судьи Красноярского краевого суда от 10.11.2010 ответчикам отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда в связи с отсутствием каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела. Доводы ответчиков о том, что ТСЖ завысило стоимость жилищно-коммунальных услуг и навязало им дополнительную услугу (в которой они не нуждались), отклонены, поскольку соответствующее решение было принято большинством голосов (57,8 %) от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг в многоквартирных домах уже не впервые был поднят в суде.

Продолжим более подробное рассмотрение вопроса о создания ТСЖ. Товарищество собственников жилья может быть также создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).

Кроме решения о создании товарищества собственников жилья на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решается вопрос и о принятии устава ТСЖ.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество

собственников жилья [137] создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что данное положение должно быть отражено в уставе. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется на основании ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья [138] в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатаций общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В статье 152 ЖК РФ установлены виды хозяйственной деятельности , которыми может заниматься ТСЖ. К ним, в частности, относятся:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доход от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ. Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством . Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ [139] влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Ликвидация может осуществляться: в добровольном порядке (по инициативе учредителей) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано; в принудительном порядке (например, по решению суда). Если члены ТСЖ не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность принять решение о ликвидации ТСЖ возлагается на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление подобными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК РФ, т. е. в таком же порядке, как и управление ТСЖ.

8.7

<< | >>
Источник: Ольга Александровна Ковалева. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО. Учебник. Оренбург 2013. 2013

Еще по теме Создание и деятельность товарищества собственников жилья:

  1. Понятие, создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
  2. Раздел II. Создание товарищества собственников жилья
  3. Раздел IV. Права членов Товарищества собственников жилья и не являющихся членами Товарищества собственников помещений в многоквартирном доме
  4. § 6. Товарищество собственников жилья
  5. Управление товариществом собственников жилья.
  6. Раздел V. Обязанности членов Товарищества собственников жилья
  7. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
  8. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
  9. Общее собрание членов товарищества собственников жилья.
  10. Лекция 8. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  11. Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по созданию товарищества собственников недвижимости (товарищества собственниковжилья)?