<<
>>

Ответственность при управлении управляющей организацией

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах

Приведем пример из судебной практики по вопросу ответственности за содержание и ремонт общедомового имущества.

Так, 23.12.2015 Якутский городской суд Республики Саха (Якутия)рассмотрел следующее дело[10]. Кириллин М. М. обратился в суд с иском к ООО УК «Сыырдаах» указывая на то, что он является собственником квартиры, в которой произошел залив. Причиной залива явился разрыв батареи в месте врезки трубы в батарею. Вина ответчика заключается в том, что он не предупредил и не проинформировал жильцов дома о запуске системы отопления, а также неправильно произвел запуск системы отопления, вследствие чего произошел разрыв батареи. В результате залива, повреждена внутренняя отделка квартиры, имущество истца на сумму руб., что подтверждается экспертным заключением. Просил суд взыскать сумму имущественного ущерба, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению последствий ущерба квартиры, расходы по оплате за экспертное заключение, за юридические услуги, уплаченную государственную пошлину, за нотариальные услуги.

Суд, изучив материалы дела, пришел к следующему. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившем вред. Согласно ст. 1082 ГК РФ, удовлетворяя требования о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО УК «Сыырдаах» запустило тепло в многоквартирный дом, в этот же день произошел залив в квартире, собственником которой является истец Кириллин М. М. Причиной затопления, явился прорыв радиатора отопления, расположенный в квартире истца. Данный прорыв произошел, когда жильцов дома не было при запуске системы отопления, про которое они не знали. Поскольку объявления о запуске системы отопления в подъезде дома не было. Управляющей

компанией вышеуказанного многоквартирного дома является ООО УК «Сыырдаах», избранная на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. В соответствии с этим решением собрания ООО УК «Сыырдаах» между собственником Кириллиным М. М. жилого помещения был заключен договору правле

ния многоквартирного дома . Согласно п. 3.1.2 ООО УК «Сыырдаах» приняло на себя обязанности организовать предоставление коммунальных услуг, проведение по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

Так в текущий ремонт согласно договору входит, комплекс ремонтных и организационнотехнических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных коммуникаций: текущий ремонт общего санитарно

технического оборудования, технических устройств, текущий ремонт электротехнического оборудования.

Факт затопления жилого помещения, принадлежащего Кириллину М. М., ответчиком не оспаривается.

Из объяснений представителя ответчика следует, была подана заявка о том, что произошел залив квартиры при запуске тепла, которая была зарегистрирована в журнале. По данной заявке составлен акт, который не был подписан стороной истца.

В соответствии с ч. 2.1 ст.161ЖК РФприосуществлениинепо- средственногоуправлениямногоквартирнымдомомсобственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В соответствии с п. 2 указанных Правил в состав общего имущества многоквартирного дома, в том числе входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, осмотр которойпринепосредственномуправлениимного- квартирнымдомомосуществляется лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Предоставление коммунальных услуг гражданам, в том числе по отоплению осуществляется в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.

Согласно п. 1, 49 указанных Правил исполнитель, к которым относится юридическое лицо независимо от организационно - правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги (исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, априне- посредственномуправлениимногоквартирнымдомомсобственни- ками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы), обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю (п. п. б, г п. 49).

Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09. 2003 № 170.

В п. 5.1.3 раздела V Правил и нормами технической эксплуатации жилищного фонда указано, что для надежной и экономичной эксплуатации систем теплоснабжения организуется своевременное проведение планово-предупредительного ремонта и содержание в исправности системы отопления с подачей теплоносителя требуемых параметров во все нагревательные приборы здания по графику регулирования температуры воды в системе отопления.

В соответствии с п. 5.2.4 Правил слесари-сантехники организации, осуществляющей содержание и ремонт общего имущества жилого дома, должны следить за исправным состоянием системы отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие перерасход тепловой энергии.

Виды ремонтных работ на системе центрального отопления и их периодичность установлены п. 5.2.17 Правил, где указано, что надежная эксплуатация систем водяного отопления должна обеспечиваться проведением, в том числе систематического удаления воздуха из системы отопления и повседневного контроля за температурой и давлением теплоносителя.

