Источники правового регулирования договора управления многоквартирным домом

К источникам правового регулирования договора управления в Российской Федерации относятся:

1. Конституция РФ.

2. Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и иные федеральные законы:

— Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»;

— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

— Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» и другие законы.

3. Указы Президента РФ, среди которых следует выделить:

— Указ Президента РФ от 27.07.2013 № 651 «О Совете при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья» (вместе с «Положением о Совете при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья»);

— Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»;

— Указ Президента РФ от 28.12.1996 № 1782 «О повышении надежности обеспечения газом потребителей Российской Федерации».

4. Постановления Правительства РФ, среди которых важное место занимают:

— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491);

— Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (далее — Стандарт раскрытия информации № 731);

— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее — Правила предоставления коммунальных услуг № 354);

— Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (вместе с «Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями») (далее — Правила, обязательные при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями № 124);

— Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее — Минимальный перечень услуг и работ № 290);

— Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее — Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416);

— Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» (вместе с «Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению»);

— Постановление Правительства РФ от 21.06.2016 № 564 «Об утверждении стандартов раскрытия информации в области обращения с твердыми коммунальными отходами».

5. Нормативные правовые акты уполномоченных министерств и подведомственных им агентств, служб, надзоров, в частности акты Минстроя России. Данные акты посвящены решению отдельных вопросов деятельности по управлению многоквартирными домам:

— Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»;

— Приказ Минстроя России от 29.12.2014 № 924/пр «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и методических рекомендаций по ее заполнению»;

— Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

6. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, среди которых большая часть посвящена вопросам капитального ремонта многоквартирных домов, мерам социальной поддержки отдельной категории граждан, проживающих на территории конкретного субъекта РФ, а также определяет порядок осуществления регионального жилищного надзора, лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Примерами таких актов являются:

— Закон Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области»;

— Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.10.2013 № 776 «Об утверждении Порядка осуществления регионального государственного жилищного надзора на территории СанктПетербурга»;

— Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.12.2013 № 1638 «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края, на 2014-2043 годы»;

— Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16.05.2016 № 314 «Об утверждении Порядка предоставления компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт».

7. Нормативные правовые акты органов местного самоуправления принимаются по следующим вопросам управления многоквартирными домами:

— установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

— установление платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

— установление платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

— иные вопросы, относящиеся к ведению органов местного самоуправления (ст. 14 ЖК РФ).

Согласно п. 7 ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ.

8. Акты Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, а также не утратившие силу акты Высшего Арбитражного Суда РФ. Указанные судебные акты не относятся к законодательным, но, по существу, представляют собой акты судебного толкования, обязательные для применения всеми нижестоящими судами. Ими руководствуются и участники судебного процесса, формирующие свою правовую позицию по делу.

Особый интерес представляют следующие судебные акты:

— Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14;

—Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2013 № 5-КГ13-86 «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса»;

— Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015№ 8- КГПР15-2 «Действующее законодательство не допускает возможности прямой оплаты собственниками (нанимателями) помещений многоквартирного дома ресурсоснабжающим организациям коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме».

1.2