Согласно п. 5.2.30 при отключении системы отопления от тепловой сети вначале следует закрывать задвижку на трубопроводе. При закрытии задвижки необходимо убедиться, что давление в подающей сети должно сравняться с давлением в обратном трубопроводе, только после этого - на обратном.

Исходя из вышеприведенных нормативных положений ООО УК «Сыырдаах» обязано было заблаговременно предупредить собственников дома о запуске тепла, будучи организацией, выполняющей работы по содержанию и ремонту общего имущества дома , т.е. исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги, - следить за исправным состоянием системы отопления, контролировать температуру и давление в системе отопления.

Порядок разграничения имущества собственника жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно -регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В соответствии с положениями п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Как указано в Решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 и в Определении Кассационной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2009 № КАС09-547 из анализа положений п. 6 Правил во взаимосвязи с п.п. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, следует, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, подвалах и т. д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 ЖК РФ). Следовательно, существенным обстоятельством для определения возможности отнесения радиатора к общему имуществу является факт наличия отключающих устройств на радиаторах отопления.

Так, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), не имеющие отключающих устройств, расположенных на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают более одной квартиры, в связи с чем относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Судом установлено, что отключающих устройств в системе отопления в квартире истца е имелось.

Таким образом, в случае, если управлением многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией и залив квартиры произошел вследствие ненадлежащего состояния какого-либо оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, ответственность за ущерб, причиненный заливом квартиры, в данном случае законом возлагается на организацию, осуществляющую управление многоквартирным жилым домом. Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, вышеприведенных объяснений представителей сторон и показаний свидетелей, а также исходя из норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что при подготовке к отопительному сезону ООО УК «Сыырдаах» не проводилась проверка системы отопления. В данном случае причиной затопления явилась течь системы отопления, относящейся в общему имуществу многоквартирного жилого дома. В заливе квартиры истца установлена вина ответчика, поскольку ответчик не выполнял принятые на себя обязательства и бездействовал в нарушение норм ст. 1064 ГК РФ, ст. 36, 39, 161, 162 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003.

На основании ч. 2 ст.162ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом суд исходил из того, что ответственным лицом за причинение вреда является ООО УК «Сыырдаах», которое как управляющая компания несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, внутридомового инженерного оборудования.

В результате всего изложенного суд решил иск Кириллина М. М. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сыырдаах» о возмещении материального ущерба, причиненного заливом квартиры удовлетворить.

<< | >>
Источник: Масленникова Л.В.. Жилищное право Российской Федерации: учеб. пособие. / Л.В. Масленникова. - Краснодар: КубГАУ,2016.Ч. II. - 89 с.. 2016

Еще по теме Ответственность при управлении управляющей организацией:

  1. Порядок взаимодействия собственников помещений и Управляющей организации при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом
  2. Ответственность лиц за допущенные нарушения в зависимости от способов управления многоквартирным домом Ответственность при непосредственном управлении собственниками помещений
  3. Вопрос 55. Какую ответственность несут члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), а равно управляющая организация или управляющий при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей?
  4. Третий способ — управление управляющей организацией
  5. Порядок представления Управляющей организацией информации об исполнении условий Договора собственникам помещений, осуществляющим контроль деятельности Управляющей организации
  6. II. Границы эксплуатационной ответственности Управляющей организации
  7. 2. Управление управляющей организацией
  8. Зачем нужно заключать договор управления с управляющей организацией, выбранной на общем собрании?
  9. B какой срок управляющая организация должна предоставлять отчет о выполнении договора управления?
  10. § 3.2. Недобросовестная конкуренция при выборе управляющей организации застройщиками многоквартирных жилых домов
  11. Может ли собственник нежилого помещения отказаться от заключения договора управления с управляющей организацией, выбранной на общем собрании, если им ранее заключен договор на обслуживание, содержание, ремонт сдругой организацией?
  12. Какие обязанности управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?
  13. Какие права управляющей организации необходимо включить в условия договора управления многоквартирным домом?
  14. Что является предметом договора управления, заключаемого между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме?